Как покупать недвижимость за рубежом

Те, кто собирается искать лучшую долю и самое хорошее жилье в других уголках планеты, в этом материале могут почерпнуть для себя кое-что интересное. «СП» постаралась сфокусировать внимание на самых необходимых тривиальных и оригинальных рекомендациях экспертов в сфере жилой недвижимости как из России, так и из-за рубежа.

Сразу стоит оговориться, что здесь не будет аналитических сводок и сравнительных графиков динамики развития рынков в том или ином регионе. Говорить в настоящее время о том, где именно стоит или не стоит покупать недвижимость, дело не слишком благодарное, учитывая геополитическую обстановку. Такие прогнозы можно найти на тематических аналитических порталах. Здесь речь пойдет о том, на что следует обратить внимание и чего стоит опасаться в первую очередь.

Обобщая рекомендации различных экспертов, в числе которых — специалисты из международного агентства Gordon Rock, российской компании «МИЦ-Недвижимость», финского проектного бюро Rumpu, можно выделить несколько важных мест (естественно, помимо трезвой оценки своих финансовых возможностей с учетом всевозможных налогов и сборов).

Во-первых, перед началом каких-либо действий по поиску подходящего объекта следует четко определиться: для чего необходимо жилье за рубежом. Потому что подходы к выбору объекта для проведения летнего отдыха или для круглогодичного проживания существенно различаются (в том числе и по цене вопроса). Во-вторых, стоит решить: насколько развитой должна быть инфраструктура вокруг будущего жилья. Поскольку за границей, точно так же, как и в России, можно с равным успехом найти как идеальный домик в глуши без газа или электричества, так и шикарную инфраструктуру между зданий времен короля Артура. Только после этого уже можно начинать искать и приглядываться.

Аналитики рекомендуют при осмотре недвижимости за рубежом обязательно брать с собой несколько вещей: фонарик, блокнот, рулетку, карту и фотоаппарат. Фонарь, утверждают они, обязательно пригодится при осмотре труднодоступных мест (например, за шкафом, под ванной, на чердаке или в погребе). С помощью рулетки можно на месте выяснить, войдет ли в новую квартиру антикварный бабушкин комод из России. Сделанные с любезного разрешения владельцев фотографии позволят освежить в памяти интерьер и экстерьер каждого отсмотренного объекта (особенно если их много). Ведь зачастую именно на них можно заметить, скажем, мелкие трещины в потолке объекта или грибок в самых неожиданных местах.

И самое главное — нужно просто забрасывать продавцов вопросами абсолютно обо всем: о качестве воды из-под крана (особенно актуально для стран юго-восточного региона), о сезонных колебаниях температуры (север Европы). Если есть намерение приобрести меблированное жилье, то нужно абсолютно все потрогать руками, посидеть на диванах и креслах, попрыгать по полу. Не стоит ходить по пятам за продавцом. Если побродить по произвольному маршруту, можно увидеть множество нюансов, которые, возможно, в процессе демонстрации утаиваются сознательно.

Любую информацию по объектам стоит педантично заносить в блокнот, а на карте — отмечать точное местоположение недвижимости. Это однозначно пригодится во время принятия окончательного решения по покупке. Не стоит надеяться на память — она может подвести в самый неподходящий момент.

Конечно, такая громкая афера, как двукратная продажа Эйфелевой башни, провернутая Виктором Люстигом в начале ХХ века, уже вряд ли возможна. Но не стоит забывать, что аферисты всегда были, есть и будут, от этого не застрахован никто. Например, в середине нулевых одному из американских предпринимателей удалось приобрести через интернет-аукцион большой особняк в центре Дели за 800 тысяч долларов. Он был очень удивлен, когда приехал в Индию и узнал, что мошенники «впарили» ему дом премьер-министра страны. Так что опасаться недобросовестных дельцов за границей все же стоит.

При этом эксперты отмечают — как правило, в странах со стабильными и серьезными рынками недвижимости вероятность встречи с мошенниками минимальна — жесткие действующие правовые нормы гарантируют такой результат. В тех же государствах, где рынок находится на стадии развития, и чиновники идут на смягчение требований в погоне за инвестициями, мошеннические схемы далеко не редкость. К числу первых специалисты относят Австрию, Францию, Германию, Великобританию, во второй лагерь аналитики зачисляют Испанию, Болгарию, Турцию, Египет, Черногорию.

Основные приемы нечистых на руку зарубежных риэлторов в принципе одинаковы для всех регионов планеты и рассчитаны, в основном, на то, что нерезиденту сложно разобраться во всех нюансах и тонкостях местного законодательства. Одной из наиболее распространенных схем обмана покупателей недвижимости за рубежом является взимание двойной агентской комиссии.

Чтобы не попасть на подобную переплату, следует помнить, что на вторичном рынке в большинстве стран, в отличие от России, при продаже недвижимости вознаграждение риэлтору выплачивает именно продавец, а не покупатель. Это правило действует, в частности, в Великобритании, Финляндии, Таиланде, Чехии, Испании, Египте, ОАЭ, Дании, Португалии и на Кипре. При продаже новостроек за рубежом, отмечают эксперты, комиссию посреднику выплачивает исключительно девелопер объекта.

Можно также «погореть» на низкой цене недвижимости. Не секрет, что многие наши соотечественники уверены, что за рубежом все дешево просто потому, что это не Россия. Между тем по низкой цене приобрести, предположим, хорошую квартиру в другой стране, можно, только если она реализуется банком за долги. Во всех остальных случаях это почти стопроцентная «засада». Например, покупатель, погнавшийся за дешевизной в Болгарии или Испании, рискует стать владельцем халупы в самом сердце цыганского квартала. А владелец «домика у моря по сходной цене» может сразу после оформления права собственности получить уведомление о его сносе, потому как возведен он в нарушение всех местных строительных норм. Но чаще всего сравнительно небольшая цена «квадрата» — просто гарантированный показатель низкого качества строительства.

Обращение к юристам — тоже далеко не панацея. Местные доброхоты могут с удовольствием «от чистого сердца» порекомендовать «проверенного специалиста», который на деле окажется засланным казачком со всеми вытекающими. Можно, конечно, возить с собой и отечественного юриста. Но не факт, что именно в стране приобретения он может быть допущен к оформлению и проверке документов по сделке.

В сказочных заграницах тоже бывают случаи, когда простота хуже воровства. Непрофессиональные риэлторы там тоже встречаются, и беды от них не меньше. Так, ошибка в договоре может поставить крест на всей сделке, сделав ее недействительной. Или увеличит расходы покупателя до космических масштабов: из-за забывчивости агента новый собственник нередко сталкивается с необходимостью доплачивать налоги, от которых уклонился продавец, или отдавать внушительные штрафы за перепланировку, если собственность — объект исторического наследия (о чем его не соизволили предупредить агенты).

Кстати, респонденты «СП» в европейских странах неоднократно отмечали, что больше всего проблем такого рода возникает при работе с риэлторскими агентствами и страховыми компаниями, основателями которых являлись выходцы из России. Так что напоследок, возможно, и наш совет может сослужить добрую службу покупателям зарубежной недвижимости: при ее покупке стоит обращать внимание не только на степень солидности посредников, но и на их происхождение, чем черт не шутит…

Фото РИА Новости/Михаил Мокрушин