Арендаторы предпочитают частников

Почему наниматели жилья не хотят связываться с юридическими лицами? На какие арендные ставки рассчитывают собственники жилья, а что им готовы предложить сами квартиросъемщики? О состоянии рынка аренды на рубеже сезонов — в нашем материале.

В регионах арендаторы пассивны

В июле этого года Национальное агентство финансовых исследований провело опрос, в котором принимали участие совершеннолетние жители из 42 российских регионов. Согласно полученным данным, в настоящее время в арендном жилье проживает примерно 8% наших сограждан. Наиболее активны среди них жители Вологодской, Мурманской, Ленинградской областей, а также других районов Северо-Западного федерального округа (на их долю приходится 14% опрошенных). Меньше всего поиском наемного жилья озабочены проживающие в границах Южного ФО, в общей массе респондентов представителей этого региона набралось не более 4%.

Естественно, большую часть арендаторов (19%) составляет молодежь в возрасте от 18 до 24 лет, а пенсионеры составляют меньшинство (1%). Это, в принципе, не удивительно, учитывая, что наиболее распространенными причинами для найма жилья являются желание жить как можно ближе к месту работы (6% опрошенных) и отдельно от родителей (12%). Третьим по популярности объяснением желания жить в наемном жилье стало стремление к улучшению условий проживания, что опять-таки более характерно для людей, находящихся в начале жизненного пути.

Средневзвешенная ставка найма по всем охваченным регионам составляет 13,1 тысячи рублей. При этом порядка 7% граждан, принявших участие в опросе, каждый месяц отдает за жилье не более 30, но не менее 20 тысяч рублей. Еще 30% арендаторов ежемесячно отдают наймодателю от 10 до 20 тысяч рублей. Есть и такие, кто платит за квартиру более 30 тысяч рублей (2%), однако для подавляющего числа респондентов (38%) арендная плата не превышает 10 тысяч рублей.

Половина из тех, кто снимает сейчас жилье, не имеет намерения продолжать эту практику в долгосрочной перспективе. Порядка 35% российских нанимателей рассчитывают прожить так максимум 1 год, а еще 15% предполагают, что расторгнут договор аренды через пару лет. Однако есть среди нанимателей и «долгожители»: по разным причинам продолжать аренду жилья в ближайшую пятилетку собирается каждый десятый респондент, а еще 7% рассказали представителям НАФИ, что будут пользоваться чужим жильем еще как минимум 6 лет.

В ходе проведения опроса выяснилась одна интересная деталь: всего лишь 3% арендаторов заключает договор найма жилья с юридическим лицом. Еще для 9% опрошенных статус арендодателя принципиального значения не имеет, однако каждый десятый респондент отметил, что предпочитает иметь дело исключительно с наймодателем — физическим лицом.

Представитель НАФИ, руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости Светлана Подчалина объясняет данную тенденцию прежде всего тем, что в распоряжении юридических лиц очень мало жилья соответствующего класса (так называемых доходных домов). Во-вторых, даже там, где таковое имеется, его потребительские характеристики сложно назвать привлекательными.

Как правило, обращает внимание эксперт, доходные дома располагаются в крайне неудобных с точки зрения транспортной доступности местах и зачастую без минимально необходимой инфраструктуры, а их техническое состояние оставляет желать лучшего.

Правда, поясняет Подчалина, сейчас на государственном уровне разрабатывается спецпрограмма по аренде жилья для тех россиян, которые не располагают финансовыми возможностями для покупки собственной квартиры даже в кредит. Речь идет, в частности, о создании спецфонда под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Возможно, именно с прицелом на реализацию этой инициативы 29% граждан из тех, кто в настоящее время не снимает жилье, ответили представителям НАФИ, что собираются это сделать в течение ближайших 6 лет.

В столице воюют за «однушки»

Между тем на столичном рынке арендного жилья (который, как известно, живет в ином режиме, чем региональные), по свидетельству экспертов компании «МИЭЛЬ-Аренда», к началу сентября впервые за долгое время спрос на квартиры превысил предложение на 14,5%.

Как говорит директор компании Мария Жукова, это можно объяснить проявлением так называемого отложенного спроса. То есть многие потенциальные арендаторы вполне логично ждали дальнейшего снижения цен, но этот период ожидания по разным причинам для них закончился, и они перешли к активному найму.

В принципе, нельзя сказать, что их ожидание не было оправданным. Конечно, по сравнению с июлем размер арендной платы за двухкомнатные квартиры массового сегмента несколько увеличился (по информации аналитиков «МИЭЛЬ-Аренда», в среднем на 0,81%, до 38,04 тысячи рублей), а за трехкомнатные и однокомнатные хоть и понизился, но очень незначительно. Первые «просели» всего на 0,82% (до 46,4 тысяч рублей в месяц), а последние подешевели лишь до 29,68 тысячи (-0,49%).

Однако по сравнению с аналогичным периодом трехлетней давности (а именно столько времени предложение в секторе аренды превышало спрос, а не наоборот) арендные ставки по этим объектам заметно понизились. Так, по данным департамента аренды жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость», в 2013 году месячная плата за «однушку» в среднем равнялась 30,9 тысячи рублей, за «двушку» — 42,5 тысячи рублей, а за «трешку» — 57,1 тысячи. Получается, к сегодняшнему моменту съемные однокомнатные объекты потеряли в цене в среднем около 5%, двухкомнатные — порядка 14%, а трехкомнатные и вовсе 20%.

При этом, поясняет заместитель директора вышеупомянутого «инкомовского» департамента Оксана Полякова, действующие сейчас расценки отнюдь не являются финальными. В результате неутомительного торга цены могут быть опущены еще ниже. Потому что в результате продолжительного кризиса взгляд на арендный бизнес как таковой в глазах самих арендодателей пережил существенные метаморфозы. Сейчас, уточняет эксперт, прибылью может считаться даже просто сам факт оперативной сдачи жилья, ведь в итоге собственник избегает простоя актива и потери денежных средств.

В то же время представители «ИНКОМ-Недвижимости» не исключают, что на такой ажиотажной волне арендные ставки в краткосрочной перспективе могут вырасти на 5−7 процентов.