Дачу проще отдать бесплатно, чем продать

Несмотря на то, что загородная недвижимость продолжает дешеветь, ликвидней она от этого, увы, не становится. Почему так происходит даже в преддверии традиционно самого «горячего» сезона, и каким именно образом владелец дачи может получить долгожданную прибыль?

Реализация: полный провал

К настоящему моменту, свидетельствуют крупнейшие игроки рынка недвижимости столичного региона, во всем объеме предложения на вторичном рынке в этих границах на долю дач приходится 37%. В цифровом выражении это свыше 33 тысяч объектов. Однако такое изобилие не должно вводить в заблуждение потенциальных покупателей: выбирать, как свидетельствуют эксперты, здесь по-прежнему практически не из чего.

Только 5% находящихся на экспозиции дач, по их словам, могут быть сравнительно быстро реализованы. Потому что отвечают современным представлениям о качественном жилье: находятся в хорошем состоянии, располагаются по соседству с водными и лесными массивами, интегрированы в развитую транспортную или социальную инфраструктуру. Еще 15%, хоть и соответствуют в принципе требованиям покупателей, но все же имеют те или иные недостатки (например, слишком удаленное местоположение от МКАД). Остальные 80% либо не выдерживают никакой критики в плане потребительских характеристик или товарного вида, либо элементарно переоценены едва ли не более чем вполовину.

Кстати, за последние шесть месяцев ценники на дачи в границах региона «похудели» на 13%, и сейчас средневзвешенный их уровень колеблется на отметке в 7,6 миллиона рублей. Но к суровым реалиям рынка это значение имеет весьма и весьма далекое отношение. Так, по свидетельству специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», заплатить за объект подобного плана граждане готовы максимум полтора-два миллиона рублей, не более. В случае же, если у них имеются на руках те самые семь-восемь миллионов, то за эти деньги уже рассматриваются варианты приобретения коттеджа.

Правда, стоит уточнить, что в данной ситуации речь идет о подержанных домах. Коттеджи на первичном рынке конкуренции с дачами не выдерживают. Причина проста и понятна — стоимость обслуживания приобретения. Как поясняет руководящий «инкомовским» аналитическим центром Дмитрий Таганов, если в коттеджном поселке даже эконом-класса плата за содержание территории и инфраструктуры достигает 20 тысяч рублей в месяц, то в садовом товариществе такую сумму берут сразу за целый год. Тем более дачный дом к моменту продажи не только полностью готов к проживанию, но зачастую может еще и похвастаться обихоженным участком и садом. А в «первичном» поселке за облагораживание территории покупателю еще придется либо доплачивать из собственного кармана, либо тратить на это собственное время.

Однако несмотря на такой экономический расклад сделки, в процессе которых покупателям удается получить существенный дисконт (от 25 до 30 процентов), можно пересчитывать едва ли не по пальцам. В подавляющем же большинстве случаев владельцы реализуемых объектов готовы в процессе торга снижать свои аппетиты не более чем на 10% от первоначально заявленной стоимости. При этом их не пугает даже тот факт, что средний срок продажи дачи в последнее время увеличился почти вдвое: если раньше дача «уходила» с рынка в течение трех лет, то теперь на это требуется целых пять.

Аренда: гешефт возможен

На фоне такого печального положения дел в сегменте продажи загородного жилья сфера аренды подобной недвижимости выглядит вполне привлекательно. Да, сейчас в экспозиции для найма находится без малого 4,9 тысячи объектов, что заметно меньше, чем в декабре прошлого года и в марте нынешнего (-22,5% и -19% соответственно). Но зато спрос на них по сравнению с зимним периодом вырос в среднем на 20%. Правда, летом прошлого года активность граждан в этом сегменте была куда более высокой (+30% к существующему уровню), но это, как утверждают знатоки вопроса, не повод унывать.

Так, власти столицы имеют основания предполагать, что наступающим летом жители столицы с лихвой восполнят все понесенные рынком аренды столичного региона потери. Их уверенность базируется на нескольких существенных факторах.

Во-первых, столичный департамент информационных технологий, анализируя перемещения абонентов мобильных телефонных сетей, выявил интересную тенденцию: в 2016 году число граждан, которые провели летний отпуск не на зарубежном курорте, а на подмосковных дачах, выросло более чем на 30% по сравнению с 2015 годом. Во-вторых, общая напряженность в мире растет, а доступность таких «курортных бестселлеров», как Египет и Турция, неуклонно снижается в силу все тех же политических причин. В-третьих, сформировавшаяся в минувшем году тенденция так называемого «альтернативного найма» не только никуда не исчезла, но и продолжает набирать обороты. В частности, если летом 2016 года доля жителей столицы, сдававших в аренду свои городские квартиры и перебиравшихся пожить два-три месяца за пределами мегаполиса на лоне природы, составляла всего 8% в общем потоке арендаторов подмосковных дач, то уже в начале мая их уже насчитывается 12%.

И стоит отметить, что выбор у потенциальных нанимателей недвижимости в области отнюдь не самый плохой. На долю готовых к найму коттеджей приходится 87% всех подобных объектов, а второе место (по 6%) поделили между собой классические дачи и земельные участки с легкими летними постройками. При этом 98% всех этих лотов электрифицированы, 94% имеет систему водоснабжения, 89% могут похвастаться наличием канализации. Вот только с системами отопления и газоснабжения не все так радужно. Первая наличествует в 59% объектов, а вторая присутствует у 71% предназначенных к аренде домов.

С точки зрения локализации объектов наибольшее их количество сосредоточено на Белорусском (20%), Рижском (18%), а также Киевском и Ленинградском (по 11% вдоль каждого) шоссе. Однако арендаторские предпочтения падают на дачи более бюджетных направлений: северо-востока, востока, юго-запада и юга Московской области.

«Среднестатистический портрет» наиболее востребованного объекта, по мнению риелторов, выглядит следующим образом. Это либо коттедж площадью не более 100 квадратных метров (арендная ставка до 60 тысяч рублей в месяц), либо дачный дом (60 «квадратов» за 25 тысяч рублей в месяц) в границах большого Московского кольца, расположенный поблизости от речного или лесного массива как минимум с одним продуктовым магазином в шаговой доступности. При этом поблизости должна находиться остановка какого-нибудь общественного транспорта и крайне желательно, чтобы на участке были расположены также баня, беседка и обустроенная по всем правилам зона для барбекю.