Четыре секрета предпродажной подготовки квартиры

Раньше, как известно, и солнце светило ярче, и трава была зеленее, и квартиры раскупались на ура. Сейчас, понятое дело, все несколько иначе, особенно в том, что касается продажи недвижимости. Ее сейчас много, как никогда, а вот о деньгах в карманах россиян этого, увы, сказать нельзя. Поэтому не удивительно, что потенциальные покупатели не спешат раскошеливаться, предпочитая отдать нажитое непосильным трудом за самое лучшее из имеющегося. Однако немного подтолкнуть их к оперативному принятию положительного решения, утверждают знатоки рыночной ситуации, все-таки можно. Если продавец, уверены они, выполнит ряд условий, то срок реализации имущества сократится примерно на 30% по отношению к среднестатистическому.

Условие № 1. Грамотность, сдержанность, акценты

Составляя объявление о продаже квартиры, нужно обязательно указать ее точное местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, вокзалов и станций метро. Описывать же конкретное состояние объекта риелторы советуют в стилистике минимализма: качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, а также подключения к основным коммуникационным сетям (телефон, интернет, телевидение). Растекаться же «мыслью по древу», живописуя историю самого района, уже не стоит. Во-первых, краткость сестра таланта, во-вторых, наличие напрямую не относящейся к делу информации многих раздражает, в-третьих, в порыве откровения можно случайно проболтаться о каких-то недостатках жилья (а они имеются у любого объекта), которые отпугнут покупателей.

Перед публикацией текста необходимо проверить качество его оформления. Прежде всего стоит избегать слов, состоящих только из прописных букв, особенно если объявление создается для интернет-ресурса. По негласному правилу активное использование клавиши Caps Lock на просторах Рунета приравнивается к базарной ругани, поэтому вместо привлечения внимания этот прием может привести к обратному эффекту. По этим же соображениям лучше воздержаться от использования цветовых маркеров, а прилагательные, вызывающие положительные ассоциации, наоборот, применять активнее.

Фотографии, без которых никто объявление не будет даже рассматривать, также должны создавать соответствующее настроение. Поэтому виды из окна специалисты рекомендуют фиксировать в солнечную погоду, а панорамы комнат, напротив, создавать при задернутых шторах и искусственном освещении. И лучше не акцентировать внимание на деталях, а давать общий вид.

Творческий подход к объявлению сейчас также приветствуется, но здесь важно не перегнуть палку и помнить, что лучшее — это враг хорошего. Характерный пример излишнего креатива приводит руководитель департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов. В одном из объявлений, вспоминает эксперт, хозяева квартиры подписали, что продается все, кроме собачки. Но подобное упоминание о животном, на первый взгляд выглядевшее оригинально, испортило продавцам всю малину. Ожидаемого вала звонков они не получили, так как упоминание о собаке в квартире позволило большинству покупателей сделать выводы о наличии таких следов ее пребывания в помещении как запах, шерсть и испорченные обои.

Условие № 2. Чистота залог торговли

В продаваемом помещении опытные реализаторы советуют провести генеральную уборку. Причем она не должна ограничиваться стандартными мытьем полов, стиркой занавесок и выбиванием ковров, нужна трудоемкая работа по полному обезличиванию объекта. Это означает, что все личные фото надо спрятать, халаты из ванной убрать, детские игрушки складировать в незаметном месте, а животных вместе с инвентарем удалить. Тогда помещение будет выглядеть обезличено, и каждый покупатель сможет точнее примерить его «под себя». Правда, для пущего спокойствия некоторые мелочи, вроде аромата свежеиспеченных пирожков, лучше наоборот, добавить. И заниматься всем этим нужно не тогда, когда с минуты на минуту на пороге возникнет первый гость, а еще до момента фотографирования объекта, чтобы в кадр, не дай бог, не попала наброшенная неряшливой кучкой одежда или, еще хуже, грязная посуда в раковине.

При этом одной квартирой ограничиваться не стоит, уделить внимание придется и тому, что находится «за периметром», особенно если за подъездом закрепилась слава «кошачьего» или «проходного». В этом случае продавцу придется, вооружившись совком, веником, краской и кистями, добровольно взвалить на себя обязанности маляра-уборщика. До тех пор, пока объект находится на экспозиции, окурки и фантики придется систематически выметать окурки и фантики, а надписи оперативно стирать или закрашивать. И все это нужно делать независимо от статуса самого дома, будь он хоть неказистой пятиэтажкой на задворках, хоть статусной высоткой в центре города.

Условие № 3. Готовые документы всегда под рукой

Обещать — еще не значит жениться, так что пока покупатель не внес аванс и не подтвердил тем самым свои твердые намерения стать собственником именно этого жилого помещения, сниматься с регистрации опытные продавцы недвижимости никому не советуют. Процесс поиска нового собственника нередко затягивается на несколько месяцев, так что за подобную поспешность старый владелец вполне может схлопотать штраф. Заниматься вопросами прописки-выписки лучше всего за пару недель перед непосредственным выходом на сделку.

Для этого, кстати, понадобится еще ряд документов, и вот их-то как раз лучше собрать заблаговременно, иначе даже самый лояльно настроенный покупатель может уйти, напуганный тем, что оформления всех бумаг придется ждать как минимум 2−3 недели. А учитывая, как медленно сейчас работает тот же единый портал госуслуг, например, в сфере выдачи справок об отсутствии судимости, не исключено, что подготовка полного пакета справок может растянуться даже на месяцы. Поэтому лучше всего, если под рукой у продавца на момент первого просмотра уже будут лежать как минимум:

*правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи с распиской в получении денежных средств, заявление о приватизации с договором передачи и т. д.);

*экспликация поэтажного плана из БТИ;

*копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги, либо заменяющий их единый жилищный документ (с указанием количества зарегистрированных в квартире лиц, а также отсутствия долга по коммунальным платежам);

*нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья (при необходимости);

*справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Условие № 4. Меньше народа — больше кислорода

На вторичном рынке в экспозиции не так уж редко находятся квартиры, в которых проживает большие семейства. И если во время ознакомительного визита потенциальный покупатель прямо с порога столкнется с шумной компанией не всегда послушных детей, настороженно относящихся к посторонним людям неразговорчивых пенсионеров, а также с активно защищающими свою территорию от неожиданного вторжения домашними питомцами, он, вполне возможно, предпочтет просто уйти и больше не вернуться.

Поэтому ко времени таких посещений бывалые продавцы недвижимости настоятельно рекомендуют максимально разгружать жилище, отправляя кого в кино, кого в гости. В идеале на просмотре должно присутствовать 5−6 человек: покупатель, продавец, их сопровождающие и (при наличии) риелторы с каждой стороны. Лучше, если все визиты потенциальных покупателей будут сконцентрированы в какой-то конкретный промежуток времени с небольшим запасом на случай непредвиденной задержки посетителей.