Бегство в коттеджи

Относительная политическая стабилизация, обозначившаяся в начале 2013-го года и осеннее успокоение после выборов отразились на индикаторах стоимости жилья в Подмосковье, а теперь уже «новой Москве». Здесь после летнего спада отмечен преимущественный рост покупок в секторе таунхаусов и одноуровневых квартир, хотя и минимальный в последнем случае. Особенно велик разрыв по уровням продаж в многоэтажках (минимальный) и таунхаусах в Пушкинском районе (1,5%). Складывается парадоксальная тенденция бегства покупателя при стоимости однокомнатной «экономки» от двух с половиной миллионов рублей в сектор коттеджного жилья при его заведомо большей стоимости. И это при темпах строительства монолитов, наметившихся еще в пору губернаторства Громова, когда условная черта Москвы из Мытищ шагнула сразу в Пушкино. Город держался тогда в чемпионах: за вторую половину нулевых не только в благоустроенном центре, но и на всех окраинах Пушкино выросли светлые монолитно-кирпичные кварталы, причём долевого строительства и ипотеки тут минимум.

Выбирают ли имеющие московскую работу и зарплату представители среднего класса квартиры, или же в этой черте всё же для них предпочтительнее коттеджи и таунхаусы? По общему мнению менеджмента районных агентств «Веха» и «Пять гор» темпы продажи квартир эконом и комфорт класса оставляют желать лучшего, но в октябре и ноябре по сравнению с весной снова отмечен рост в пределах полупроцента. После летнего затоваривания появились перспективы, если верить в самые позитивные прогнозы агентств.

Серьёзную конкуренцию монолитам, после бурного роста цен на вторичном рынке периода февраля 2012-го в секторе комфорт и эконом (1,2%), по мнению директора агентства «Подмосковная Ривьера» Натальи Марковой составляют не только таунхаусы, но и земельные участки. Летнее затишье, когда большинство покупателей было в отпусках, сменилось порой принятия решений. Здесь потолок ликвидности коттеджей и таунхаусов определился на уровне пятнадцати миллионов рублей при самой привлекательном ценовом коридоре 7−8 миллионов. Имеющий более одного автомобиля на двух членов семьи, средний класс, очевидно, предпочитает отдельное жильё многоэтажкам с подземными многоуровневыми паркингами. По сравнению с «нулевым» маем, когда в Подмосковье было выставлено на продажу 21,33 тысячи квартир и общий объем предложения новостроек в 16 городах Подмосковья и «новой Москвы» составил 1,3 млн. квадратных метров, — именно в секторе коттеджного жилья реализовано до 80% построек, что дало сигнал к насыщению этого сегмента рынка и конкурентам. Возможно, здесь сказалось довыборное решение губернатора Воробьёва приостановить выдачу разрешений на строительство многоэтажного жилья до окончания ревизии действующих инвестконтрактов, и покупатель шагнул поближе к земле, поскольку и Пушкинский район пока имеет выгоды по сравнению с уплотнённой городской инфраструктурой. Здесь пока ещё имеется природная привлекательность бывших колхозных земель (в Пушкинском районе действует только ЗАО «Совхоз Зеленоградский»), реализованных по инвестконтрактам за период губернаторства Громова.

Многие новостройки эконом класса здесь были заморожены в период первой волны кризиса, будучи возведёнными на две трети, но после ревизий и точечного реинвестирования (ускоренно тут решались преимущественно проблемы дольщиков) за короткий период работы Шойгу губернатором Московской области, темпы введения в строй жилья вернулись к докризисным показателям. Однако ряд жилых комплексов и соответственно застройщиков, имевших кредитные отношения с банком «Пушкино» столкнулись с теми же проблемами, что ДОН-Строй в Москве за первый период макроэкономического кризиса. (Лишь с 2012-го кредитование в ВТБ и Сбербанке было возобновлено и, практически замороженные на самой неподходящей стадии, с риском обрушения незащищённых от осадков конструкций, стройки ожили). Отзыв лицензии у банка «Пушкино» стал лишь последним решением в цепи административных мер по решению проблемы монополизации рынка монолитов и коттеджных посёлков.

Демонополизация первичного и вторичного рынка во многом началась стихийно, в 2008-м году, однако довершать начатое макроэкономическим кризисом и связанное с неизбежным бегством капиталов дело пришлось «недолгому» губернатору Шойгу, передавшему проблему нерешённой и Воробьёву. Вероятно, с этим сугубо политическим процессом стоит связывать как затоваривание, так и районное летнее провисание продаж в секторе «эконом» монолитов, переориентировку покупателя на коттеджное жильё.

При этом в целом по Подмосковью, если за очень удачный для застройщиков 2012-й год общий объем рынка вырос более чем на 50%, то весна и лето 2013-го продемонстрировали волатильность в сегментах эконом и комфорт, отмечают аналитики.

«Если темпы прироста рынка сохранятся, новостройки в шестнадцати городах Подмосковья очень скоро „догонят“ территорию пусть и маленького, но целого независимого государства — Монако», — такой прогноз давал Restate.ru генеральный директор «Домус финанс» Павел Лепиш в мае. Однако о тенденциях говорить рано и осенью, когда и отдельные подмосковные риэлторы высказали позитивные прогнозы. Покупатель по итогам лета предпочитал на первичном рынке жилья всё же сопредельное «старой Москве» Подмосковье — Химки и Реутов. Самый резкий рост средней стоимости квадратного метра зафиксирован в исследовании компании «Домус финанс» в Химках (+7,6 процента до 87 тысяч рублей).

В сравнении с отстающим Пушкинским районом, по мнению областных аналитиков, наибольшая доля рынка первичного жилья Московской области и «новой Москвы» приходится на следующие города: Балашиха, Подольск, Красногорск, Химки, Железнодорожный, Одинцово, Люберцы, Мытищи, Видное, Московский, Королев, Долгопрудный, Реутов, Пушкино, Щербинка, Дзержинский. «Тройка» чемпионов: Балашиха (294,5 тысячи квадратных метров или 4,5 тысячи объектов), Подольск (239,9 тысячи квадратных метров; 4 тысячи квартир) и Красногорск (200,1 тысячи квадратных метров; 3,1 тысячи объектов). Здесь лишь Подольск выбивается в силу выгодной дорожной инфраструктуры, остальные же, скорее, «старая Москва», чем «новая». Таким образом, возможно и в силу шоссейных неувязок, на Ярославском направлении урбанизация спроса пока не состоялась. И классом с избыточной покупательной способностью реализуется пока, скорее, «американская мечта» — работать в городе, но жить в кантри-сайде.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Митя Алешковский