Как не лишиться квартиры по чужой вине

В борьбе за клиентов риелторы вынуждены были снизить расценки на свои услуги. Теперь средний прайс посредников в сделке купли-продажи недвижимости в центральном регионе страны крайне редко выходит за пределы 50 тысяч рублей (против 100−150 в 2013—2014 годах). При этом многие из них по-прежнему заверяют граждан в том, что проделывают серьезную работу по проверке юридической чистоты квартиры. И, надо сказать, этот аргумент все еще является для многих потенциальных покупателей определяющим в принятии решения об оплате предлагаемых услуг.

Однако на деле риелтор не совершает ничего такого, чего не смог бы сделать сам будущий собственник жилья, располагая некоторой долей свободного времени. Главное — знать, где искать информацию и на что обращать внимание в процессе торгов.

Первое, что смущает многих рядовых граждан — прекращение оформления Росреестром свидетельств о государственной регистрации права на недвижимость и выдача вместо него выписок из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). И хотя с этого момента прошло уже более года, до сих пор между покупателем и продавцом на этой почве возникает недопонимание. Вероятно, причина в том, что старый документ оформлялся на бланках государственного образца с несколькими степенями защиты, а новый представляет собой, по сути, текстовый документ на обычной писчей бумаге формата А4.

Но представители девелоперского сообщества заверяют, что для покупателя именно последний вариант является наиболее информативным. Например, в выписке из ЕГРН содержится информация об актуальных обременениях конкретного объекта и имеющихся в отношении него запретов и ограничений. Кроме того, в ней указывается точное время момента перехода права собственности к определенному лицу.

Правда, при ознакомлении с выпиской, предупреждают, в частности, аналитики компании «Метриум Групп», нужно обращать пристальное внимание на ряд нюансов.

Так, безоговорочно доверять документу, выданному более месяца назад, не имеет никакого смысла. В идеале, перед совершением сделки следует настаивать на том, чтобы продавец заказал свежую выписку. Личное присутствие покупателя при ее получении крайне желательно. При этом обращать внимание на «старое» свидетельство вообще не нужно, даже если продавец назойливо предлагает с ним ознакомиться. Дело в том, что в настоящее время при переходе прав собственности оно не «гасится», следовательно, информация, отраженная в нем, может абсолютно не соответствовать действительности.

И, конечно же, покупателю не надо забывать о том, что запросить выписку из ЕГРН по конкретному объекту он может и самостоятельно. При этом ему даже не нужно выходить из дому, достаточно заполнить форму в соответствующем разделе сайта Росреестра. Конечно, полной истории объекта недвижимости эта бумага не отразит, но зато на все 100% позволит установить, кто же является его истинным владельцем на данный момент.

Еще один немаловажный признак юридической чистоты квартиры — срок владения ею. Как правило, этот фактор принято рассматривать в разрезе налогообложения. Так, если нынешний собственник оформил свои права до 2016 года и владеет объектом менее трех лет, то при продаже он обязан уплатить налог с полученных доходов. В связи с этим все еще широко распространена ситуация, когда в договоре купли-продажи по настоянию продавца указывается заниженная сумма сделки. В этом случае покупатель сильно рискует. Во-первых, если сделка будет аннулирована в силу каких-либо форс-мажорных обстоятельств, то суд обяжет бывшего владельца вернуть только то, что прописано в договоре. Кроме того, такой путь могут избрать и откровенные жулики. Втираясь в доверие к покупателю, они сначала вынуждают его согласиться на указание заниженной суммы, а через несколько месяцев оспаривают сделку.

Также нельзя забывать, что именно срок в 3 года устанавливается законом для оспаривания операций с недвижимостью. Значит, покупая квартиру, находящуюся в собственности менее трех лет, нужно убедиться в том, что она не является предметом подобного спора. Эта информация должна указываться все в той же выписке из ЕГРН.

Естественно, личность продавца также не должна вызывать никаких сомнений. Поэтому просто увидеть воочию его паспорт мало. Нужно еще удостовериться в том, что он не поддельный или не украденный. Для этого серию и номер документа следует «пробить» по базе недействительных российских паспортов, благо она находится в открытом доступе на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ.

Особого внимания требует и факт продажи недвижимости по доверенности, хотя само по себе это явление вполне обыденное. Тут прежде всего необходимо внимательно смотреть на дату выдачи этого документа. Бывает, доверенность оформляют на длительные сроки (5 или более лет), так что если она фигурирует в сделке спустя 3−4 года после оформления, это повод серьезно задуматься. За это время, например, реальный собственник мог пересмотреть свои намерения или пострадать при несчастном случае. Чтобы снять все подозрения, стоит увидеть его воочию. Необходимо также навести справки и о нотариусе, выдававшем этот документ. В частности, поинтересоваться, не отозвана ли у него лицензия, не подделана ли его подпись.

Само собой, содержание доверенности тоже надо досконально изучить, ведь в некоторых случаях ее предъявитель не имеет полномочий на получение денег по сделке, а имеет право лишь подписывать документы от имени доверителя.

Вероятность того, что сделка купли-продажи жилья когда-либо будет оспорена или признана ничтожной, можно свести к минимуму, затребовав ряд дополнительных документов, а именно:

1. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавец не состоит на подобном учете, а, значит, не может быть признан недееспособным.

2. Расширенную выписку из домовой книги, которая подтвердит, что в выставленном на продажу жилье не зарегистрированы несовершеннолетние. В противном случае в комплекте с ней должно идти еще и разрешение органов опеки, которое является подтверждением тому, что имущественные права детей не нарушены.

3. Нотариально (или иным способом в соответствии со статьей 185.1 ГК РФ) удостоверенную доверенность на продажу объекта недвижимости зарегистрированных по этому адресу лиц, проходящих службу в рядах Вооруженных сил, а также заключенных или находящихся на длительном стационарном лечении граждан. Точно такую же, кстати, продавец должен предоставить, если он состоит в браке и «вторая половинка» является совладельцем жилья. Если есть вероятность возникновения имущественных претензий третьих лиц (в случае, когда объект продажи получен в наследство), имеет смысл затребовать нотариально заверенное обязательство продавца самостоятельно и за свой счет решить возможные проблемы с вновь объявившимися наследниками.

4. Справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги по каждому из поставщиков.

5. Официальные согласования на проведенные перепланировки, в обязательном порядке отраженные в плане БТИ (отсутствие данных документов при наличии переделок может обернуться в лучшем случае серьезным штрафом, а в худшем — расследованием о причинении ущерба жилому строению).

При этом важно понимать, что, к сожалению, абсолютной панацеей от мошенничества приведенные выше рекомендации не являются (как, по большому счету, и все остальные существующие способы приобретения жилья). Однако в случае судебного разбирательства все эти действия станут веским доказательством того, что покупатель являлся добросовестным приобретателем.