Как оспорить кадастровую стоимость

По информации промышленного комитета ОНФ, сейчас в России слушается примерно 3 миллиона дел об оспаривании кадастровой оценки недвижимости. Как протекает эта процедура на практике и нужно ли вообще тратить на нее силы?

Как это должно быть

По свидетельству экспертов от юриспруденции, российское законодательство пока позволяет несогласному с результатами государственной кадастровой оценки недвижимости собственнику оспорить и пересмотреть ее результаты. Однако, отмечает член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, нотариус Алексей Комаров, законно можно это сделать только на двух основаниях. Недостоверность использованных в процессе оценки объекта сведений — раз, и необходимость определения его рыночной цены на момент установки кадастровой стоимости — два.

Способов оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, собственно, пока еще ровно столько же, сколько и оснований для этого. Первый — так называемый заявительный, когда владелец объекта обращается в согласительные комиссии территориальных органов Росреестра. Второй — подача собственником иска непосредственно в суд. Примечательно, что физлица имеют права выбора приоритетного способа решения проблемы. Захотят — обратятся в комиссию, захотят — сразу в суд. Юрлица же этой возможности лишены, без решения комиссии в суд обратиться они не могут.

Если владелец недвижимости хочет только определить рыночную цену объекта в момент определения его кадастровой стоимости, для обращения в ту или иную инстанцию достаточно вооружиться отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости объекта (важный момент: он должен быть представлен в двух вариантах — классическом бумажном и электронном). Если же конечная цель собственника — именно изменение кадастровой стоимости, то список необходимых документов для этого существенно расширяется.

Так, рядовым гражданам, в полном соответствии состатьей 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29 июня 1998 года), в согласительную комиссию при региональном отделении Росреестра следует подготовить (естественно, за свой счет):

• заявление от имени владельца объекта о пересмотре кадастровой стоимости;
• справку о кадастровой стоимости объекта по итогам ГКО;
• заверенную у нотариуса копию правоустанавливающих документов на недвижимость;
• документальные подтверждения ошибочности использованных в процессе ГКО сведений об объекте;
• положительное заключение независимого эксперта-оценщика об определении рыночной цены объекта (также в электронном и бумажном вариантах).

В среднем, заявляют отдельные знатоки вопроса, в этом случае финансовые и временные затраты гражданина составят порядка 9 тысяч рублей и 1 месяц соответственно.

Чтобы попытаться решить вопрос о справедливости кадастровой оценки в судебных инстанциях, к предыдущему перечню документов необходимо добавить, во-первых, еще и составленное по всем правилам исковое заявление. Кроме того, согласно нормам 126 и 246 статей Кодекса административного судопроизводства (№ 21- ФЗ от 8 марта 2015 года), сюда должны входить:

• подтверждающие уведомления о вручении другим участникам процесса копий искового заявления и прилагаемых к нему документов;
• квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей за каждый рассматриваемый объект);
• ходатайство с просьбой о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта на момент определения его кадастровой стоимости.

Теоретически весь необходимый пакет каждый собственник может подготовить самостоятельно, без привлечения адвокатов, что позволит заметно сократить расходы по процессу. Но не стоит забывать о том, что факт проведения оценки на основании ошибочных сведений еще предстоит доказывать. Но едва ли кто-то может с уверенностью сказать, сколько времени это займет, и какое решение вынесет суд. А ведь именно проигравшей стороне в итоге предстоит оплачивать все судебные издержки.

И все же если вердикт суда (или комиссии) об изменении кадастровой стоимости недвижимости будет положительным, то документ с ее новым значением следует представить в кадастровую палату, где на этом основании в государственный кадастр недвижимости буду внесены соответствующие изменения.

Как это бывает на самом деле

Как убедился на собственном опыте один из читателей «СП», москвич Тимур Гордеев, между теорией и практикой оспаривания кадастровой стоимости недвижимости существуют, мягко говоря, довольно существенные различия.

«В начале этого года, — повествует Тимур, — непростая жизненная ситуация засавила меня подумать о продаже три года назад купленной квартиры в одном из районов мегаполиса. Естественно, передо мной замаячила перспектива уплаты налога с продажи этого имущества. Каково же было мое удивление, когда я узнал, что, согласно данным Росреестра, моя „трешка“ была оценена по кадастру в 30 миллионов. При этом, хоть она и располагалась в современной „монолитке“, я бы не сказал, что она слишком комфортная. Площадь — 100 с небольшим „квадратов“, практически без какой-либо отделки, угловая, перед домом — ни парковки нормальной, ни площадки детской, ни даже скверика приличного. Такие, как сказали мне в риелторском агентстве, в среднем по рынку стоят от 17 до 21 миллиона».

Само собой, Тимур задумался об оспаривании кадастровой стоимости, ведь налог в случае ее сохранения, ему предстояло уплатить немалый. Сказано — сделано. Он изучил порядок прохождения процедуры, почитал тематические форумы в сети и взял несколько консультаций у юристов. После чего выбрал, по его мнению, путь наименьшего сопротивления — добиваться справедливости через комиссию.

