Сколько москвичи реально заплатят за реновацию

Реновация, против необходимости которой так долго и упорно протестовали москвичи, можно сказать, свершилась: соответствующий закон, пусть с дополнениями и поправками, все же принят и подписан, а первые жалобы граждан на этот документ Конституционный суд ожидаемо отклонил.

И тут же со всех сторон на граждан хлынул поток официальных заявлений, главной целью которых, по сути, является убеждение жителей столицы и всех остальных граждан в том, что эта программа — невероятное благо, призванное разом излечить главный мегаполис страны ото всех характерных болячек.

Одна только пресс-служба городского департамента строительства с середины мая до настоящего времени распространила почти два десятка пресс-релизов на эту тему. Так, в одном из них глава ведомства Андрей Бочкарев заявил, что реновация улучшит транспортную ситуацию в Первопрестольной, поскольку «при строительстве новых кварталов сразу будет формироваться улично-дорожная сеть и удобное парковочное пространство: в каждом квартале будет три вида стоянок — плоскостные, многоуровневые отдельно стоящие паркинги и под домами в один этаж» (правда, не совсем понятно, будет ли это способствовать «рассасыванию» таких шедевральных «пробок», какие ежедневно образуются на «Горьковке» у той же Балашихи или в районе Мирного на «Новорязанке»). В другом вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин, курирующий вопросы градостроительной политики и строительства, на Московском урбанистическом форуме объявил о том, что в процессе реновации граждане получат возможность брать ипотечные кредиты под 7%, а также получать дополнительную скидку в 20% от первоначальной стоимости объекта для улучшения жилищных условий (хотя изначально реновация сама по себе подразумевала улучшение жилищных условий граждан без каких-либо дополнительных затрат с их стороны).

Кроме того, на ВВЦ уже возведены макеты квартир, в которые, как предполагается, переедут жильцы сносимых «хрущевок» (хотя еще до сих пор неизвестно, какие именно дома будут возводить на высвободившихся территориях). Это событие, кстати, привело к появлению в соцсетях многочисленных фотожаб (в том числе и с использованием изображения северокорейского лидера Ким Чен Ира) с комментариями разной степени язвительности. В частности, у многих посетителей вызвала вопросы однотипность жилых помещений. Возникло также недоумение по поводу того, что такие обыденные вещи как лифт, домофон, система видеонаблюдения в подъезде позиционируются почему-то как конкурентное преимущество, а не как must have для любой нормальной современной многоэтажки.

К тому же, судя по выставочным образцам, жилые дома будут иметь вентилируемые фасады, более характерные для складских, а не для жилых помещений. Чем опасна подобная внешняя отделка, не понаслышке знают жители московской высотки на Изумрудной.

О том, как долго и в каких размерах буду расплачиваться за «осчастливливание» переселенцы, «СП» уже рассказывала в одном из своих материалов (см. «Стоит ли голосовать за снос пятиэтажек»). Но, похоже, учтено было далеко не все.

Например, департамент строительства заявил, что для выполнения работ в рамках программы реновации Москве дополнительно потребуется как минимум 18 000 строителей. В каких регионах и по каким критериям будет осуществляться этот набор, в пресс-релизе не уточняется. Однако представить это совсем не сложно. Скорее всего, это будут выходцы из регионов Средней Азии и Кавказа. Не исключено, что далеко не все из них будут законопослушными гражданами. А, значит, весьма вероятно, жителям и гостям мегаполиса придется расплачиваться за их присутствие как минимум спокойствием на улицах города.

По предварительным подсчетам, заявляли местные власти, работы по программе реновации обойдутся столице в 3 триллиона рублей в течение 15 лет, причем наиболее внушительную часть затрат при этом будут составлять расходы непосредственно на строительство новых домов. Неизвестно, какие именно иные статьи расхода имелись в виду при определении конечной цифры, но в некоторых СМИ и на специализированных государственных порталах уже фигурируют довольно занятные цифры.

