Москвичей хотят загнать в новостройки, которые никто не покупает

Сторонники поголовной реновации столичных пятиэтажек, пусть и в довольно грубой, безапелляционной форме, но заявляют о своей позиции достаточно громко. Не менее активно и открыто защищают свою точку зрения москвичи, считающие не саму идею сноса ветхого жилья, а саму эту новацию фикцией, обманом и нарушением Конституции. Естественно, во всю мощь задействовали свои административные ресурсы чиновники. А вот девелоперы, которые, по идее, должны резвым аллюром выстраиваться в очередь на сотрудничество с властями столицы в этом вопросе, почему-то держатся обособленно, не критикуя, но и не превознося новацию. С чего бы это? Ведь речь идет о миллионах квадратных метров жилья и огромных престижных территориях, казалось бы, строй — не хочу.

«СП» решила задать несколько вопросов представителям сообщества застройщиков, зарекомендовавших себя солидными игроками на столичном рынке недвижимости.

«СП»: — В чем, по вашему мнению, заключается главный плюс активно обсуждаемой сейчас программы реновации столичного жилья?

— Это превентивное решение проблемы, которая может встать во весь рост уже через 10−15 лет, — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Несмотря на то, что панельные пятиэтажки второго периода индустриального домостроения более долговечны, чем уже снесенные в «нулевые» дома, их ресурс также ограничен, как и возможность капитального ремонта. Поэтому власти города решили провести реновацию сейчас, пока проблему можно решить постепенно, а не в авральном режиме. Соответственно, появляется возможность проводить взвешенную и грамотную градостроительную политику, которая в конечном счете поможет разрешить ряд проблем, мешающих сегодня в том числе и строительному комплексу. К ним относится — перегруженность дорог, недостаток социальной инфраструктуры, старение коммунальных сетей. Иными словами, реновация создаст более благоприятную среду для реализации современных проектов жилого комплекса.

— В долгосрочной перспективе, — дополняет коллегу управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — программа реновации введет в оборот строительной отрасли огромное количество перспективных и ликвидных участков под новые проекты. И если прошлая волна сноса, скорее, спровоцировала спорадический рост точечных проектов в хорошо обжитых локациях, то квартальный метод застройки в нынешних условиях действительно позволит обновить облик города. Напомню, что освоение малопригодных для строительства участков (заброшенных набережных, промзон) — это вынужденная мера в условиях нехватки новых земель в старых границах Москвы. Снос «хрущевок» позволит девелоперам (как предполагается, они будут привлечены к реновации после 2020 года) начать реализацию проектов в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурной сетью.

«СП»: — Как известно, абсолютно непогрешимых решений не существует. В чем же тогда, на ваш взгляд, состоят слабые места предлагаемой властями города программы?

— Властям, — полагает Андрей Колочинский, — необходимо учитывать текущую ситуацию на «первичке», чтобы реновация в конечном итоге не отразилась негативно на отрасли. Дело в том, что сегодня в столице экспонируется более 40 тысяч лотов в продаже. По некоторым данным, доля непроданных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках достигла 26%. При этом власти не скрывают, что объем построенного жилья будет в 2−2,5 раза превышать площадь, необходимую для расселения жителей панельных пятиэтажек. Впоследствии при участии застройщиков также потребуется увеличить площадь заселения в новых кварталах, чтобы участие «частников» окупилось за счет реализации дополнительных «квадратов». Таким образом, на рынке может усугубиться превышение предложения над спросом, что может привести к обвалу цен или банкротству застройщиков.

Мария Литинецкая убеждена, что главный минус новации — это спешка, с которой власти принялись избавляться от хрущевок. Она породила мощную оппозицию городской инициативе (прежде всего, со стороны самих жителей «хрущевок»). В свою очередь, реакция жителей спровоцировала власть на отступление в одном из главных принципов программы — квартальной застройке.

— Если дома будут сносить исключительно по желанию собственников, — утверждает она, — то в город, скорее всего, вернется точечная застройка, но на этот раз массовая. Полагаю, что властям следовало провести долгую подготовку к вынесению своей инициативы на обсуждение, предложить жителям пятиэтажек максимально детализированный план расселения, варианты альтернативного жилья, конкретные проекты и сроки. В этом случае удалось бы избежать ненужной суматохи и завоевать больше сторонников.

Кроме того, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин обращает внимание на тот факт, что в настоящее время отсутствует публичная информация о возможных формах участия девелоперов в программе.

— Представляется, — думает он, — что если город, как оператор программы, не намеревается в перспективе выступить серьёзным конкурентом частных девелоперов, он должен выработать адекватные формы их участия в ней, поддержав тем самым рынок.

«СП»: — А насколько перспективным, с точки зрения условного девелопера, будет его участие в такой программе?

— Сама возможность получения подряда на работы и продажи квартир для переселяемых жителей, — уточняет Сергей Нотин, — интересна не всем, поскольку не все девелоперы готовы выступать городскими подрядчиками, и не у всех могут оказаться квартиры в требуемых локациях по нужным ценам. К тому же, если не говорить о расселении силами девелоперов, примеров которого на московском рынке было достаточно, то город, например, может продавать с торгов освобождённые после сноса пятиэтажек территории, компенсируя таким образом свои затраты.

В конечном итоге, считает Андрей Колочинский, перспективность участия во многом будет определяться конкретным участком, который достанется застройщику в разработку:

— Кварталы панельных пятиэтажек разбросаны по всей Москве в самых разных районах — как более, так и менее удачных. Потенциал доходности у всех проектов реновации будет сильно различаться: одни кварталы «зажаты» между железнодорожными путями и автомагистралями, а другие — находятся среди зеленых «островов» в престижных уголках столицы. Кроме того, конкурентная ситуация в некоторых локациях не всегда располагает к реализации новых проектов. Так, на Юго-Восточный административный округ приходится 25% всего предложения массового первичного жилья в Москве. Каждый последующий проект на месте местных пятиэтажек (а здесь их предостаточно в Выхино, Кузьминках, Рязанском районе) будет до предела обострять конкуренцию.

«СП»: — Сложно ли будет работать в сложных условиях плотной городской застройки? Легко ли будет наладить логистику?

— Большинство столичных застройщиков, — полагает Литинецкая, — обладает необходимым опытом работы в самых непростых условиях и сложных для освоения площадках. Пожалуй, главная сложность может быть связана со сроками, в которые власти планируют провести реновацию. Если в проект будут заложены «стахановские» темпы расселения и строительства, то город рискует превратиться в одну огромную стройку, что, скорее осложнит жизнь москвичам, а не застройщикам.

«СП»: — Насколько вообще затратным может оказаться участие девелоперов в программе? И какую, в конце концов, выгоду они впоследствии могут получить?

— Полагаю, — говорит Мария Литинецкая, — что для привлечения застройщиков власти постараются создать более выгодные условия работы, чем обычно. К примеру, может быть обеспечено ускоренное и льготное технологическое подключение, а также особые условия получения земельных участков. В совокупности это позволит снизить себестоимость строительства квадратного метра на 20−30%, а значит — создать более бюджетный продукт для покупателей при сохранении качественных характеристик.