Новая Москва по новым правилам

С момента присоединения к Москве новых территорий прошло полтора года. Единого генерального плана Новой Москвы еще нет. Но московские власти уже заявили о строительстве в новых округах 1 млн. кв. метров жилья ежегодно. Стала ли Новая Москва полноценной столицей? По каким законам она живет? Что поменялось и что еще впереди?

Большая разница

Правила застройки в Москве и Подмосковье различаются. При присоединении новых территорий к столице, соответственно, должны измениться и все правила, нормативы, порядок прохождения инстанций и многое другое. Несомненно, на такой передел нужно время. На сегодняшний день, как отмечают эксперты, дел в Новой Москве невпроворот, так как нет разработанного генерального плана территорий, также возникают некоторые сложности при смене документации и прохождении инстанций. Как рассказала Марина Денискина, руководитель жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент», генеральные планы всех городов и поселений Московской области должны быть разработаны до конца 2014 года и синхронизированы с генпланом Москвы. «Сейчас идёт разработка проектов генпланов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) по Москве и области. Также правительство Москвы разрабатывает территориальные схемы Новой Москвы — Троицкого и Новомосковского административных округов. Пока документация существует фрагментарно. До конца 2014 года на территории Москвы и Московской области будут действовать ранее принятые генпланы и ПЗЗ. Помимо создания генплана, ведутся работы над стратегией развития Московской агломерации до 2025 года», — отметила она. По ее словам, при формировании новой среды жизненного пространства важно предусмотреть более низкую плотность застройки, чем в границах старой Москвы. Предполагается, что этот показатель будет соответствовать 9 000−12 000 кв. м на гектар, этажность ограничена 9-ю этажами.

В столице на текущий момент максимально разрешенная плотность жилой застройки составляет 25 тыс. кв. м на гектар. В Подмосковье же, в больших городах, сейчас на одном гектаре можно максимально возвести 12,6 тыс. кв. м жилья, а в малых городах — 10,5 тыс. кв. м. «Политика властей направлена на снижение плотности застройки. Неоспоримые плюсы в этом есть, так как, во-первых, снизится нагрузка на объекты культурного и социального назначения, что также немаловажно для более комфортного проживания и формирования окружающего пространства. С другой стороны, можно предположить, что объём возводимого жилья в городе уменьшится, и это может стать причиной дефицита жилых площадей, что повлечёт за собой дальнейший рост стоимости квадратного метра», — отметила Марина Денискина.

Помимо этого, в столице и области существуют различия в получении исходно-разрешительной документации. «Например, в Московской области разрешение на строительство выдают администрации сельских и городских поселений, округов, районов, а в Москве — только Мосгосстройнадзор. Если говорить о содержимом проектов застройки, то в Москве более жесткие требования по числу мест в детских садах, школах, числу парковочных мест, минимально допустимой площади квартир, обеспечению проектов коммуникациями, а главное — более жесткий контроль за оформлением документов», — рассказал Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru.

Трудности перевода

Если проект жилого дома был заявлен еще в Подмосковье, то застройщикам в некоторых случаях придется непросто. Инвестиционный контракт может быть либо отменен, либо пересмотрен. По словам Александра Пыпина, в случае, если документация на жилой комплекс уже была оформлена, то она признается и действует и в Москве. «Тем же, кто не успел оформить документацию до смены власти, пришлось привыкать к московской специфике и проходить часть согласований снова. Проекты, которые находились на ранней стадии оформления, частично, были пересмотрены в соответствии с московскими требованиями и нормативами», — отметил он. По оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля таких объектов может составить не более 30% от всего перспективного объема предложения в Новой Москве. Как правило, инвестиционный контракт пересматривается в некоторых пунктах. Так, могут быть обновлены нормативы по обеспечению жилых комплексов инфраструктурой, изменена плотность застройки, снижена этажность. Отмена инвестконтракта возможна в редких случаях, когда застройщик серьезно нарушает законодательные нормы. «После оформления бумаг сроки строительства мало зависят от властей, а больше от организации процесса самими застройщиками. Это касается и сдачи домов. В Москве она проходит быстрей. Как правило, московские власти допускают к началу строительства объекты, по которым документация более-менее в порядке, а значит и к концу строительства число „сюрпризов“ минимально», — подчеркнул Александр Пыпин.

