Домик за городом: с каждым днем все дешевле

Аналитики рынка загородной недвижимости столичного региона, оценивая его тенденции и перспективы в первом квартале наступившего года, высчитали, что средневзвешенная стоимость предложения здесь на данный момент составляет 5,7 миллиона рублей. И эти результаты, пожалуй, с полным правом можно назвать катастрофическими, ведь еще только год назад этот показатель был более чем на 20% выше, колеблясь на отметке в 7,3 миллиона рублей за условный объект. А еще годом ранее средний ценник был и того выше, находясь на уровне в 8,1 миллиона рублей. Таким образом, в общем и целом предложение здесь потеряло в цене более трети (причем только в последний период более чем с двукратным ускорением отрицательной динамики).

Однако это, как говорится, еще только «средняя температура по больнице». В посегментной разбивке потери московской «загородки» выглядят еще более впечатляюще.

Так, земельные участки без подряда (УБП) подешевели сначала без малого на 30%, а затем еще на 11,5%. В итоге в середине нынешнего апреля среднестатистических УБП «тянет» всего лишь на 2,3 миллиона рублей, тогда как в апреле 2015 года аналогичный надел оценивался как минимум в 3, 7 миллиона.

Гораздо ощутимее за последний год «просели» таунхаусы. Сейчас, выставляя на реализацию подобный объект, продавец рассчитывает получить за него в среднем около 10,5 миллионов рублей. По сравнению с минувшим апрелем, когда средневзвешенная стоимость таунхауса составляла 12,2 миллиона рублей, нынешняя цена предложения ниже на целых 14%.

Однако настоящую трагедию сейчас переживают новые дуплексы и готовые коттеджи. Первые подешевели на 30,6% (8,6 миллиона рублей за штуку теперь против 12,4 миллиона в апреле 2016 года). Что же касается последних, то в начале II квартала 2017 года выручить за них при продаже 43,9 миллиона рублей, как это было в минувшем марте, продавцы могут даже не рассчитывать. Теперь средняя «цена вопроса» колеблется на отметке в 29,9 миллиона «деревянных» (падение за период составило без малого 32%).

«Счастливым исключением» из этого грустного для девелоперов и продавцов правила стал только сегмент малоэтажного жилья, где динамика изменения стоимости объектов продемонстрировала положительные значения (+9,3%). Правда, назвать такую тенденцию устойчивой, а рост — впечатляющим, по совести, все-таки нельзя. Ведь фактически, с учетом прошлогоднего пятипроцентного проседания расценок, с I квартала 2015 года до настоящего времени «малоэтажки» подорожали всего лишь на 200 тысяч рублей (в среднем 5,9 миллиона рублей сейчас против 5,7 миллиона рублей тогда).

При этом эксперты рынка недвижимости честно предупреждают: думать, что безрадостное «сегодня» вскоре сменится радужным «завтра» у продавцов новых загородных объектов нет никаких оснований.

Так, по оценкам специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», более половины выведенных сейчас на реализацию земельных наделов без подряда в конечном итоге так и не найдут себе новых хозяев. Главной причиной такого развития событий «инкомовцы» считают несоответствие технических характеристик участков требованиям целевой аудитории. Для покупателей, подчеркивают они, решающую роль в принятии решения о покупке играют невысокая стоимость и степень готовности основных коммуникаций. Причем последнее даже более предпочтительно, так что даже с учетом существенного дисконта граждане, скорее всего, откажутся от покупки, если к участку не подведены как минимум электричество и газ.

Также нераскупленными останутся и порядка 30% коттеджей, предполагают специалисты по продажам. Причины все те же — завышенная стоимость и наличие неполного комплекта коммуникаций. К этому добавляется еще и строительная неготовность некоторых объектов, а также неразвитость прилегающей инфраструктуры. Но, пожалуй, главным негативным фактором сейчас является площадь самих домовладений.

Как считает руководитель «инкомовского» департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор, большие площади обходятся в кругленькую сумму не только в момент покупки, но и при следующих за этим отделке, меблировке, ремонте и коммунальном содержании. Поэтому покупатели, прекрасно умеющие считать каждую копейку, выбирают домовладения общей площадью от 100−150 (эконом-класс) до 250 (бизнес-класс) «квадратов». Точно с такой же утилитарной позиции оценивается и размер прилегающего земельного участка. Все, что больше 20 соток при коттедже или 4 соток при таунхаусе, никому, в принципе, сейчас не нужно.

Чтобы как-то спасти ситуацию, у игроков рынка загородной недвижимости теоретически есть несколько вариантов. В частности, они могут либо продолжать снижать цены, либо заняться переформатированием (частичным или полным) своих проектов, либо переводить объекты для продажи в сегмент аренды. Однако насколько они осуществимы на практике — большой вопрос.

Например, сдать низколиквидный дом внаем, чтобы получить от простаивающего актива хоть какую-то прибыль, конечно, вполне реально. Но для этого необходимо провести его отделку и обставить какой-нибудь мебелью. Эти операции требуют от владельца определенных дополнительных затрат, а далеко не у всех имеются на это средства.

Переформатирование с этой точки зрения — более приемлемый вариант, кроме того, уже обкатанный девелоперами во время предыдущего кризиса 2008 года. Так, рассказывает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, именно тогда участки без подряда стали править бал на «загородке». Однако, уточняет эксперт, переформатирование в любых объемах — верный признак того, что изначальные планы застройщиков оказались неверными. При этом он не отрицает, что в сложившихся экономических условиях планировать что-либо наперед крайне затруднительно.

Кроме того, сейчас переформатирование вряд ли способно серьезно изменить ситуацию в регионе в принципе. Количество участков без подряда в настоящее время на рынке превышает все разумные пределы, а развитию малоэтажного строительства препятствуют муниципалитеты, уверенные, что этот формат перегружает городские сети и инфраструктуру.

В итоге, резюмируют представители риелторского сообщества, не более 30% игроков загородного рынка недвижимости могут в ближайшей перспективе позволить себе заниматься переформатированием неликвидных проектов. А число тех, кто вообще сможет удержаться на этом проблемном рынке в ближайшее время, по оценкам экспертов, не превысит полутора десятков.