Недвижимость

Рекомендации при покупке «загородки»

На что обратить внимание при совершении сделок?

  
4714
Рекомендации при покупке «загородки»

На рынке загородной недвижимости сделки с юридической точки зрения более сложные и запутанные по сравнению, например, с такой же процедурой при покупке квартиры. Какие договоры используются при приобретении загородной недвижимости? И что нужно учесть при совершении сделок?

Что приобретаем?

На загородном рынке предмет покупки может быть разным. Это и земельный участок, и земельный участок с постройкой или же участок с подрядом.

Например, если вы приобретаете земельный участок, как рассказал Александр Пыпин, партнер Provereno.Ru, необходимо получить копию и проверить корректность свидетельства о собственности, а также основания, на которых оно получены. «Желательно опросить соседей об истории появления земельного участка, а также о наличии споров о границах земельного участка. Из кадастрового паспорта необходимо выяснить границы земельного участка, совпадают ли они с фактическими, как и размер самого участка. Если размер участка по документам меньше, чем фактический, то платить нужно только за документальный. На „излишки“ земли в будущем могут претендовать власти или соседи, которые еще не установили границы своего участка. Если фактические границы участка не установлены, желательно установить их до сделки, чтобы избежать возможных споров с владельцами соседних участков», — пояснил эксперт.

Также нередко в кадастровом паспорте указываются обременения, например, зону охраны ЛЭП или газопровода, но далеко не всегда. При этом и кадастровый паспорт и сведения из свидетельства о собственности можно получить самостоятельно на сайте Росреестра. Там же можно получить сведения о том, не находится ли участок под арестом, в залоге у банка, под обременением. По базам судебных решений по кадастровому номеру участка можно проверить не было ли судебных разбирательств в его отношении.

Покупка дома

Если мы рассматриваем покупку дома, тогда необходимо получить технический паспорт строения и проверить соответствует ли содержание паспорта фактически построенному зданию. Кроме того, по словам Александра Пыпина, необходимо проверить — соответствует ли постройка виду разрешенного использования, зонам охраны, градостроительным регламентам. «Консультацию по этим вопросам, как правило, могут дать в местной администрации. Кроме того, чаще всего капитальные строения возведенные с нарушением градостроительного законодательства, не регистрируют. Например, построенные в прибрежной полосе», — отметил он.

Именно поэтому нужно настороженно относиться к домам, которые продают в недостроенном, незарегистрированном состоянии. Если вы решились на покупку неоформленного дома, то необходимо включить стоимость такого дома в стоимость земли. Так как в случае срыва сделки вам деньги вернут только за землю. А по словам Андрея Муравьева, руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», если дом находится в процессе строительства, то по договору купли-продажи его нельзя приобрести. «Это связано с тем, что объект еще не оформлен юридически. В таких случаях обычно приобретается земельный участок по договору купли-продажи, и покупатель становится собственником данного участка. Строящийся дом реализуют по договору подряда/инвестирования. После завершения строительных работ покупатель принимает дом и оформляет его в собственность», — отметил он.

Договор с подрядом

Договор по строительному подряду (где подряд реализуется отдельно, по отдельному документу (помимо договора купли-продажи на участок) представляет собой обязательство застройщика возвести определенную постройку. По словам Алексея Сенчука, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в договоре на подряд тоже много подводных камней. «Есть пункты, которые с точки зрения обязательности заполнения оставляются на усмотрение сторон — тут нужно быть внимательными. Но главные разделы должны быть прописаны: согласованный проект, смета и сроки реализации. То есть что именно, по какой цене и сколько по времени будет строиться», — отметил он.

Коттеджные поселки

Если речь идет о коттеджном поселке, первое, с чем покупатель столкнется — это с огромным объемом документов. «Условно их можно разделить на группы. Первая — документация, касающаяся законности проекта — то есть принадлежит ли данная земля девелоперу, на каких основаниях он организовал там стройку. На каком праве принадлежит: собственность или аренда. Второй вопрос — коммуникации. Есть ли на них документы? На начальной стадии — это технические условия, в дальнейшем — договор на поставку, например на поставку электроэнергии, заключенный с электросетевой компанией. Третья группа документов — подтверждающие законность строительства. В поселках, где идет строительство, покупателю должны показать разрешение на него, утвержденный проект планировки и прочее», — рассказал Алексей Сенчук. В этих разделах могут быть представлены различные документы, которые, как правило, отличаются в каждом отдельном случае.