Плюсы для жителей

Для жителей новых территорий, конечно, появилось множество плюсов. Во-первых, они получили московскую прописку, а вместе с ней и льготы москвичей (московские тарифы на коммунальные услуги, прибавки к пенсии, направления в московские медцентры, и т. д.). Также власти Москвы планируют включить пятиэтажки, расположенные в новой Москве, в программу по сносу. Соответственно, жители домов под снос получат компенсацию по нормам Москвы, то есть смогут претендовать на равноценное жилье в том же районе. В Московской области эти нормы были совсем другими. А если семья состояла на учете по улучшению жилищных условий, то будет также применяться столичная норма − 18 метров на человека, рассказали эксперты.

Кроме того, сейчас власти ужесточают требования для новых проектов по обеспечению их инфраструктурой. «И в этом плане Новая Москва выгодно отличается от областных городов. Не секрет, что в большинстве проектов, реализуемых за МКАД, инфраструктура либо возводилась в последнюю очередь, либо не строилась вообще. В Новой Москве это вряд ли будет возможно, поскольку здесь ситуация теперь контролируется системно, поэтому в данном отношении риски покупателей снижаются», — отметил Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». По его словам, при развитии новых территорий столичные власти планируют применить совершенно новый подход, учитывающий успешный опыт других мегаполисов за рубежом.

А согласно развитию транспортной системы Новой Москвы, планируется продление ветки метро в юго-западном направлении («Тропарево», «Румянцево», «Саларьево»), строительство линий легкого метро, новых дублеров и развязок. Кроме этого, в Новой Москве не будет вредных производств. В общем, развитие присоединенных территорий — проект масштабный, и он как раз рассчитан на то, что люди, приобретающие здесь квартиры, должны жить в комфортных условиях. Но это в будущем, а в настоящее время огромный минус для жителей — это загруженность трасс.

Объемы и перспективы

Многие эксперты рынка недвижимости сошлись во мнении, что строительство в Новой Москве 1 млн.кв. метров жилья ежегодно — это скромные цифры, учитывая, что в старых границах города планируется вводить порядка 2 млн. кв. м (хотя площадь присоединенных территорий намного больше). «Соответственно, Новая Москва теоретически может „выдержать“ даже больший объем вводимого жилья», — сказал Александр Зубец. Вопрос в другом, освоение территорий должно происходить комплексно, с полноценным развитием транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, созданием рабочих мест. Только тогда можно увидеть, что Новая Москва активно, полноценно развивается и соответствует статусу Москвы не только территориально, но и функционально. Но, по мнению Александра Пыпина, перспективы новых территорий туманны. «Пока вместо изначальной задумки второго центра мегаполиса проект выродился в строительство нового пояса спальных районов Москвы. И так будет в ближайшие годы, пока будут строить всё, что запроектировали и оформили еще во времена областных властей. Намерены ли власти столицы переломить ситуацию, покажет генеральный план этой территории», — подчеркнул он.

По мнению экспертов, застройщики по-прежнему проявляют повышенный интерес к присоединенным территориям, и данная тенденция, скорее всего, сохранится. «Новая Москва привлекает девелоперов своим статусом в совокупности с более доступным уровнем цен на землю. Кроме того, на данной территории по-прежнему есть богатый выбор участков, различных по размеру, расположению, окружению, стадии готовности к застройке, природно-видовым характеристикам и т. д. Застройщик может приобрести большой земельный надел и построить на нем крупный жилой комплекс или целый микрорайон. Тогда как в старых границах города реализация масштабного проекта, по сути, уже невозможна из-за ограниченного количества свободных участков», — рассказал Александр Зубец. Однако, как отметил Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ», на сегодняшний день на этих территориях активно ведется лишь строительство жилых домов, что еще больше нагружает инфраструктуру Новой Москвы. «Для того, чтобы воплотить все планы по обеспечению жителей социально-бытовыми объектами, правительству необходимо выделять определенные дотации на строительство, а не закреплять эту обязанность в полной мере за девелоперами», — подчеркнул он.

Если говорить о ценах на недвижимость на новых территориях в 2013 году, то они, как рассказала Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», продемонстрировали умеренную динамику в рамках инфляционного роста. В 2014 году ценовая ситуация может изменяться либо под влиянием серьезных макроэкономических изменений, либо точечно в зависимости от улучшения транспортной ситуации. Как отметила Марина Денискина, предпосылок для роста стоимости квадратного метра на первичном рынке пока нет. «С развитием района цены подтянутся к московским, но эти показатели будут изначально характерны для районов близко расположенных к МКАД. Удалённые территории покажут наименьшие цифры роста стоимости квадратного метра», — заключила она.

Фото: РИА Новости