Так, на сайте госзакупок в июне размещена информация о том, что из бюджета города выделяется 20 миллионов рублей на некие «услуги по организации и ведению информационно-аналитического и консультативного сопровождения деятельности Москомархитектуры». Прилагающаяся документация (имеется в распоряжении «СП») предполагает, что за эти деньги исполнитель будет, в частности, оперативно отслеживать и реагировать на негативные публикации о программе реновации в СМИ, соцсетях и блогосфере. Кроме того, подразумевается, что выполняемые в рамках заказа работы будут способствовать «популяризации решений Правительства Москвы, связанных с актуальными … вопросами жизнедеятельности города». Правда, методы для этого выбраны довольно странные. Например, «Создание портфолио для председателя Москомархитектуры, главного архитектора г. Москвы, руководителей подразделений и ведущих специалистов Москомархитектуры», причем здесь обязателен «подбор команды (визажист, стилист, имиджмэйкер и др.)» (орфография сохранена — Авт.).

Еще 49,9 миллиона рублей уже отдано просто за «разработку предложений для формирования Адресных программ развития кварталов города Москвы».

Сколько денег потребуется на создание в натуральную величину макетов «квартир будущего» в каждом из районов столицы, проголосовавших за реновацию, подсчитать точно не представляется возможным. Однако известно, что на участие в нынешнем Московском урбанистическом форуме (где впервые широкой публике были продемонстрированы «собянинки») было потрачено 16 миллионов рублей. Если учесть, что за реновацию, по данным мэрии, проголосовал 91 район, то приблизительно подсчитать, во сколько выльется обустройство 364 выставочных квартир (в каждом макете представлено по 4 объекта), можно. Сумма получается, мягко говоря, весьма внушительной — около половины годового бюджета крупного подмосковного города.

Возникает вопрос — а зачем вообще местные власти при полной поддержке федералов так упорно держатся за столь дорогостоящую программу? Ответ лежит на поверхности. В условиях падения мировых цен на энергоносители и проседании экономики в связи с антироссийскими торговыми санкциями жилищное строительство является той «дойной коровой», которая питает бюджет страны. Так, сделки с недвижимостью привнесли в валовую добавленную стоимость только в прошлом году 17,3%. Очевидно, что с помощью резкой активизации жилищного строительства чиновники планируют увеличить доходность как минимум местного бюджета, реализуя по рыночным ценам образующиеся «излишки» жилой площади.

Но суровая реальность может воздвигнуть непреодолимый барьер на пути этих чаяний.

Так, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов полагает, что анонсированного ранее комплексного обновления территорий не получится, так как организовать ее в стесненных условиях имеющейся городской среды крайне сложно. Вместо этого случится элементарная точечная застройка, да не простая, а с осложнениями.

И главным камнем преткновения тут станут пятиэтажки, жители которых проголосовали против участия в реновации. В будущем они перегородят стройплощадки новых жилых комплексов, так что застройщики будут вынуждены разбивать строительство на несколько этапов и лишатся возможности планомерно и целостно укладывать коммуникации и внутриквартальные дороги. В связи с этим полноценно обустроить дворовую территорию также не получится. Да и других препятствий иного свойства в каждом индивидуальном случае будет хоть отбавляй.

В связи с этим, развивает мысль эксперт, застройщикам придется изобретать персональные рецепты для той или иной ситуации, а возможности использовать универсальные решения не будет. Это серьезно отразится на себестоимости проектов (естественно, только в сторону ее увеличения).

Все это, увы, способствовать установлению адекватной рыночной цены на сдаваемые объекты, равно как и повышению покупательского спроса на них, не будет. Напротив, первый показатель вполне имеет все шансы опуститься в среднем на 20%, а второй — снизиться на 15%. Конечно, исключения из этого правила могут быть, но для этого район застройки должен быть сам по себе слишком уж привлекательным, а «выстоявшая» пятиэтажка не должна сильно бросаться в глаза. И все же найти застройщиков, готовых подвизаться на стройплощадке с подобным «обременением» будет нелегко. Ведь девелоперы в первую очередь руководствуются соображениями экономической выгоды, поэтому будут биться за крупные земельные участки, а малые площадки в итоге окажутся никому не нужными.

С другой стороны, если снос старых «хрущевок» и строительство на их месте новых домов будет происходить активно, то рынок первичной недвижимости в Москве имеет все шансы «сдуться» под собственной тяжестью, поскольку массового ввода в строй нового жилья на фоне низкого потребительского спроса он попросту не переварит.

Предвидят ли столичные власти такой «поворот сюжета» и смогут ли поставить дело таким образом, чтобы удержать сегмент на плаву — тема для отдельного разговора. Как, впрочем, и то, из каких доходных статей они будут покрывать гигантские затраты, если коммерческая составляющая проекта реновации все-таки не «выстрелит».