Почему капремонт стал полным провалом

Маховик системы капремонта домов, пусть пока и не такими скорыми темпами, как хотелось бы, но все же раскручивается. Например, в населенных пунктах Московской области жители многоэтажек уже пережили ремонт кровли и теперь в перспективе ожидают замены стояков горячей и холодной воды, а также отопления. Насколько подобный подход к восстановлению технического состояния домов оправдывает себя и можно ли уже оценивать степень успешности или неуспешности этой программы, а также найти крайних?

Действительно, соглашается заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ-Контроль» Андрей Костянов, в России существует очень мало субъектов, которые могут себе позволить работать с обветшавшим жилым фондом по так называемому комплексному принципу, заводя на объект подрядчика и единовременно выполняя все требуемые виды работ, начиная от ремонта подвалов и заканчивая пресловутой кровлей. Большинство же, чтобы хоть как-то выполнить поставленные государством задачи, вынуждены проводить ремонт как раз по «волновому» принципу, разбивая необходимый комплекс мер по времени.

Поступать именно таким образом, по мнению эксперта, муниципалитеты вынуждены по ряду причин. Так, первопричиной такой стратегии является размер взноса на капремонт, взимаемый с граждан. Как говорит Костянов, в ряде субъектов он определялся с прицелом на определенное дофинансирование из региональных бюджетов. Однако на момент принятия решения в стране была другая, более благоприятная экономическая ситуация, сейчас же, в силу крайней оптимизации всего, чего только можно (да того, чего нельзя, впрочем, тоже), далеко не все местные власти могут позволить себе траты по этой статье расходов. Конечно, говорить о том, что они не прилагают абсолютно никаких усилий в этом направлении, было бы не совсем верно, однако то, что эти шаги далеко не всегда увенчиваются успехом, увы, непреложный факт.

Второй нюанс, не позволяющий машине капремонта заработать на полную катушку, заключается, по мнению эксперта, в категоричном нежелании собственников согласиться с некоторым увеличением целевых ежемесячных взносов, хотя такая возможность имеется. А ведь если бы жильцы многоэтажек согласились на это, то появился бы прекрасный шанс сделать все необходимое уже сейчас, засчитав по системе взаимозачетов в том числе и те работы, которые по существующему на данный момент плану должны проводиться где-то в районе 2030−2040 годов. Но собственники предпочли пустить все на самотек и платить по минимальным тарифам. Нет, конечно, в некоторых местах складывается и другая картина — более активные и предприимчивые владельцы недвижимости во многоквартирных домах собирают деньги в отдельный спецфонд или каким-то другим образом находят требуемые для комплексного обновления здания средства, но в большинстве своем ситуация развивается именно по пассивному сценарию.

— Однако собственникам, — подчеркивает Андрей Костянов, — необходимо понять, что кроме них самих, их дом обслуживать и содержать никто не будет. Раз вы собственники — будьте добры, принимайте соответствующие решения, влияйте на судьбу своего дома. Хотите ремонт, ту же кровлю, раньше заявленного какого-нибудь 2030 года? Пожалуйста, заявляйте об этом в порядке приказа Минстроя за номером 427 (о необходимости проведения капитального ремонта здания — авт.), либо собирайте общее собрание собственников и увеличивайте на нем взнос, ведь в любом случае вы ремонтируете свой дом за свои же деньги. Безусловно, здесь имеются свои сложности. Например, и раньше, и особенно сейчас возводятся многоэтажные дома, насчитывающие как минимум по 600−700 квартир. В таких организовать общее собрание чрезвычайно трудно. Но все же не невозможно, инструменты для этого есть. Например, сейчас есть форма очно-заочного голосования, когда бюллетени для голосования просто раскидываются по почтовым ящикам. А уж когда заработает система ГИС ЖКХ, станет еще проще. В этом случае надо будет провести всего лишь одно общее собрание, где принять решение о том, что все последующие голосования будут проводиться исключительно с использованием этой системы, после чего просто использовать в ней личный кабинет.

«СП»: — Кстати, об апатичных собственниках и их обязанностях по содержанию общего имущества. Некоторое время назад в отдельных СМИ проскальзывали сообщения о разрабатываемых чиновниками некоторых регионов весьма интересных инициативах. В частности, предполагалось в обязательном порядке привлекать жильцов к уборке территорий вокруг многоэтажных домов. Как вы оцениваете подобные предложения?

