Власти оспорят понижение кадастровой стоимости недвижимости

На днях Госдума в третьем чтении приняла закон, разрешающий муниципальным властям оспаривать кадастровую стоимость недвижимости, если до этого она была понижена по настоянию собственника. Правда, касается эта инициатива пока только Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, но исключать вероятности того, что в скором времени подобное право могут получить и все остальные города страны, не стоит.

Обсуждая это событие с представителями юридического сообщества и оценщиками, «СП» выяснила, что мнения экспертов об этой инициативе полностью совпадают лишь в одном: это решение ожидаемое.

В частности, уверен адвокат юридической группы Paradigma Руслан Петручак, этот законопроект подготовлен в целях реализации Постановления Конституционного Суда РФ от 05 июля 2016 N 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска». И суть его, добавляет ведущий юрист европейской Юридической Службы Никита Захаров, заключается в том, что ранее право на оспаривание кадастровой стоимости за публичными субъектами не признавалось, это могли делать только сами собственники земельных участков. Теперь же этот пробел устранен.

При этом руководитель юридического департамента саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» Никита Власов предполагает, что обычных граждан принятые поправки не коснутся:

— Достаточно посмотреть на официальную статистику Росреестра. За первую половину этого года в судах инициировано 5189 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 9850 объектов недвижимости. При этом зарегистрированных объектов недвижимости десятки миллионов, а оспаривают только несколько десятков тысяч объектов в год. Похожая статистика и по комиссиям. В целом подавляющее большинство объектов вообще не оспаривается. Обычные собственники квартир и дачных участков пока крайне мало участвуют в этом процессе.

Другое дело, развивает мысль Власов, собственники бизнеса и крупного имущества. Именно эта категория собственников и оспаривает сейчас активно кадастровую стоимость, поскольку налоговое бремя напрямую влияет на их деятельность. Так что принятые поправки могут иметь негативные последствия в первую очередь именно для собственников бизнеса, владеющего крупным недвижимым имуществом. «Когда, например, градообразующее предприятие оспаривает кадастровую стоимость, — моделирует он ситуацию, — является чрезвычайной для местных администраций, так как они рискуют потерять бюджетные средства. Поэтому даже если бизнес сумел пройти три круга ада и оспорил кадастровую стоимость, местные органы власти имеют возможность вернуть все обратно. А это негативно сказывается на развитие бизнеса в долгосрочной перспективе, потому что сложно прогнозировать налоговые расходы. При этом не надо забывать, что такие предприятия обеспечивают социальную стабильность регионов — именно они прежде всего дают рабочие места и заработную плату».

Однако, несмотря на четкую «бизнесоориентированность» закона, формально его действие распространяется в том числе и на рядовых граждан. Не означает ли в этом случае его принятие того факта, что государство фактически ставит крест на возможности собственника оспорить завышенную кадастровую стоимость, если он с ней не согласен и считает ее несправедливой? При ответе на этот вопрос взгляды экспертов несколько разошлись.

— Государство, — настаивает адвокат, управляющий партнер ООО «Правовое решение» Сергей Воронин, — в качестве приоритетной такую цель перед собой не ставит. Наоборот с помощью данного закона оно старается показать, что теперь можно не только оспорить стоимость, но и получить качественно новый уровень освобождения от налогов. Это будет не только способствовать развитию инновационной деятельности, но также даст возможность решения споров по ряду позиций, которые раньше всегда оставались нерешенными. К примеру, снижения стоимости постфактум и пересчета арендной платы.

Так что в целом, полагает член Коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева, все останется на своих местах. Просто теперь у администрации появляется возможность оспорить решение комиссии, которым изменена кадастровая стоимость на рыночную.

— Таких решений единицы. А с учетом того, что Конституционный Суд 11 июля 2017 года принял постановление, которым признал возможность взыскания с администрации судебных расходов в делах по оспариванию кадастровой стоимости (в частности, на экспертизу), полагаю, необоснованных исков со стороны администрации не должно быть. Или, если будет, то немного.

Руслан Петручак также не считает, что данные поправки повлекут какую-либо коррупционную составляющую, поскольку у каждого органа госвласти свои задачи и полномочия.

— Посмотрите какой большой процент дел рассматривается судами, по которым один государственный орган обжалует конкретное решение другого органа. Это говорит о том, что между органами государственной власти нет какой-либо договоренности о наличии каких-либо послаблений друг другу по сравнению со стандартными процедурами. Например, чтобы зарегистрировать за собой право собственности на объект недвижимости в реестре органу госвласти необходимо представить точно такой же пакет документов, что и любому другому заявителю, в том числе и коммерческой организации. Никаких послаблений в этом плане не предусмотрено.

Однако Никита Власов, похоже, думает несколько иначе. В частности, он обращает внимание на следующий момент:

— В принятом законопроекте есть критерий о пересмотре кадастровой стоимости. Так, она может быть оспорена в случае ее существенного снижения на основании установления рыночной стоимости. Но как именно будет определяться существенность этого самого снижения, пока что не понятно, никаких четких границ нет. Сейчас сложилась практика, когда допустимым считается снижение кадастровой стоимости не более чем на 30%. Но мне известен случай, когда комиссия в одном регионе, признав отчет об оценке полностью соответствующим требованиям закона, отклонила заявление собственника о снижении кадастровой стоимости, сославшись на сложную экономическую ситуацию в регионе.

При оценке принятого закона на предмет его антиконституционности и наличия коррупционной составляющей мнения знатоков вопроса разнятся еще заметнее.

— Какой-либо явной коррупционной составляющей, — считает Никита Захаров, — здесь не усматривается. Что же касается антиконституционной — все ровно наоборот, данный закон принимается во исполнение предписаний Конституционного Суда РФ. Данный закон направлен на защиту публичных интересов с точки зрения наполняемости соответствующих бюджетов налоговыми поступлениями.

И для граждан, уверен адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов «Закон и Человек» Анатолий Панфилов, никаких плюсов тут нет, так как появится необходимость их участия в суде уже по иску муниципалитета, органа государственной власти, если они будут не согласны с ценой, определенной комиссией. Кроме того, подавая иск, людям придется сразу указывать в качестве третьего лица соответствующее муниципальное образование или горд федерального значения, чтобы его представители сразу в суде могли заявить свои доводы и возражения. Что же касается коррупционной составляющей, то эксперт рассуждает в следующем ключе:

— Ну, предположим, узнал чиновник, что комиссия снизила стоимость кадастровую, причем существенно, как в законе сказано. Он думает — а оспорю-ка я в суде эту стоимость. А заинтересованное лицо ему и говорит: не надо, мы вам денег дадим, не ломайте, принятого решения. Может такое быть? Вполне. Но, с другой стороны, также и комиссию можно было купить, хотя, в общем, коррупционные риски возросли, так как еще один орган вправе не дать лицу снизить произвольно установленную кадастровую стоимость.

Никита Власов также считает, что коррупционная составляющая вполне может проявиться на местном уровне. Поскольку нет критерия «существенности» снижения кадастровой стоимости, эксперт не рискнул исключить случаи, когда недобросовестные представители органов местного самоуправления могут начать шантажировать собственников имущества реализацией своего права на оспаривание. Но такие случаи должны расследоваться уполномоченными органами.