«В поисках независимого эксперта-оценщика я обошел несколько компаний, — продолжает Тимур. — И везде мне называли разные цифры. Самый доступный для меня вариант оказался таким: 9 тысяч рублей за саму экспертизу (где-то просили даже 40), а за изготовление документов — 6 тысяч рублей. В конце концов оценили объект практически по „нижнему пределу“, в 18,5 миллиона рублей, документы готовили 3 недели. После подачи заявления в комиссию заседания ждал еще пару недель».

В назначенный день, в последней декаде февраля, преисполненный радужных надежд Тимур пришел на заседание. Правда, часы ожидания в длинной очереди заметно подкосили его оптимизм: судя по разговорам других людей, отрицательное решение комиссия выносила в каждых 9 случаях из 10. «А ведь меня еще на стадии консультаций предупреждали, что с комиссией, мягко говоря, „не прокатит“, — говорит он. — И даже, вроде бы, сочувствуя, предлагали „замолвить словечко“. Но, правда, отмечали, что за такое „посредничество“ потом придется людей соответствующим образом благодарить. Однако подобную „благодарность“ я бы финансово не потянул ни при каких раскладах».

На рассмотрение ситуации с Тимуром, по его заверениям, комиссия не потратила и 20 минут. «Единственное, о чем меня спросили, так это о том, с чего я взял, что в моем районе квартиры стоят именно столько, — вспоминает молодой человек. — Тут же добавили — таких цен в этой локации не бывает. Вот, мол, взгляните на объявления о продаже на таких-то порталах. При этом членов комиссии (один из которых сам живет чуть ли не в трех шагах от рассматриваемого объекта) совершенно не смущало, что там фигурировали объявления о продаже огромных квартир с дорогущим ремонтом».

В общем, подытоживает Тимур, он потратил 5 недель и 15 тысяч рублей для того, чтобы получить отказ в пересмотре кадастровой стоимости. После этого он, как говорится в таких случаях, пошел на принцип. Проще говоря — решил обратиться с иском в суд. Его не испугал даже тот факт, что весь пакет документов пришлось собирать (и, конечно же, платить за него) заново, поскольку оригиналы поданных в согласительную комиссию документов ему не вернули.

Административный иск, который за отдельную плату составил наемный адвокат, Тимур подал в начале марта. Но первое заседание состоялось только 2 июня, а до этого времени все постоянно откладывалось и переносилось. «В этот день, — констатирует Тимур, — судья назначил судебную экспертизу, стоимость которой составляет 4,5 тысячи рублей. Как мне по секрету сказали знающие люди, при благоприятном раскладе она займет месяца полтора. А после этого для вынесения окончательного решения суду потребуется еще пара заседаний. Но ничего, я подожду, ведь пока мои затраты гораздо ниже чем возможный налог в 2,1 миллиона рублей от нынешней кадастровой стоимости при продаже квартиры».

Вместо резюме

Как заявляет независимый риелтор Николай Авесян, через комиссию при Росреестре шанс добиться снижения кадастровой стоимости действительно сравнительно невысок.

— Положительный вердикт выносится только в том случае, если максимальная величина снижения не превышает 25−30% от имеющихся значений. В суде же, пусть он и может длиться долго, шанс добиться своего у оспаривателей гораздо выше.

Но здесь, подчеркивает специалист, есть один немаловажный нюанс — решение суда ограничено по времени. То есть заплатить налог от сниженной кадастровой стоимости можно только за один год (в котором, собственно, ее и оспаривали). На предшествующие налоговые периоды итоги заседания не распространяются. Что же касается последующих налоговых периодов, то у собственника появляется выбор — либо снова затевать возню с оспариванием, либо платить налог по результатам ГКО и уповать на то, что следующая такая оценка (которая, кстати, в городах федерального значения проводится не реже 1 раза в 5 лет, а в остальных населенных пунктах — чаще) будет более справедливой.

«Но лично у меня есть стойкое ощущение, — делится сомнениями риелтор, — что с каждой новой процедурой кадастровая стоимость будет только расти. Несмотря на все заверения чиновников и растущее социальное напряжение в обществе. Вспомните, недавно сборы на капремонт соответствующие органы тоже вроде бы сначала признали неконституционными. Однако очень резко и быстро сменили мнение на кардинально противоположное. Так что „бодаться“ с Росреестром, по-хорошему, выгодно только тем, кто недвижимость собирается продавать. Как говорится, объект с глаз долой, из сердца вон. А вот остальным похоже, предстоит из года в год платить, платить и платить».

Справедливости ради следует отметить, что Владимир Путин пообещал гражданам законопроект, который должен улучшить ситуацию в этой сфере. А Алексей Улюкаев даже сообщил представителям СМИ о скором появлении института госоценщиков, платить которым за работу вместо россиян будет бюджет.

Но будущее законопроекта до сих пор неизвестно, хоть его и приняла 7 июня в первом чтении Госдума, несмотря на негативный отзыв думского же комитета по земельным отношениям. А на создание новых институтов нужны немалые деньги. Которых, как известно по крылатому выражению одного из чиновников высшего эшелона власти, нет.