— Да, действительно, в регионах имеются свои законы о благоустройстве. Возможно, некоторые из них предусматривают, что собственники должны собственными силами содержать в порядке какую-то дворовую территорию или, скажем, дороги. Однако не следует забывать, что с юридической точки зрения мы, как собственники, должны отвечать только за то, чем мы владеем. То есть если у нас территория отмежевана, и кроме той земли, которая непосредственно под домом, мы имеем в собственности некую придомовую территорию, будь она 5, 30 или даже 40 метров, то тогда, безусловно, мы должны содержать ее соответствующим образом. Если же эта территория не имеет к нам ни малейшего отношения, возлагать на нас эту обязанность по меньшей мере нелогично. Почему мы должны это делать?

«СП»: — А как и где жители могут узнать, числится ли за ними какая-либо земля в собственности в довесок к квартире?

— Ну, во-первых, такая информация указывалась в свидетельствах о праве собственности. Правда, сейчас уже этих «зеленок» нет, есть выписки из ЕГРП. И кое-где уже в них указывается, что гражданин является еще и владельцем части общедомового имущества. Можно узнать это в регистровой палате. И есть у нас сейчас такая штука — кадастровая карта. Она доступна онлайн на сайте Роскадастра. Там все просто — открыли, ввели номер участка, посмотрели его границы и кто собственник. Если это общее имущество, то там так и будет указано — общее имущество многоквартирного дома.

«СП»: — А если нет интернета?

— Ну тогда, соответственно, в Росреестр с запросом, и вам дадут ответ, кто это, что это и чем вы владеете. В любом случае вы также можете прийти в управляющую компанию и запросить договор управления многоквартирным домом. Копии вам там делать не обязаны, а вот предоставить для ознакомления — пожалуйста. Там обязательным условием идет перечисление всего общего имущества, которым владеет дом, и за которое отвечает управляющая компания. Это существенное условие договора. Без этого перечня договор считается незаключенным. Причем это должно быть указано не невнятно, как в Жилищном кодексе, а с конкретикой — столько-то и того-то. И если выясниться, что вас заставляют убирать чужую территорию — обращайтесь в Жилинспекцию за разъяснениями, тем более если вам еще выставляют какие-то счета.

«СП»: — А если не выставляют?

— Смотрите, уборка лишней территории напрямую связана с дополнительными расходами. И если вы, убирая лишнюю территорию, не поднимаете тариф на содержание общего имущества (а, в принципе, вы и не должны это делать-то), то таким образом получается, что управляющая компания, убирая эти лишние участки, ущемляет собственников в каких-то других работах. Возможно, где-то не так часто, как нужно, моют полы или не своевременно заменяют какое-то оборудование. В любом случае это повод обратиться в правоохранительные органы, в суд. Помните — вы отвечаете только за то, чем вы владеете. Понудить вас заниматься той работой, за которую вы ответственности не несете, это с точки зрения закона неправильно.

«СП»: — Получается, собственникам квартир нужно просто быть более активными и предприимчивыми?

— Ну не то чтобы предприимчивыми. Просто, смотрите, незнание закона не освобождает от ответственности. Так что надо уметь им пользоваться и оперировать. Конечно, не в каких-то противоправных целях, но знать, выполнять и отстаивать свои права и обязанности, безусловно, нужно. И тогда в доме будет жить комфортнее, как минимум. Вот есть граждане, которые говорят — у меня дома все течет, все рушится, зачем я буду платить за капремонт. Простите, а дом у вас аварийный? Нет? А кто это сделает, кроме вас? Изъявляйте желание, обращайтесь в муниципалитет, создавайте межведомственную комиссию, признавайте строение аварийным.

Вот в Москве был пример. Стоял дом в плохом состоянии. Собственники приняли решение укрепить стены, надстроить два этажа. И та организация, которая надстраивала, усиливала фундамент, заработала деньги на продаже тех дополнительных квартир, которые появились в результате на верхних этажах.

Все, повторюсь, зависит от собственников. Вы отчет управляющей компании утверждали? Нет? А на ежегодном собрании собственников были? Нет, и не ходили никогда? Ну, а чего мы тогда дальше-то хотим? Ведь дом — это некий социум, живут в нем люди, и надо как-то договариваться, находить точки соприкосновения. А то сейчас тенденция такая пошла — не знаем своих соседей. Но если вдруг, скажем, затапливать начнет, кто в итоге позвонит, кто предупредит? Если же мы хотим жить в каком-то своем отдельном мирке, в вакууме, ну, купили тогда отдельно стоящий дом, поставили двухметровый забор, и живем сами. Но! В этом случае у нас почему-то не возникает вопрос — а почему мы должны ремонтировать, там, скажем, крышу или поддерживать фасад в надлежащем состоянии. А ведь многоквартирный дом — ровно то же самое, просто собственников больше, и квартир больше. Вот и весь секрет.