Подмосковных дольщиков призвали не устраивать панику

Девелоперы и дольщики еще толком не оправились от удара, который нанесло строительной отрасли банкротство одного из крупнейших игроков на российском рынке первичного жилья, компании «СУ-155», как на подходе, похоже, новый грандиозный скандал. И вновь его главным фигурантом становится крупнейший застройщик (на этот раз подмосковный) — Urban Group.

На данный момент развивающуюся вокруг него ситуацию радужной никак не назовешь. Во-первых, 22 мая широкой общественности стало известно, что ПАО «Сбербанк», сославшись на задержки сроков ввода жилья в эксплуатацию, оперативно свернул свои ипотечные программы для приобретения жилья в некоторых проектах компании (такой шаг грозит компании потерей 20 миллиардов рублей прибыли). Во-вторых, Росреестр заблокировал процедуру регистрации договоров долевого участия этого застройщика. Свое решение Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии объяснила тем, что у нее отсутствуют сведения об уплате взносов от компенсационного Фонда защиты прав дольщиков.

Это не может не настораживать, учитывая, что на данный момент число дольщиков Urban Group в Подмосковье перевалило за 15 тысяч человек. Кроме того, именно этому застройщику правительство в свое время поручило достроить ряд «брошенок» от «СУ-155».

Принимая во внимание этот факт, «СП» обратилась к знатокам сферы первичной недвижимости с вопросом — а насколько высока вероятность того, что в ближайшее время аналогичная история не повторится с каким-либо другим крупным застройщиком? Удивительно, но большинство респондентов, в числе которых и давние спикеры издания, неоднократно демонстрировавшие готовность комментировать практически любое событие в сфере строительства новых домов, предпочло воздержаться от каких-бы то ни было суждений по этому поводу, сославшись на нормы корпоративной этики.

И только управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, оговорившись, что точные причины проблем в Urban Group (задержка сдачи объектов, кассовые разрывы) пока неизвестны, уточнила, что такое развитие событий указывает на комплексные трудности.

— Во-первых, — говорит она, — учитывая ситуацию со спросом в Подмосковье, где Urban Group реализует свои ключевые проекты, можно предположить, что первопричина трудностей — это низкая активность покупателей. К примеру, в Москве за 2017 год число заключенных ДДУ увеличилось на 46%, а в Подмосковье — только на 3%. Столичный рынок новостроек благодаря расширению линейки предложения малогабаритных и, соответственно, недорогих квартир, а также в связи с сокращением ипотечных ставок стал более привлекательным для потенциальных покупателей подмосковного жилья. По этим же причинам некоторые девелоперы, которые ранее работали в Московской области переносят свою активность в столицу и пытаются занять свои ниши в Москве.

Во-вторых, следует иметь в виду и «социальную» нагрузку, которую принял на себя Urban Group, ведь компания по соглашению с местными властями достраивает некоторые объекты СУ-155. В-третьих, не нужно забывать и о разногласиях в управлении, которые возникли относительно недавно. Иными словами, проблемы в компании стали следствием сразу нескольких факторов, поэтому на мой взгляд преждевременно говорить о том, что по подобному сценарию могут возникнуть трудности у других застройщиков. Нужно понимать, что финансовая сторона бизнеса — это всегда чувствительная и закрытая информация.

«СП»: — По каким причинам Росреестр не имеет информации об уплате взносов в Фонд защиты дольщиков, если такие выплаты застройщиком производились? Насколько вообще отлажен механизм взаимодействия Росреестра и Фонда?

— Компенсационный фонд начала работу осенью, поэтому не удивительно, что у столь «молодой» организации могут возникать проблемы со взаимодействием с застройщиками. Однако до событий с Urban Group подобных прецедентов с прекращением регистрации ДДУ не было.

«СП»: — Есть ли в сфере первичного строительства еще какие-то насущные проблемы, которые могут осложнить жизнь застройщикам?

— На мой взгляд, сегодня главная проблема — это постоянные законодательные изменения, которые принимаются большими пакетами без предварительного апробирования и консультирования с профессиональным сообществом. Власти стремятся навести порядок в отрасли, сократить число ненадежных «игроков», однако усложнение правил работы в отрасли может привести к противоположному результату — часть девелоперов может потерять устойчивость из-за строгих требований к управлению или финансам. Тем более не стоит забывать, что, за исключением Москвы, спрос на строящиеся объекты в России стагнирует, что создает не самый лучший фон для реформы отрасли.

«СП»: — Что нужно делать дольщикам Urban Group в сложившейся ситуации?

— Я полагаю, что дольщикам проектов Urban Group не следует торопиться с расторжением договоров или предъявлением претензий, ведь это может только усугубить ситуацию. Не исключено, что риски для девелопера преувеличены и он сможет договориться с банками и Росреестром. В это время дольщик должен еще раз взглянуть на договор долевого участия и ознакомиться с тем, каким образом обеспечивается его защита: посредством страхования частной компанией или через компенсационный фонд.

«СП»: — Не является ли ситуация с Urban Group тревожным сигналом того, что в сфере строительства имеются системные ошибки?

— На мой взгляд, не следует преувеличивать значение проблемного этапа в жизни отдельно взятого застройщика. Мы наблюдаем, как растет спрос и девелоперская активность. Беспрецедентного уровня достигли объемы выдачи ипотеки. Застройщики постепенно адаптируются к новым условиям работы по 214-ФЗ. Если бы мы имели дело с какими-то драматичными и системными проблемами, то ситуация в Urban Group была бы далеко не единичной. Хотя бессмысленно отрицать, что трудности в отрасли есть: прежде всего речь идет о слабом спросе на региональных рынках, в том числе и в Московской области. Системный риск именно в этом — недостатке платежеспособных покупателей, однако я бы не относила эту проблему к числу отраслевых.

Справка «СП»

В ближайшее время Минстрой планирует провести аудит Urban Group, чтобы установить причины, почему произошло недофинансирование объектов, в которые вложены деньги участников долевого строительства. Ожидается, что его результаты будут готовы уже в начале июня, и на этом основании будет принято какое-то решение в отношении компании. Если ситуация окажется действительно сложной, то, предполагают некоторые эксперты девелоперского сообщества, вмешаться и оказать помощь в достройке объектов должно будет государство.