Стоит ли сейчас покупать домик за морем

Кризис — состояние, характерное не только для российской экономики. Многие (как благополучные, так и не очень) страны ЕС также испытывают проблемы с ликвидностью недвижимости.

Лихорадит всех

Так, в конце 2014 года в лентах некоторых новостных СМИ появилась информация о том, что в связи с тяжелым экономическим положением обеспеченные жители Греции выставили на продажу пару десятков имеющихся в собственности островов. Это событие сопровождалось высказываниями экспертов о том, что дела на рынке недвижимости страны, видимо, пошли из рук вон плохо, раз ее граждане вынуждены избавляться от недвижимости, которая обычно в течение долгого времени передается по наследству из поколения в поколение.

В начале лета этого года в сети вновь появилось сообщение о том, что в связи с кризисной ситуацией на греческом рынке недвижимости стартовала продажа островов.

Только теперь источник уточнил — наряду с частными землевладениями на реализацию выходят не только частные земли, но и государственная собственность. Расценки на такие лоты, правда, «кусаются»: самые доступные предложения подобного плана торгуются в диапазоне от 3 до 40 миллионов евро. Однако, как утверждают знатоки местного рынка, по номинальной цене сейчас греческая недвижимость не продается, и владельцам приходится соглашаться на существенный дисконт на фоне падения средних цен за последние 6 месяцев в пределах 18−20%.

«СП» поинтересовалась у Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru, имеет ли кризис рынка место быть только в уже ставших «классическими» локациях вроде Греции или Испании и можно ли однозначно говорить о том, что рынки недвижимости во всей Европе также накрыла кризисная волна.

— Кризисная волна, — отмечает эксперт, — одинаково накрывает все мировые рынки, однако бороться с ней способны лишь самые стойкие. К примеру, Великобритания или Германия не первый год демонстрируют устойчивость на фоне разного рода экономической турбулентности. В то же самое время слабые рынки вроде Испании, Италии или той же Греции испытывают серьезные трудности, в том числе и в жилом секторе. В данном случае кризис становится всего лишь маркером, позволяющим определить потенциально ликвидный или неликвидный рынок. Для этого достаточно взглянуть на ряд экономических показателей, таких как слишком слабый годовой рост ВВП, или, напротив, высокий госдолг и растущая безработица. Страны со слабой экономикой зачастую и становятся мишенью любых кризисов и в результате вынуждены идти на любые меры, чтобы хоть немного поднять инвестиционную привлекательность.

«СП»: — Вот греки пошли на такой оригинальный шаг. А готовы ли власти других стран Евросоюза к чему-либо подобному, чтобы решить проблемы с реализацией недвижимости? Есть ли где-то в Европе прецеденты, подобные греческому?

— Проблемы с реализацией пустующих объектов существуют не только в Греции. В частности Италия пару лет назад пыталась продавать деревенские домики по цене в 1 евро, дабы привлечь интерес к пустующим регионам. Кроме того, правительства таких стран, как Испания или Португалия, активно используют маркетинговые ходы. К примеру, так называемые «золотые визы» или вид на жительство в обмен на приобретение недвижимости, что, по сути является той самой соломинкой, за которую хватаются утопающие. Учитывая, что сегодня россиянину гораздо проще приобрести обычную долгосрочную шенгенскую визу, нежели тратить как минимум 250 тысяч евро на вид на жительство, такие программы сегодня пользуются спросом в основном у азиатских покупателей.

«СП»: — Скажите, рынки каких стран Европы сейчас испытывают наибольшие проблемы, а какие, наоборот, на подъеме?

— Среди «проблемных» рынков можно выделить довольно обширное количество европейских стран, в частности Италию, где наблюдается примерно 3% снижение цен как на первичном рынке, так и на вторичном, Болгарию (падение почти на 2%), Кипр (падение составляет около 1%) и другие южно-европейские направления.

А вот рынков жилья, которые сегодня можно назвать стабильными оказывается, намного меньше. По мнению эксперта, сегодня это Швейцария, Германия и Великобритания.

Однако, похоже, что очень скоро и эти рынки сдадут свои позиции. Так, например, швейцарские федеральные власти недавно ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Кроме того, их решение в январе прошлого года «отвязать» швейцарский франк от курса евро стало ощутимым барьером на пути иностранных инвесторов в местную недвижимость. При этом, как заявили представители банка USB, на рынке недвижимости страны возникла угроза надувания «пузыря», причем такой остроты, как сейчас, эта угроза не имела с 1991 года.

Андреас Домбрет, член правления Bundesbank, также высказывает опасения по поводу «пузыря» на рынке недвижимости Германии, особенно на фоне довольно резкого роста цен на жилые объекты в столичном регионе ФРГ (специалисты Bundesbank, кстати, считают, что жилье в Германии вообще переоценено приблизительно на 25%).

Английские аналитики, похоже, взяли на вооружение тактику российских чиновников, заявляя о том, что более доступного, чем сейчас, рынка недвижимости на острове больше не будет. В то же время британские специалисты в преддверии так называемого «брексита» (референдума о дальнейшем членстве в ЕС, результаты которого будут известны 23 июня) ожидают в ближайшем времени падения цен практически на 40% от существующего уровня, а отдельные знатоки (в частности, представители Fathom Cosulting) вообще говорят о скором крушении внутреннего рынка недвижимости.

В их словах есть рациональное зерно. Во-первых, потому, что он сильно перегрет и охладить его власти пока не в состоянии. Во-вторых, во второй декаде мая премьер-министр Великобритании Дэвид Кэмерон заявил о намерении очистить рынок жилья от сомнительных игроков. И готовящийся в связи с этим комплекс мер (в числе которых — создание первого в мире антикоррупционного центра и раскрытие данных о собственниках дорогой недвижимости, приобретающих ее через офшорные компании), по мнению экономистов, уже стал причиной серьезного оттока инвестиций.