Столичное жилье подешевело, но доступней не стало

В июле прошлого года на страницах «СП» приводились слова главы столичного департамента градостроительной политики Сергея Левкина о том, что за последние 6 лет индекс доступности столичного жилья повысился на 34%. Там же были опубликованы выводы экспертов о том, что типовая российская семья с одним ребенком сможет накопить необходимую для покупки стандартной 54-метровой квартиры в Москве сумму (чуть выше 8 миллионов рублей) всего за 6,2 года (см. материал «Московские квартиры стали дешевле?»). Правда, в расчет принимался не только доход «ячейки общества» за минусом необходимого прожиточного минимума на каждого члена семьи, но еще и ее возможные сбережения на банковских счетах, вернее, их среднее значение на душу населения. Да и речь тогда шла о жилье на первичном рынке, стоимость которого в то время была заметно ниже, чем на вторичном.

К настоящему же времени, по заверениям знатоков вопроса, кризис вынудил продавцов «вторички» серьезно умерить свои аппетиты, в результате чего цены на подержанные и новые объекты недвижимости стали практически сопоставимы друг с другом.

Так, по данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», за последние два года бывшие в употреблении квартиры в столице подешевели на 13%, и теперь оцениваются в среднем в 10,1 миллиона рублей (против 11,6 миллиона в 2015 году). При этом однокомнатные квартиры в последнее время «проседают» на вторичном рынке заметнее всего. Сейчас они торгуются на уровне в 6,7 миллиона рублей, тогда как двумя годами ранее за них просили 7,8 миллиона. В то же время, по данным представителей ЦИАН, нынешний средневзвешенный ценник на московскую новостройку колеблется на уровне 11,5 миллиона рублей (по состоянию на 27 июля), а «однушка» оценивается в среднем в те же 6,7 миллиона.

Но, принимая во внимание не прекращающуюся вот уже несколько лет тенденцию к удешевлению, стали ли квартиры Первопрестольной доступней для граждан? Если верить официальной статистике, средняя заработная плата жителей столицы за тот же период довольно заметно увеличилась. Например, обобщенные данные Росстата и Мосгорстата свидетельствуют: в 2015 году среднестатистический москвич зарабатывал всего 64 310 рублей, а в первой половине этого года — почти на 12 тысяч больше (уже 76 257 рублей). Логично было бы предположить, что показатель доступности объектов недвижимости при таком раскладе также должен возрасти.

Но аналитики все того же «ИНКОМа», основываясь на вышеприведенной информации, подсчитали, что одинокий житель столицы, ежемесячно откладывая половину подобного месячного дохода (без размещения средств на банковских депозитах), при условии сохранения текущих цен на недвижимость смог бы позволить себе покупку однокомнатной квартиры на «вторичке» не ранее чем через 14,6 года. На этих же условиях подержанная «двушка» стала бы для него доступной через 18,6 года, а бывшая в употреблении «трешка» — через 30,8 года.

Само собой, если сравнивать эти выкладки с соотношениями между зарплатой и стоимости недвижимости двухлетней давности, то ответ на поставленный вопрос получается положительным. Ведь в расценках 2015 года сроки накопления средств на все эти объекты составляли 19,4, а также 24,3 и 39,1 года соответственно.

Но если рассматривать соотношение цен на подержанные московские квартиры в привязке не к «средней температуре по больнице», а к конкретным профессиям и специальностям в отдельных отраслях экономики, то данное понижение выглядит по меньшей мере иронично.

Так, в категорию однозначных «везунчиков», чей период накопления средств на покупку собственной однокомнатной квартиры в столице составит менее 10 лет, попадают исключительно финансисты и представители сферы страхования. Их среднемесячный доход, гласит официальная статистика, составляет 136,5 тысячи рублей. Соответственно, откладывая каждые 30 дней по 68,2 тысячи рублей, за 12 месяцев они наберут примерно 819,2 тысячи. Таким образом полностью требуемую продавцами подержанной «однушки» сумму они способны собрать за 8,2 года.

В некотором роде «счастливчиками» могут считать себя преподаватели специализированных ВУЗов (84 тысячи рублей в месяц), врачи с высшим фармацевтическим образованием (81,5 тысячи рублей в месяц) и педагогические работники общеобразовательных учреждений (70,6 тысячи рублей в месяц). С такими доходами занимающие эти должности люди будут копить на «однушку» в среднем от 13 до 16 лет, откладывая каждые 365 дней 417−504 тысячи рублей.

Граждане же, подвизающиеся на ниве государственного управления и обеспечения военной безопасности, а также социального обеспечения, занятые в строительстве, работающие в сфере гостиничного бизнеса и на предприятиях общепита, а также младший и средний медицинский персонал вместе с сотрудниками детских садов, к сожалению, попадают в разряд аутсайдеров.

Доходы этих категорий рабочих и служащих официальная статистика оценивает следующим образом:

— госуправление, собес — 69,6 тысячи рублей;

— строительство — 54,2 тысячи рублей;

— воспитатели в детсадах — 41,5 тысячи рублей;

— повара и горничные — 37,5 тысячи рублей.

Таким образом, ежемесячно переводя в разряд «неприкосновенного запаса» денежные средства в диапазоне от 18,8 до 34,8 тысячи рублей, ключи от заветной квартиры они получат в промежутке от 16 до 30 лет.

Как отмечает директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Михаил Куликов, хоть ситуация и позволяет в какой-то мере рассуждать о некотором развитии тенденции к постепенному повышению доступности квартир в Москве для рядовых покупателей, но уверенно говорить об этом, по всей видимости, можно будет еще очень нескоро. При этом эксперт ссылается на условия государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которые подразумевают, что в 2017 году соотношение средневзвешенной рыночной стоимости типовой 54-метровой квартиры к совместному доходу среднестатистической семьи, состоящей из трех человек, должно составить 2,6. А в настоящее время, по словам Михаила Куликова, на конец июля в столице этот показатель составляет 3,9, что на целую треть больше ожидаемого. И ближайшие перспективы отечественной экономики отнюдь не внушают радужных надежд на то, что имеющаяся разница в коэффициентах будет хоть как-то снижаться.