Застройщикам грозит разорение: Однушки и элитное жилье вычеркнут из льготной ипотеки

Дифференцированная ставка по семейной ипотеке необходима, так как изначально льготная ипотека задумывалась в качестве инструмента стимулирования рождаемости, обозначил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, такую логику поддерживают и центральные органы правительства.

Соответствующее решение запланировано на первый квартал 2026 года. Речь идет о повышении ставки льготной ипотеки для семей с 1 ребенком с 6% до 10%, сохранении для семей с 2 детьми на прежнем уровне и сокращении до 4% для многодетных семей (3 и более детей).

Аксаков также упомянул, что фокус на повышении рождаемости все же должен оставаться гибким — при рождении 2 и 3 ребенка ставка будет автоматически снижаться до 6% и 4% соответственно.

Экономист, директор Института нового общества Василий Колташов в беседе с «СП» подчеркнул, что диверсификация действительно будет способствовать повышению рождаемости.

— Но только при одном важном условии: если семейная ипотека не будет распространяться на студии и однокомнатные квартиры. В таком случае также нужны ограничения по двухкомнатным квартирам, которые должны предназначаться для семей с 1 ребенком, или с 2 детьми, хотя последнее все же нежелательно.

Государству лучше прекратить тратить деньги на субсидирование закупок однокомнатных квартир, которые не повышают рождаемость.

Это выгодно только застройщикам. Четырехкомнатных квартир практически нет на рынке, а трехкомнатных тоже мало (в январе 2021 года — августе 2023 года, по подсчетам аналитиков «Домклик», площадь всех квартир сократилась, а больше всех потеряли в среднем квартиры с четырьмя и более комнатами — «СП»). Семейная ипотека все равно позволяет девелоперам строить «однушки» и студии.

«СП»: Есть ли смысл в переводе маленьких квартир в арендное жилье?

— Да, в этом есть смысл, особенно для молодых пар, которые только недавно начали жить вместе. Но для семей с детьми это не годится. Политику субсидирования нужно соединить с покупкой жилья для семей и мотивацией заводить детей. Переход к трехкомнатным и более крупным квартирам является минимальной планкой.

Далее можно рассматривать и поддержку строительства частных домов. Создание подходящей инфраструктуры — уже отдельная тема. Все равно скорее всего родителям придется развозить на автомобиле детей по кружкам, в школу, так устроена жизнь за городом. К этому не все готовы, поэтому многокомнатные квартиры должны быть основой для повышения рождаемости.

Девелоперы не заинтересованы строить такое жилье, они нацелены продать такую недвижимость, в которой цена квадратного метра является максимальной. Под это подходят как раз студии и однокомнатные квартиры. Но этого страдает демография.

«СП»: Аксаков также рассказывал про работу по пресечению «схемы Долиной». Предполагаемое противодействие будет включать в том числе создание специальных депозитов для передачи денег от покупателя продавцу без посредников. Как «схема Долиной» повлияла на вторичный рынок?

— Продавцы, которые не хотели снижать завышенные цены в крупных городах за крайне слабые активы, столкнулись с серьезными проблемами со всей «вторичкой». Покупатели увидели, что в приобретении квартир в зоне завышенных цен на вторичном рынке нет смысла.

«СП»: Тогда где россиянам стоит покупать квартиры?

— Сложно сказать. Это еще один вопрос — должна ли семейная ипотека тратиться на покупку недвижимости в сегменте больших цен. Одно дело — покупка жилья в небольшом обычном российском городе с относительно низкими ценами, а другое — приобретение квартир в крупных миллионниках.

Полагаю, что семейную ипотеку в Москве можно было бы приостановить лет на 10, к примеру, для нормализации рынка недвижимости. Федеральный бюджет закрывает огромную разницу между рыночной и льготной ставкой по столичной ипотеке.

Она вырастает на фоне рекордных цен квадратного метра в Москве, которые в ноябре уже достигли 787 тыс. руб. за кв. м в новостройках и 411 тыс. руб. за кв. м на «вторичке». Поэтому семейную ипотеку лучше ограничить потолочной ценой в 100−150 тыс. руб. за кв. м. (средняя цена на вторичном рынке по России в ноябре составила примерно 149 тыс. руб. за кв. м — «СП»), чтобы охладить рынок и значительно снизить цены.

«СП»: Можно ли защищаться от «схем Долиной» с помощью периода охлаждения по сделкам с жильем для покупки квартиры?

— Период охлаждения сам по себе не поможет. Если даже предположить, что человек решил отдать деньги мошенникам, то он просто подождет и все равно продаст свою квартиру, чтобы отдать им средств.

Ранее покупатель входил в права собственника без всяких проблем. Конечно он может быть связан с мошенниками, но это должны доказывать следственные органы, и это не область автоматического имущественного права.

В этом смысле период охлаждения можно настроить таким образом, что покупатель на вторичном рынке не смог бы перепродать недвижимость в течение 3−5 лет. Тогда будет исключено участие как минимум покупателей в мошеннических схемах, и это дополнительно охладит «вторичку».