Доступное жилье перестает быть доступным

Начало второго квартала — самое время оценивать результаты влияния последних событий на рынок недвижимости. Именно сейчас рублево-долларовые «качели» преодолели относительную инертность означенного сегмента и несколько изменили в нем расклад сил. Состояние дел в сегментах загородной и элитной недвижимости таково, что в силу относительно сносной покупательской способности клиентов там имеется определенная «жировая прослойка», позволяющая сравнительно безболезненно компенсировать это влияние. Негативные последствия пока наиболее остро отразились на потенциальных покупателях самого доступного класса недвижимости — бюджетных квартир. На что могут рассчитывать, в частности, жители столицы, где ситуация с жильем очень далека от совершенства?

Наиболее полно обрисовать ситуацию в этом сегменте постарались специалисты компании «Метриум Групп», проведя экспертный анализ динамики цен и предложений объектов недвижимости в новостройках столицы за указанный период.

В последний месяц первого квартала 2014 года на рынке новостроек эконом-класса Москвы наблюдалась высокая активность. В продажу вышли сразу два новых проекта (ЖК «Крылатский» и «Горизонт»), кроме того, в двух заселяемых новостройках (на Смольной и в ЖК «Загорье») поступил в продажу дополнительный объем квартир: более 350 единиц. В итоге совокупное предложение на рынке массовой недвижимости составило 3 792 квартиры общей площадью более 126 000 квадратных метров.

Однако Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», отметила: несмотря на выход новых проектов, по сравнению с февралем объем предложения в марте снизился на 4,7%, а за весь первый квартал текущего года — на 30%. При этом главная причина такого положения дел на рынке, считает эксперт, всего одна. Это высокая покупательская активность, наблюдавшаяся на протяжении всего месяца и вызванная нестабильной экономической ситуацией и колебанием курса рубля относительно основных мировых валют.

В структуре предложения в 1 квартале наиболее заметные изменения произошли в ЮАО, где доля таких квартир возросла на 15,9% и достигла 71,7%. В то же время из-за активных продаж на 16,3% сократилась доля квартир в ЮВАО — до 8%. По остальным округам заметных изменений не произошло. Типология экспонируемых объектов этого класса особых изменений не претерпела. В число безоговорочных фаворитов продаж по-прежнему входят двухкомнатные квартиры — 43%. К тому же, за прошедший квартал их доля увеличилась еще на 2%. Второе по востребованности место занимают однокомнатные квартиры. Процент подобных объектов вырос до отметки в 37% от общего предложения. Доля трехкомнатных квартир с начала года осталась практически неизменной: специалисты фиксируют ее на уровне 18%.

В первом квартале 2014 года доля жилья в уже введенных в эксплуатацию новостройках составила 59% (рост на 25%). Одновременно с этим до 12% снизился процент квартир в корпусах на начальной стадии строительства (потери составили 22%). В домах, где ведутся активные строительные работы, продается 22% квартир. Еще 8% приходится на новостройки, где ведутся отделочные работы.

По данным «Метриум Групп», средневзвешенная цена квадратного метра нового жилья эконом-класса по итогам 1 квартала составила 150 533 руб. По сравнению с началом года она выросла на 11,8%. Главная причина повышения все та же: активный покупательский спрос, на который многие продавцы отреагировали немедленным повышением цен. К слову, в марте оно было зафиксировано практически во всех округах Москвы. Наибольший рост (на 8,7%) произошел в ВАО. Также на 6,5% повысились цены в САО. В остальных округах рост составил от 0,7 до 2,7%. Исключением стал ЮЗАО, где цены практически не изменились.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса в столице в конце 1 квартала превысила рубеж в 7 миллионов, двухкомнатной — 9,8 миллиона, а трехкомнатной — 12,5 миллиона рублей. По сравнению с началом года рост составил 16,9%, 13,8% и 16,3% соответственно.

Главная тенденция начала года на рынке массовой недвижимости, как отмечает Анна Соколова, заключается в высоком уровне спроса на объекты этого класса. Как следствие, это привело к значительному росту цен. «В январе, когда традиционно на рынке недвижимости наступает затишье, в 2014 году покупательская активность была нетипично высокой, — продолжает анализировать ситуацию эксперт. — В наиболее успешных проектах продажи возросли на 10−15% относительно начала года. На такой ажиотажный спрос продавцы отреагировали немедленным повышением цен, что отпугнуло некоторых покупателей и привело к снижению активности в феврале. В марте текущего года покупательский спрос снова вырос, в самых популярных проектах на 15−20% по сравнению с предыдущим месяцем, а вместе с этим увеличились и цены. Результатом высокой активности на рынке массового сегмента стало снижение объема предложения на 30% и повышение среднего уровня цен на 11,8%. Главной причиной возникновения данной тенденции стала нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, а также ослабление позиций рубля по отношению к основным мировым валютам. В сложившихся условиях многие покупатели форсируют поиски жилья и стараются совершить сделку до очередного повышения цен или ухудшения экономической ситуации. При этом большинство покупателей воспринимает недвижимость как надежный объект для вложения средств во избежание их обесценивания».

Комментарий «СП». Очевидно, что за довольно бесстрастной статистикой прячется, во-первых, элементарное человеческое желание сохранить хоть что-то среди прогрессирующей экономической неопределенности, а, во-вторых, естественное желание бизнеса как можно больше заработать на ситуации. Когда девелоперы подняли цены, покупатели еще надеялись, что это временное явление (чем и объясняется февральский спад). Но застройщики уже поняли, что получили в свое распоряжение превосходный шанс оправдать свои растущие аппетиты пресловутым «нестабильным курсом рубля», хотя он, по большому счету, имеет довольно опосредованное и отдаленное отношение к гражданам, не ведущим коммерческую деятельность.

Очень похоже, что подобная аналитика призвана не столько помочь понять гражданам скрытые механизмы рынка, сколько предупредить их о том, что подорожание квартир — неизбежный процесс на долгую перспективу. На этом фоне довольно иронично звучит недавнее заявление председателя Правительства России Дмитрия Медведева, которое он сделал на встрече с Александром Браверманом, главой Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

«Эту работу нужно продолжать, уделив внимание как общему объему вводимых земельных участков, подготовленных для строительства, так и вопросу снижения цен на жилье, потому что нам действительно нужно строить жилье эконом-класса, это задача номер один», — приводит слова чиновника «Российская газета». Вот только будут ли при таких раскладах возводимые объекты по-настоящему таковыми? Вряд ли.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Митя Алешковский