Что ждет «квадрат» Подмосковья?

Короткая фраза Михаила Булгакова о том, что «квартирный вопрос испортил москвичей», давно стала классикой.

Действительно, ситуация с жильем в Москве и области (да и в России в целом) развивается практически по аналогии с известной русской народной сказкой «Лиса и заяц». Никита Сергеевич гнал жилищный план — не выгнал, Леонид Ильич гнал — не выгнал, Владимир Владимирович гнал — не выгнал. Ни гениям коммунизма, ни сторонникам новой авторитарной демократии так и не удалось обеспечить население страны доступным жильем.

А поскольку, по не менее гениальному выражению других классиков советской литературы, «дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих», россияне стараются решить пресловутый квартирный вопрос всеми доступными (и даже не очень) способами. Какие рубежи были завоеваны ими в прошлом, 2013 году и можно ли спрогнозировать какие-то события в битве за собственное жилье в наступившем?

На фронте «вторички» без перемен

Рынок вторичного жилья по-прежнему остается одним из самых активных способов получения собственной крыши над головой, где в ход шли не только стандартные покупка и обмен. Даже ипотечное кредитование, которое уже давно приобрело в народе славу «формы добровольной продажи семьи в рабство», продемонстрировало неожиданный рост.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

— Спрос на «вторичку» в течение года был равномерный, скачков и всплесков активности мы не наблюдали, сезонность была выражена слабо. Под конец года количество сделок (по сравнению с летним периодом) выросло на 10%. Как и прежде, наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры стандартных планировок, расположенные вблизи станций метро. В целом ситуация на вторичном рынке не меняется с прошлого года. После быстрого восстановления рынка в 2010—2011 годах до докризисного уровня, мы видим одну и ту же картину: никаких новых тенденций на рынке не появляется, предложение, спрос и цены на недвижимость находятся примерно на одном и том же уровне. Цены стабильны, однако с учетом инфляции фактически они немного снижаются. Мы это связываем с тем, что и мировая, и российская экономика так и не оправилась от кризиса. Считаем, что продлится подобная ситуация минимум еще 8−10 ближайших лет.

По оценке экспертов из корпорации «ИНКОМ», общий объем предложения квартир на вторичном рынке жилья в Москве на конец ноября 2013 года составил 41,6 тыс. объектов, что на 6,3% ниже, чем в ноябре-2012. По сравнению с тем же годом на 1% уменьшился объем квартир в кирпичных и сталинских зданиях (он сейчас составляет 26% и 7% соответственно). А объем предложений в панельных домах увеличился на 3% (до 46% по итогам 2013 года). В остальных сегментах пропорции остались прежними.

На взгляд «СП», ситуация, сложившаяся на вторичном рынке недвижимости, несколько напоминает нервозную суету в отношении спичек, соли и мыла, которая в прошлом не раз и не два была предвестником глобальных экономических катаклизмов. В качестве косвенного подтверждения этому можно рассматривать и сухие статистические данные корпорации «ИНКОМ» о росте стоимости объектов на вторичном рынке.

Так, средняя стоимость квартир на вторичном рынке в регионе за последний год выросла на 3,2% и сейчас составляет около 177,8 тыс. рублей за кв. м. Цены на жилье эконом-класса за год увеличились на 2,5% (до 160,6 тыс. рублей за кв. м.). Квартиры комфорт-класса подорожали на 4% (до 174,4 тыс. рублей). Наибольший рост цен зафиксирован в сегменте «премиум»: здесь квадратный метр сегодня стоит в среднем 234 тыс. рублей, что почти на 7% выше, чем в прошлом году.

Но рост цен — это рост цен. Как утверждал в одном из наших недавних материалов президент Гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов, катализаторами изменений на таком закрытом рынке являются особенные причины. Вот и в этом случае, пожалуй, увеличение стоимости квадратного метра во всех сегментах есть следствие прогрессирующей инфляции, а не роста ажиотажного покупательского спроса.

В частности, Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», говорит, что на каждые 300 представленных в прошлом году на «вторичке» региона объектов приходилось только 90 совершенных сделок. Как заявил в своей предновогодней беседе с представителями портала mail.ru Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», спрос на собственное жилье у жителей региона никуда не исчез, у людей попросту нет денег. Он не исключает варианта, что в наступившем году собственникам придется продавать объекты по заниженным ценам, чтобы обеспечить им хоть какую-то ликвидность. Те, чье благосостояние не вызывает опасений, всё себе уже купили. А остальные не могут себе этого позволить из-за неудовлетворительных доходов и дороговизны ипотечных программ.

Под гусеницы банков

В 2013 году россияне, по оценкам многих экспертов, чуть ли не в массовом порядке стали добровольно закрывать собственной грудью ипотечные амбразуры. Согласно данным Центробанка, только в период до октября 2013 года этот сегмент рынка вырос в 1,17 раза по количеству заключенных сделок и в 1,3 раза — по общей стоимости договоров. Специалисты АИЖК отмечают, что за десять месяцев истекшего года общее количество заключенных ипотечных контрактов составило без малого 640 тысяч на сумму более одного триллиона рублей.

Тот же Олег Репченко отметил, что буквально недавно во всех сегментах рынка недвижимости количество сделок с привлечением ипотечных программ колебалось на уровне 10%. А данные корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» свидетельствуют о том, что в ушедшем году этот показатель уже достиг отметки в 35%. Да не просто так, а со смещением спроса на целых 3% в сторону квартир с улучшенной планировкой.

Поучается, что на рынке вторичного жилья сложилась парадоксальная ситуация, когда доходы падают, а спрос на улучшенное жилье растет? Нет. Дело в том, что банки, выдающие кредиты, по утверждению Сергея Власенко, попросту не одобряют заявки на объекты, расположенные в «хрущевках», «сталинках», а также на коммунальные квартиры. Это, в принципе, понятно — улучшенные «брежневки», многоквартирные монолитные и частные дома с земельным участком являются гораздо более ликвидными активами. Очевидно, финансово-кредитные организации уже таким образом страхуются на случай развития экономической ситуации в 2014 году по пессимистичному сценарию, учитывая непрекращающуюся деятельность Центробанка по реформированию банковского сектора и массовому отзыву лицензий.

Действительно ли оправдаются явные и подспудные опасения игроков рынка недвижимости — покажет только время. А мы в самое ближайшее время продолжим «разбор полетов» рынка недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам 2013 года. В перекрестье прицела — загородная и элитная недвижимость.

Фото: Владимир Астапкович/ РИА Новости