Вопрос коммуникаций

При покупке загородного дома необходимо получить договора на поставку газа и электроэнергии, а на газовое оборудования должен быть договор на сервисное обслуживание. «По номерам договоров можно узнать нет ли долгов по оплате газа, оплате электроснабжения, водоснабжения. Также необходимо проверить оплату услуг местных партнерств — ТОС, ТСЖ, ТИЗ, Дачных товариществ и так далее, если продавец в них состоит. Хотя по закону, ответственность за подобные неплатежи несет персонально продавец, как правило, поставщики коммунальных услуг и ресурсов, председатели кооперативов обращаются за долгами к тому, кто поближе и боится отключения услуг — то есть к покупателю», — пояснил Александр Пыпин. Коммуникации могут уже быть заведены на участок или проходить рядом. К сожалению, этот факт может подаваться по-разному. Например, если было озвучено, что дом продается с коммуникациями, а в итоге выясняется совсем другое. «То есть, покупателю придется самому заниматься вопросом подключения к коммуникациям или доплачивать за это дополнительные деньги (а подобные суммы совсем немаленькие). В этих ситуациях вполне уместно говорить, что покупатель столкнулся с недобросовестным собственником или застройщиком. К тому же не всегда наличие коммуникаций по границе означает, что к ним можно подключиться, даже заплатив деньги. Нужно узнать, есть ли для этого необходимые мощности. Если да, то следует изучить договоры с компаниями, предоставляющими данные услуги», — рассказал Андрей Муравьев.

По словам Ильи Менжунова, директора департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», если речь идет о строительстве коттеджного поселка, то девелопер обычно заключает договоры абонентского обслуживания с соответствующими эксплуатирующими организациями («Мосэнергосбыт», «Мособлгаз» и пр.), а в некоторых случаях он может даже инициировать строительство, например, трансформаторной подстанции. В дальнейшем многие застройщики позволяют собственникам заключать отдельные договоры с поставщиками энергоресурсов и платить им напрямую. В любом случае всю информацию по коммуникациям можно уточнить у самого девелопера (на сайте или по телефону). Если поселок подключен к электричеству, то никто не будет скрывать от потенциального покупателя то, сколько киловатт будет выделено на участок.

Разные схемы

В зависимости от проекта, в сделке может использоваться как договор купли-продажи, так и договор долевого участия (ДДУ), регулируемый 214-ым ФЗ (закон о долевом участии). «Договор долевого участия стал актуальным во время волны строительства новостроек с привлечением средств будущих жителей. Малоэтажное жилье, те же таунхаусы, реализуется по аналогичной схеме. Этот договор проходит такую же регистрацию, у него достаточно жесткие условия, где каждый пункт прописан в соответствии с действующим законодательством и строго регулируется: шаг вправо, шаг влево практически невозможен», — пояснил Алексей Сенчук.

Есть ряд обязательных условий, без которых договор не будет действителен и на это следует обратить внимание. «Первое — это конкретизация приобретаемого объекта — он должен быть четко индивидуализирован. У каждого объекта есть четкие параметры: например, два участка одного метража нельзя спутать, поскольку каждый имеет уникальный кадастровый номер. Обязательно указываются площадь, цена, порядок оплаты. Если объект не конкретизирован, например, указан неверно метраж (причем, не потому что кто-то кого-то хотел обмануть, а вследствие ошибки) — это может аукнуться через много лет, когда владелец решит продать объект, или его родственники будут вступать в права наследства. С юридической точки зрения не важно, на сколько сантиметров площадь, указанная в документах, отличается от реальной площади объекта, — разночтение всегда становится причиной головной боли», — подчеркнул эксперт. Так что оформление таких документов — тест на внимательность. Иногда покупатели невнимательно относятся к пункту «порядок оплаты», концентрируясь на самой цене. А вопрос важный.

Надежнее к профессионалам

К сожалению, реалии рынка таковы, что никто и никогда не может предоставить стопроцентную гарантию. Однако, если проект реализуется по 214-ФЗ, то причин для беспокойства практически нет — дольщики неплохо защищены законом от большинства рисков. «Вообще, покупатель всегда должен тщательно проверять самого застройщика, историю его реализованных проектов. Доверять стоит только проверенным компаниям, которые имеют опыт работы на рынке недвижимости. Если же все-таки случилось непоправимое, и вы попали на удочку мошенникам, то необходимо заручиться поддержкой грамотного юриста», — отметил Илья Менжунов. Самостоятельно и без потерь из подобных ситуаций вряд ли получится выйти.

Как отмечают эксперты, вообще лучше обращаться к профессионалам при совершении сделок. Ведь разница между алгоритмом действий компании и тем, что предпринимает среднестатистический гражданин, собираясь приобрести загородный объект, существенная. «Приняв решение о покупке дома, человек оказывается в море информации, где ему трудно разобраться в силу того, что он не подготовлен профессионально. И, конечно, в этом смысле проще обратиться к специалистам, которые проверяют досконально и землю, и документацию проекта, и законность всего предприятия, и самого застройщика (включая его добросовестность, прошлый опыт и возможности реализовать проект). Причем не специально для одного клиента, а с целью оценки перспектив сотрудничества. Подписываясь на реализацию немалого объема квадратных метров, беря на себя определенные обязательства — компания тоже рискует, и для нас изучение проекта — необходимость», — заключил Алексей Сенчук.

Фото ИТАР-ТАСС/ Валерий Шарифулин.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Павел Грудинин

Директор ЗАО «Совхоз им. Ленина»

Эдуард Лимонов

Писатель, политик

Юрий Болдырев

Государственный и политический деятель, экономист, публицист

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня