Успехи первичного рынка заметны только чиновникам

Тем временем девелоперы рассуждают о капсульных квартирах площадью в 4 «квадрата»

  
3157
Успехи первичного рынка заметны только чиновникам
Фото: Александр Рюмин/ТАСС

На днях пресс-служба Минстроя в своей новостной рассылке для представителей СМИ распространила ссылку на небольшой видеосюжет. В нем чиновники высшего эшелона и представители некоторых крупных девелоперов подводят итоги минувшего года на рынке первичной недвижимости и делают небольшие прогнозы на самую ближайшую перспективу. Полный тайминг сюжета — семь минут, но общий его посыл можно свести всего к двум сакраментальным словам: «не дождетесь».

Дескать, на «первичке» дела идут просто отлично. Жилье в последние три года вводится рекордными объемами едва ли не в темпе чечетки, а банки неистово раздают ипотеку, не успевая отбиваться ото всех желающих прикупить новостроечку. Правительство же теперь закладывает в бюджет 2017 года 20 миллиардов рублей уже не на то, чтобы как-то возместить девелоперам потери из-за снижения стоимости объектов, а на то, чтобы, наоборот, уже не допустить взрывного роста цен на недвижимость. В общем, все настолько хорошо, что крупные игроки рынка недвижимости «с улыбкой вспоминают пессимистичные прогнозы так называемых аналитиков».

Возможно, если смотреть на рынок недвижимости с высоты чиновничьего кресла, все действительно выглядит радужно. Но между тем выкладки работающих непосредственно с людьми и объектами «так называемых аналитиков» свидетельствуют, что «не все спокойно в королевстве Датском», и не так ладно, как хотелось бы. Фактически, приводимые экспертами «от земли» данные, в общем-то, придают прогнозам Минстроя флер неких шаманских камланий на желаемый, а не действительный, результат.

В частности, представители крупного игрока на рынке первичной недвижимости московского региона, компании Est-a-Tet, отмечают, что в течение последних двух лет на первичном рынке Подмосковья превалировала тенденция к снижению заключенных договоров долевого участия (с 46,1 тысячи штук в 2014 году против 23,3 тысячи в третьем квартале 2016 года). За это же время снизилась и динамика продаж новых объектов. Если в 2014 году на один проект приходилось от 45 до 50 реализованных лотов ежеквартально, то в настоящее время этот показатель уменьшился почти вполовину (25 продаж на проект за каждые три месяца). При этом суммарный объем покупательского спроса за последние два года в Московской области поступательно снижался. По итогам 2016 года он на 1,1% меньше, чем в прошлом, и на 8,8% меньше, чем в позапрошлом году.

Примечательно, что в 2014 году в структуре спроса аналитики фиксировали большое количество так называемых инвестиционных сделок, теперь же здесь преобладает естественный спрос. То есть граждане приобретают квартиры не для того, чтобы сохранить и позже приумножить свои накопления, а целью решения наболевшего жилищного вопроса. Некоторые независимые эксперты рынка полагают: подобный перевес объясняется тем, что у граждан элементарно кончились собственные сбережения.

Худо-бедно демонстрировать в течение трех последних лет примерно одинаковые показатели по количеству заключенных договоров долевого участия (ежеквартально на уровне 30 тысяч штук) столичному региону в целом помогает сама Первопрестольная. Там покупательский спрос по сравнению с 2014 годом вырос к настоящему моменту на 49,2%, а число реализованных лотов в каждом новом проекте увеличилось в среднем с 20 сделок за квартал до 27.

Но и здесь, похоже, не все так гладко, чтобы уверенно рассуждать о начале подъема. Во-первых, подобной положительной динамикой могут похвастаться, по большому счету, только новостройки, расположенные в «старых» границах Москвы. Но при этом средневзвешенный бюджет покупки в этой зоне, согласно статистическим выкладкам риелторов, за обозреваемый период упал с 14,6 миллиона рублей до 10,1 миллиона. Аналогичный процесс коснулся и среднего метража реализуемых первичных объектов в столице. Так, если в 2014 году он колебался на уровне 80 квадратных метров, то теперь этот показатель составляет 60 «квадратов».

Однако, видимо, такое «сжимание» квартир (особенно массового сегмента) — это еще не предел. Буквально во вторник, 17 января, директор по маркетингу международной компании Mirland Development напомнила представителям отечественных СМИ, что в мировой практике, вообще-то, существуют и капсульные квартиры площадью всего 4−7 квадратных метров. Правда, Елена Валуева уточнила: она лично не думает, что российский первичный рынок к этому все же придет, но подчеркнула, что резервы для уменьшения площади объектов у застройщиков есть всегда.

Эта реплика, при всей ее краткости, выглядит достаточно тревожной, особенно если учесть, что Аналитический центр при правительстве Российской Федерации выяснил: в течение последних десяти лет средний метраж квартир в целом по стране неуклонно снижался и к 2014 году составил 56 квадратных метров против 69 ранее. А ведь это, на минуточку, официальная статистика, как известно, заметно отличающаяся от реального положения вещей, которое, к сожалению, несколько хуже. К тому же анализируемый период — это те самые «тучные» годы российской экономики, о которых сейчас вспоминают с ностальгией все предприниматели. Так с чего бы метражу квартир увеличиваться сейчас, в тяжелые времена? Особенно когда девелоперов обязывают за свой счет организовывать инфраструктуру вокруг возводимых проектов, а она даже в низкобюджетном сегменте стоит отнюдь не три копейки.

К слову, с возводимыми проектами в столице также имеется если не проблема, то некоторые сложности. Конечно, первый зампред российского правительства Игорь Шувалов может, конечно, выражать надежду на то, что в наступившем году индустриального жилья будет построено еще больше, чем в минувшем (что он, собственно, и делает в том самом «минстроевском» сюжете). Но еще один крупный игрок на московской «первичке», компания «Метриум Групп», отмечает: если в начале 2016 года удельный вес новостроек на стадии котлована в границах мегаполиса составлял почти половину (48,4%) от всей первичной недвижимости массового сегмента, то к концу снизился практически до трети (31,7%). По словам Анны Соколовой, директора «метриумовского» департамента консалтинга и управления проектами, доля новостроек на уровне котлована в столице снижается, что свидетельствует о снижении активности застройщиков. Плюс к этому управляющий партнер компании, Мария Литинецкая, выражает осторожное опасение, что в связи с отменой программы субсидирования льготной ипотеки и возвращением ставок по кредитам для новостроек до уровня вторичного рынка, многим гражданам покупка нового жилья в 2017 году окажется просто-напросто не по карману.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Игорь Рябов

Руководитель экспертной группы «Крымский проект», политолог

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня