Рынок «вторички» становится аномальной зоной

Как развивается ситуация в этом сегменте жилья столичного региона? Куда движутся цены и что предлагают покупателям за эти деньги? Ищем ответы в аналитических выкладках специалистов

Подержанные квартиры в городе никому не нужны

С 2005 года октябрь считался риелторами одним из самых «горячих» в плане покупательской активности месяцев, уступая по количеству обращений только февральско-апрельскому сезону. Однако сейчас, впервые за 11 лет, признаются, в частности, аналитики компании «ИНКОМ-недвижимость», он стал одним из самых худших периодов в истории продаж вторичной недвижимости как минимум в столичном регионе, по количеству обращений лишь на 4% опередив традиционно «мертвый» май с его обилием выходных и праздничных дней.

Самым парадоксальным специалисты по продажам считают тот факт, что даже в минувшем году, однозначно прошедшим под знаком экономического кризиса в отдельно взятой стране, итоги тогдашнего октября выглядели не в пример оптимистичнее. Утешает их только то, что снижение покупательской активности происходит не одномоментно, а поступательно.

С точки зрения предложения московская «вторичка» фактически сильно затоварена. Так, к началу ноября на экспозицию было выставлено в общей сложности более 43 тысяч подержанных квартир (+5,8% к итогам сентября). При этом, заявил, в частности, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, их потребительские характеристики высокими не назовешь, поскольку речь идет, главным образом, об устаревших девяти- и пятиэтажных панельных домах, а также «сталинках», чей срок эксплуатации практически исчерпан.

Фактически, констатируют риелторы, сейчас в сделках купли-продажи задействовано максимум 20% выставленных на продажу вторичных квартир. Все остальные объекты, имеющиеся в централизованных базах данных — либо переоцененный «балласт», либо «виртуальные дубли». При этом из каждой сотни находящихся на экспозиции квартир только каждая пятая может быть продана в реальности. Да и то, пожалуй, только в том случае, если нынешний собственник согласится грамотно работать с ценником.

Тем временем средняя стоимость квадратного метра в подержанных квартирах просела за минувшие 10 месяцев на 2,3% (причем только за один октябрь потеряв сразу 1%) и остановилась на отметке в 182,3 тысячи рублей.

Но к этому значению, пожалуй, следует относиться как к символическому. Потому что реальные цены определяются в настоящее время исключительно в процессе торга по каждой конкретной сделке отдельно. По данным аналитиков, в октябре выше заявленной продавцом стоимости было продано всего лишь 6% объектов, а, так сказать, «по номиналу» — 11%. Остальные 83% подержанных квартир ушли с молотка с понижающим дисконтом (средний размер скидки составил при этом 8,6%). Такое положение дел, кстати, эксперты рынка называют уже даже не массовым, а по-настоящему аномальным явлением.

За городом — сплошной неликвид

Если говорить о спросе, то в первой половине осени, по заверениям аналитиков загородного рынка, самыми востребованными были классические дачи на расстоянии от 25 до 40 километров от МКАД (на их долю пришлось 40% всех совершенных сделок). Верхняя ценовая планка таких объектов, как правило, ограничивалась тремя миллионами рублей. Вторыми поп популярности стали участки без подряда (31%). Наибольшим спросом пользовались земельные наделы в радиусе от 30 до 40 километров до «кольцевой» с подведенными коммуникациями. Потолок сделок с подобными лотами, по свидетельству экспертов, не превышал полутора миллионов рублей.

Замкнули тройку лидеров покупательского спроса готовые коттеджи (20%). При этом покупатели отдавали предпочтение объектам с отделкой, удаленным от классической границы Москвы не более чем на 50 километров, а «цена вопроса» колебалась в пределах от 4 до 5 миллионов рублей. Безоговорочным аутсайдером стало блокированное жилье. На долю всевозможных дуплексов и таунхаусов стоимостью от 3 до 4,5 миллионов рублей на территории Подмосковья (20−30 километров от МКАД) пришлось всего лишь 9% совершенных сделок.

Чаще всего, по свидетельству руководителя аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, вышеуказанные объекты покупали ценители летнего загородного отдыха и садоводы. А вот продавцами выступали, можно сказать, все, кому не лень. Причем в последнее время в структуре предложения появляется все больше объектов бизнес-класса. По свидетельству знатоков загородного рынка, это смело можно трактовать как попытки состоятельных людей избавиться от лишней недвижимости, которая становится обузой в свете продолжающегося кризиса, а также нововведений в сфере налогообложения граждан. Покупатели, к слову, также не горят желанием взваливать на свои плечи возросщие расходы по содержанию подобной собственности. Косвенным подтверждением этого мнения может служить и тот факт, что покупателей крайне слабо интересовала недвижимость площадью свыше 200 квадратных метров в низших ценовых сегментах и более 400 «квадратов» — в высших.

Вероятно, динамика развития столичной «загородки» выглядела бы совсем иначе. Если бы сегменту удалось избавиться от самых главных его бед. Их, по мнению экспертов, всего две.

Прежде всего, это большое количество (порядка 60%) так называемых неликвидных объектов. Попадают они в эту категорию по разным причинам. Чаще всего картину портит «мутная» история загородного поселка, его крайне неудачное расположение, а также сомнительная репутация девелопера и неудачное расположение. Также к числу распространенных факторов, оказывающих негативное влияние на ликвидность предложений, эксперты относят неподключенные коммуникации, полное отсутствие инфраструктуры, неудовлетворительное качество строительства и морально устаревшую архитектуру.

При этом, уточняет Дмитрий Таганов, подавляющее большинство выставленных на продажу объектов (около 86%) продавцами переоценено, в некоторых случаях завышение ценников относительно реальной рыночной стоимости доходит до 50%. Это явление, по словам специалиста, характерно для недвижимости любого класса, но наиболее широко распространено в сегменте элитного жилья.

Такое положение дел именно в «элитке» легко объяснимо. Так, по данным агентства Penny Lane Realty, в настоящий момент с первичным жильем такого уровня заключается всего лишь 38% сделок, а со вторичным — 62% (тогда как всего три года назад картина была прямо противоположной). Поэтому неудивительно, что владельцы дорогих домов пытаются всеми правдами и неправдами выгадать «лишнюю сотенку» на волне подъема спроса.