Хаты «незалежной» замерли в ожидании

Сообщения украинских и российских интернет-порталов о состоянии рынка недвижимости «незалежной» довольно противоречивы. С одной стороны, политические катаклизмы вроде бы не должны оказывать заметного на него влияния. Потому что, как подчеркивал Андрей Хромов, председатель гильдии риэлторов Московской области, этот сегмент экономики как таковой имеет большую инерцию и является, скорее, «вещью в себе», чем актуальным отражением действительного состояния общества. С этой точки зрения вполне вписывается в ситуацию сообщение украинского интернет-обозрения «Главное» от 26 февраля с.г. о том, что украинские покупатели проявляют повышенный интерес к квартирам в новостройках, цены на подобные объекты поднимутся в ближайшем будущем на 3−5%, и на рынках Киева и Одессы существует высокая конкуренция среди застройщиков.

С другой стороны, столь масштабный политический, экономический и социальный кризис просто не мог не сказаться на этом секторе экономики. И тогда вполне естественно читаются, например, сообщения российский специализированных порталов о том, что рынок жилья Украины вообще и Киева в частности практически замер. Прокомментировать сегодняшнюю ситуацию «Свободная Пресса» попросила вице-президента Донецкой областной риэлторской палаты, главу компании «Парк-Авеню», активного блогера Елену Маленкову.

«СП»: — Самый главный и актуальный вопрос — что происходит с рынком недвижимости в стране? Пациент скорее мертв, чем жив, или наоборот? В российских новостных лентах проскакивали сообщения о массовой продаже элитной украинской недвижимости и выводе средств за рубеж…

— Однозначно это не соответствует действительности. Я не знаю ни о каких массовых продажах и выводе средств. Да и не должно их быть. Национальный банк все денежные потоки жестко контролирует.

Что касается текущей ситуации, то конечно, для полноценной и эффективной работы рынок недвижимости, как и фондовый рынок, любит тишину. А ее-то как раз и не хватает у нас в последние несколько месяцев. Но говорить о том, что рынок умер, я бы не стала. Пусть со скрипом и тяжело, но он вполне себе работал до середины февраля. Потом события стали развиваться очень стремительно. Как следствие — стал прыгать доллар, начала падать валюта. И, по сути дела, с 16 февраля рынок просто лег.

Конечно, запланированные задолго до этих событий сделки совершаются, но на данный момент ситуация такова, что новых покупателей нет, а продавцы сняли свои объекты. Потому что никто сейчас не знает, во-первых, какой будет курс доллара, а, во-вторых, какой будет спрос. Да и потом, существуют разнополярные мнения относительно перспектив развития рынка. Многие, например, надеятся на скорый приход инвестиций с Запада…

Сейчас мы ждем назначения нового министра юстиции Украины (беседа проходила за день до избрания на эту должность Павла Петренко, заместителя лидера фракции «Батькiвщина» — «СП»). И как только это произойдет, мы будем инициировать отмену многих пока еще действующих законов в сфере недвижимости. Хотя в принципе надо инициировать полную отмену всей налоговой системы, фактически разрушившей сегмент.

«СП»: — Что конкретно в ней не устраивает украинских риэлторов?

— Давайте рассмотрим простой пример — продажа физическим лицом своей квартиры. По факту, согласно действующим у нас нормам, продавец должен уплатить три вида налоговых сборов — госпошлину, взнос в пенсионный фонд и НДФЛ. В принципе, это нонсенс. Ну, не должен человек платить налог с дохода. Гораздо правильней платить налог с прибыли. То есть если купил квартиру за три миллиона, а продаешь за пять, то отдавать государству нужно налог не с пяти миллионов, а с разницы — с двух. Как делается во всем цивилизованном мире. Кстати, там и понятие-то такое отсутствует, «налог при продаже».

Но у нас было так. Если ты продаешь квартиру, которая в собственности менее 3 лет или если в этом году уже участвовал в какой-либо сделке с недвижимостью (например, продавал гараж), то платишь в казну государства еще подоходный налог. Получается, грубо говоря, если квартира стоит 100 тысяч долларов — отдай в казну 7 из них. Это много. Поэтому все хитрили, как могли, в том числе — занижали стоимость экспертной оценки.

Но с 1 сентября 2013 года вступил в действие закон, регламентирующий деятельность оценщиков. Фактически что сделали — создали элементарный «экселевский» файл, как бы единую базу недвижимости. Запатентовали ее, затем открыли к ней доступ и заявили: «за пользование этой базой все участники должны платить 80% от всех операций». Ну это смех. За простой файл, который я сама могу создавать на ноутбуке по сто раз на дню, отдавать кровно заработанные! Более того — эксперты по этой программе не могли провести самостоятельную оценку с учетом расположения объекта. То есть без разницы, кто продает — бабушка в полупустой деревне или бизнесмен в Киеве, стоимость квадратного метра заложена программой, которая не учитывала нюансы. Например, вид из окна на мусорник, или отсутствие развитой инфраструктуры в районе продажи недвижимости. Причем главный «прикол» в том, что программа еще и выдавала строго определенную сумму, которую нужно было взять с заказчика оценки.

Оценивать же жилье по этому закону имели право только 12 компаний по всей Украине. Причем принадлежали они членам семьи, сами догадываетесь кого. Все это в совокупности и ввело наш рынок в состояние комы, из которого его теперь жизненно необходимо выводить.

«СП»: — И в чем заключается ваш личный рецепт спасения рынка недвижимости?

— Если коротко, то в нулевой ставке НДФЛ, налоге в размере 2% (1%, госпошлину, должен оплачивать продавец, а взнос в пенсионный фонд в размере 1% - покупатель). И отмене коррупционных условий экспертной оценки (стоимость которой для типовой квартиры сейчас составляет от 100 до 700 долларов). Я за то, чтобы все было в рамках закона, только он должен быть справедливым. А как раз именно такие условия и наиболее благоприятны для всех игроков. Надо привлекать инвестиции на строительные площадки. Потому что стройки по всей Украине встали из-за того, что работать без проблем позволялось, опять же, только компаниям, подконтрольным членам одной конкретной семьи.

Надо возобновить проект, остановленный в 2010 году, по привлечению иностранных инвестиций. Ведь он должен был привести на территорию Украины, например, поляков и китайцев с их девелоперскими проектами по коммерческой недвижимости.

А это все во многом сейчас зависит от тех, кто встанет у руля в правящих структурах. И самое главное — выбрать правильных людей на эти посты. Не просто тех, кто активнее всех проявлял себя на Майдане, а тех, кто действительно хорошо разбирается в проблеме отрасли и знает, что с ней делать. А то опять начинают ходить слухи о том, что распределение «теплых местечек» в новом правительстве проводится на основании личных симпатий и денежных откатов. Поэтому, желательно, чтобы на этих должностях работали не просто специалисты, а люди с морально-нравственным пониманием своих целей и задач. А задача у нас сейчас одна: полная перезагрузка и построение нового государства, в котором правит не президент, а Конституция и закон.

Фото EPA/ ИТАР-ТАСС