Квартира с зарубежным обременением

По данным Центробанка, только за первые три месяца этого года на покупку квадратных метров за рубежом наши соотечественники потратили 414 миллионов долларов наличными. Это, на минуточку, официальная статистика, которая всегда занижена. И при этом еще в расчет не принимались сделки в рамках ипотеки.

Но сегодня Европу, всегда олицетворявшую собой стабильность и процветание, дико лихорадит. Напуганные 2008 годом европейские правительства дуют на молоко и во всем видят признаки рецессии экономики, коллапса и кризиса. Эта нервозность как в зеркале отражается во всех сегментах рынка, включая недвижимость. И если раньше вложения средств в жилье, скажем, Уганды, Западной Гвинеи или Чада, считались очень рискованными, то теперь потерять капитал на недвижимости можно и самом сердце Старого Света. И за примерами далеко ходить не надо.

Великобритания: туман сгущается

Когда речь заходит о туманном Альбионе, становится понятно, что ни о каких сверхдешевых квадратных метрах «в первой линии у моря» не может быть и речи. Рынок недвижимости Великобритании всегда был той благодатной почвой, которая исправно рождала поводы для кухонных пересудов — в этой стране, пожалуй, чаще всего приобретали жилье отечественные бизнесмены и олигархи. Это неудивительно, поскольку местные особняки, замки, земельные участки, входящие в сегмент элитной недвижимости, всегда требовали серьезных финансовых вложений: средняя цена дома в Англии варьируется у отметки в 397 000 долларов США.

Стабильность местного рынка — «притча во языцех» вот уже на протяжении 30 лет. Как уверяли в 2012 году многие авторитетные эксперты, в числе которых — Knight Frank и Gordon Rock, недвижимость Англии можно рассматривать как аналог долгосрочного вклада в швейцарском банке. А авторитетное британское агентство Sevills прогнозировало еще в августе 2013 года рост цен на недвижимость на 23% к 2016 году.

Однако и в этом незыблемом столпе европейской стабильности ныне не все спокойно. Напуганный призраком неминуемого повторного кризиса британский регулятор в конце ноября этого года заявил о том, что сворачивает программу ипотеки Help-to-buy, которая была призвана помочь покупателям в приобретении местного жилья стоимостью до 600 000 фунтов стерлингов. И это всего лишь по прошествии 7 месяцев с момента ее старта, когда уже было выдано порядка 67 000 подобных кредитов. Об этом официально заявил представитель Банка Англии Марк Карни.

Дело в том, что такая мера не только спровоцировала стремительный рост цен на жилье, но и побудило банки говорить о повышении ставок по кредитам. Но если это произойдет, опасается руководитель финансового комитета Банка Англии Мартн Тейлор на страницах Financial Times, то многие заемщики не смогут платить по кредитам. В этом случае рынок вместе с банковским сектором станет более спекулятивным и нестабильным, вторят ему экономисты лондонского филиала Bank of America. К тому же в настоящее время общие долги британцев и так составляют уже 94% от ВВП страны. Все эти факторы могут неслабо «раскачать лодку» британской экономики, поэтому ответственные чиновники Соединенного Королевства полны решимости охлаждать рынок едва ли не до минусовых температур, но не допустить даже малейшего хаоса. А значит, в ближайшей перспективе тем, кто стремится инвестировать в британскую недвижимость, особенно ловить в Англии нечего. Справедливости ради стоит отметить, что такая картина, пожалуй, лучшая не сегодняшний день в центре Евросоюза, чего не скажешь о его южных окраинах.

Испания: покой там только снится

Если колебания на рынке жилья Англии скорее будут интересны россиянам, состояние которых позволяет не считать затратной покупку жилья по средней стоимости в 32 000 000 рублей, то тем, кто рассчитывает вложиться по более скромным меркам, стоит волноваться гораздо больше. Ситуация в этом секторе недвижимости далека от идеала практически повсеместно в Еврозоне.

По уверениям одного из самых уважаемых и авторитетных изданий Испании, газеты El Mundo, в стране хватит недвижимости на весь ЕС. Казалось бы, с учетом таких преференций, как мягкий климат, обилие новой и вторичной недвижимости в популярных курортных зонах, а также относительно низкой цене типовых объектов (в среднем от 50 до 100 тысяч евро) в этой стране просто идеальные условия для покупки недвижимости. Но…

Правительство Испании сегодня изыскивает все возможные средства для наполнения бюджета. И одно из таких — повышение платы за содержание и обслуживание жилья. Этот шаг спровоцировал массовое уклонение иностранных владельцев жилой недвижимости от уплаты этих сумм. Они или бросают приобретенную недвижимость на произвол судьбы, или скрываются. В настоящее время долг по неплатежам за местное ЖКХ составляет около 12 миллионов евро.

