Когда сделка с недвижимостью становится недействительной?

Безусловно, неприятно, когда после заключения важной сделки и перехода денежных средств из рук в руки одна из сторон неожиданно настойчиво пытается ее аннулировать. В каких случаях это возможно, и к каким аргументам следует апеллировать?

«Признать сделку недействительной — то же самое, что и расторгнуть ее?», — в первую очередь поинтересовалась «СП» у адвоката Олега Сухова.

— Рассмотрим следующую ситуацию. Владелец квартиры решил ее продать и даже заключил предварительный договор с потенциальным покупателем, с которого успел взять аванс. А дальше выяснилось, что жилплощадь является совместно нажитым в браке имуществом и распоряжаться ею без согласия бывшей супруги никак нельзя. Сделка явно противоречила закону, и продавец предложил ее расторгнуть. Если бы несостоявшийся покупатель согласился на такой вариант, то мог создать себе некоторые проблемы.

«СП»: — Какие же именно?

— По статье 453 Гражданского кодекса, все, что удалось получить по договору до его расторжения, в большинстве случаев возврату не подлежит. Не исключено, что хозяин квартиры попытался бы ухватиться за данный пункт, чтобы удержать аванс за собой. В этом конкретном случае, правда, его действия пошли бы вразрез со статьей 1102 ГК РФ, запрещающей неосновательное обогащение. Деньги, скорее всего, все равно вернулись бы покупателю. Но признание соглашения именно недействительным, а не расторгнутым, задачу существенно облегчило. Статья 167 ГК РФ четко говорит, что в этом случае стороны должны отдать назад все, что им досталось в ходе сделки. Расторжение договора давало какие-то основания для спора (судебные прецеденты имеются), а здесь спорить абсолютно бессмысленно.

«СП»: — Всегда ли можно рассчитывать на возвращение всего уплаченного по сделке при признании ее недействительной?

— Давайте предположим, что в предыдущем случае речь шла не о продаже, а об аренде квартиры. Владелец, оказавшийся не единственным, сдал ее постороннему человеку, не имея на то полномочий. Сделку тогда без вариантов признают недействительной.

«СП»: — Но может ли арендатор взыскать все, что уплатил по ней?

— Разъяснение дал Пленум Высшего арбитражного суда. Согласно его постановлению № 73 от 17 ноября 2011 года, пострадавшей стороной в таких делах является не арендатор, а ущемленный в своих правах другой собственник. Именно он имеет основания предъявить иск недобросовестному арендодателю. А жилец жаловаться вряд ли должен, так как за выплаченные деньги получил все, о чем договаривался. Больше того, если вдруг окажется, что он знал о неправомочности арендодателя, то рискует стать вместе с ним соответчиком по иску. Статья 322 ГК РФ и все то же постановление Пленума Высшего арбитражного суда оставляют такую возможность.

«СП»: — Окажется ли недействительной сделка купли-продажи доли при нарушении преимущественного права других собственников?

— А если бы речь в нашей истории со сделкой купли-продажи шла о реализации не всей квартиры, а лишь доли общего права на нее? Той самой, которая продавцу после развода и раздела имущества и в самом деле полагалась. Здесь тоже нарушение законодательства налицо. Как известно, в соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли ее сначала нужно предложить остальным собственникам. И раз этого не случилось, вроде бы не остается ничего другого, как считать и такую сделку недействительной.

Однако у Высшего арбитражного суда иная позиция. Его Президиум в постановлении от 5 апреля 2012 года № 14055/11 указал, что в подобных ситуациях восстановить справедливость можно без отмены сделки. Достаточно лишь позволить обделенной стороне все же произвести выкуп на тех условиях, на каких часть общей собственности ушла в чужие руки. На языке юристов это называется переводом прав и обязанностей покупателя на другое лицо. Результаты сделки тогда окажутся другими, но сама по себе она недействительной не будет.

«СП»: — Можно ли признать сделку недействительной по соглашению сторон? Ведь если все участники вдруг решили от сделки отказаться, почему бы им самим не объявить ее недействительной и не тратить время на судебную волокиту? В конце концов, если нет ничего невозможного в расторжении договора по взаимному согласию, то вряд ли должно быть иначе с признанием его недействительным.

— И все же предположение неверно. Недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримые, как можно узнать из статьи 166 ГК РФ, становятся недействительными лишь после соответствующего судебного вердикта. Если задача состоит именно в признании договора недействительным, в суд обращаться придется. И там приводить доводы в пользу решения о недействительности. Потому как если суд сочтет сделку юридически чистой, то оставит ее в силе.

«СП»: — Нужно ли идти в суд для признания недействительными ничтожных сделок? Когда кто-то переписывает на другого человека, допустим, дачу или квартиру, которых может лишиться за долги, но продолжает фактически ими владеть? Или когда с целью ухода от налогов имущество и впрямь меняет владельца, но не на объявленных условиях. Например, продается под видом дарения или по более высокой, по сравнению со значащейся в документах, цене. И все та же статья 166 ГК РФ гласит, что подобные соглашения становятся недействительными без судебного решения уже в момент их заключения.

— Данный нюанс иногда трактуют слишком буквально, полагая, что насчет ничтожных сделок суд вообще беспокоить не надо. Но даже если считать, что ничтожная сделка недействительна изначально и не порождает никаких последствий, то должен ведь кто-то официально установить факт ее ничтожности. Иначе как в судебном порядке это сделать вряд ли удастся. Поэтому и здесь, скорее всего, без обращения в суд не обойтись.

«СП»: — Всякие ли заблуждения в момент совершения сделки позволяют требовать признания ее недействительной?

— Статья 178 ГК РФ содержит дополнительное основание для признания договора недействительным. Он становится таковым, если кто-либо из заключавших его принимал решение под влиянием серьезного заблуждения. Причем настолько серьезного, что если бы не оно, то сделка бы и не состоялась вовсе.

На данное положение закона порой чрезмерно рассчитывают при подписании соглашений. Держат в уме, что в случае чего отменят сделку, сославшись на незнание тех или иных деталей. Хочется предостеречь от подобных упований. На самом деле отнюдь не каждое заблуждение судьи готовы признавать доводом за аннулирование договора.

«СП»: — Можете привести пример?

— В этом, в частности, слишком поздно убедился покупатель московской квартиры. Приобретал он ее с надеждой на покрывающий ипотечные платежи стабильный доход от сдачи жилья. Благо цены на аренду тогда позволяли рассчитывать на подобное. Вот только из-за очередной волны кризиса они почти сразу упали, а ипотечные платежи выросли, поскольку начислялись в валюте.

Об этом незадачливый покупатель и поведал сразу в двух судебных инстанциях. Но поддержки не нашел. Суды указали, что заблуждение истца относится не к предмету сделки, а к ее мотивам. Вот если бы он имел резоны полагать, что у квартиры окажется другой метраж, иное количество комнат и так далее, то здесь можно было бы найти основания для признания покупки недействительной. А в ошибочных ожиданиях насчет того, что с этой квартирой делать дальше, виноват только он сам.