Но главный «подводный камень» испанской недвижимости кроется несколько в другом. Владельцы выставленного на продажу жилья максимально экономят на его обслуживании. Так что тем, кто собирается вкладываться в испанскую недвижимость, следует приготовиться к тому, что потребуются дополнительные вложения в объект.

К тому же не секрет, что испанский рынок недвижимости предоставляет большое пространство для маневра при отмывании криминальных капиталов. Поэтому правительство вынуждено вводить все новые меры для проверки законности поступающих в страну сумм. В частности, теперь в обязательном порядке необходимо объяснять испанским контролерам в сфере недвижимости происхождение любой суммы, превышающей 10 000 евро. Все это в целом отнюдь не добавляет популярности тамошней недвижимости, которая, по прогнозам многих европейских экспертов, будет падать в цене минимум до 2015 года.

Прибалтика: Детройт европейского масштаба

В чем-то схожая с испанской проблема в сфере недвижимости существует и в Прибалтике. Эстония, Латвия и Литва после приобретения статуса европейских государств стали весьма популярны у российских инвесторов. Во-первых, не надо далеко ехать, чтобы оказаться в Европе. Во-вторых, большое количество русскоговорящего населения. В-третьих, цены на жилье реально низкие (по состоянию на октябрь 2013 года стоимость квадратного метра жилья составляет, например, в Эстонии, около 999 евро за 1 м2).

Поскольку местное население продолжает мигрировать в экономически более сильные страны Еврозоны, недвижимость (особенно на вторичном рынке) активно освобождается. Избыток предложения неминуемо приводит к падению стоимости товара. Но имеет ли смысл покупать прибалтийские метры выходцам из России — вопрос спорный. Перепродать ее с надбавкой вряд ли получится, приобретать исключительно для летнего отдыха — невыгодно (затраты на содержание жилья никто не отменял, а персонал найти весьма проблематично).

Пожалуй, единственное реальное преимущество покупки квартиры в Прибалтике — получение европейского гражданства или вида на жительство. Но паспорт паспортом, а что делать после его получения с жильем с невысокой степени ликвидности — дилемма, о решении которой покупателю придется думать самостоятельно и заранее.

Болгария: обманчивая дешевизна

Так сложилось, что оспаривать у прибалтийских стран пальму первенства по дешевизне квадратных метров может только Болгария. Например, на Солнечном Берегу приличную квартиру можно купить за 30 тысяч евро. И условия покупки — одни из самых либеральных во всей Европе.

Но именно столь вольное законодательство таит в себе опасности. В частности, многие продаваемые объекты, как строящиеся, так и сданные в эксплуатацию, относятся к разряду залогового, а проверка юридической чистоты не входит в обязанности местных нотариусов. К тому же, в пощадь квартир в Болгарии традиционно включаются террасы, а размеры комнат исчисляются от середины кирпичной кладки. Да и качество строительства объектов в Болгарии нередко навевает воспоминания о коммунистических стройках прошлых веков, когда брали не качеством, а количеством. Эти факторы, которые уже давно стали общеизвестными, несколько снижают спрос на болгарскую недвижимость.

Но главная причина продолжающегося с 2008 года падения востребованности болгарской недвижимости сейчас заключается в другом. Покупателю местные квадратные метры интересны тоько в привязке к морским курортам. А в феврале 2013 года болгарским правительством было запрещено строительство в границах черноморских дюн за исключением объектов, являющихся культурным достоянием или имеющих оборонное значение. В октябре этого же года мораторий на покупку земли иностранными лицами в Болгарии был продлен до 2020 года. В итоге за первый квартал недвижимость подешевела на 2% и такая тенденция, по прогнозам европейских аналитиков и экспертов портала Tranio.ru, сохранится и в ближайшем будущем.

Проблемы Евросоюза: от частного к общему

Вообще снижение востребованности недвижимости — большая беда всех стран-участниц ЕС. В перечень неблагополучных для инвестиций в жилье государств на 2013−2014 год добавляются все новые участники. По данным британских аналитиков из Colordarcy высокие риски имеют сделки с недвижимостью в таких странах как Нидерланды, Словения, Ирландия, Португалия и, конечно, Греция.

Причин здесь несколько. Во-первых, это все та же пресловутая безработица: найти приличную работу большинству среднестатистических мигрантов из России в Европе весьма проблематично. Во-вторых, потенциальных покупателей отпугивает высокая стоимость содержания жилья — налоги, коммунальные платежи, ремонтные расходы.

Возможно, именно поэтому все большей популярностью у соотечественников приобретает аренда жиой недвижимости для постоянного проживания, не говоря уже о сезонном отдыхе. А для инвестирования средств с целью получения прибыли найдутся и другие варианты.