Осенние перспективы рынка недвижимости

Еще в конце июля — начале августа, когда весь «продвинутый» Запад во имя торжества демократии только-только раскручивал маховик пресловутых санкций, специалисты по продаже жилья, не скупясь, раздавали прогнозы о ближайшем будущем рынка отечественной недвижимости. При этом их эмоциональность варьировалась достаточно широко: в диапазоне от ура-патриотичных метафор о воде, при любом раскладе льющейся исключительно на нашу мельницу, до осторожных предположений едва ли не о сворачивании всех сегментов, кроме эконом-класса. Но стоит отметить, что предположения делались в условиях «традиционного летнего затишья». К тому же оно, по мнению многих специалистов, «было более глубоким, чем обычно».

За полторы недели до начала очередного «сезона высокого спроса» «Свободная Пресса» вновь поинтересовалась у специалистов — к чему стоит готовиться собственникам и покупателям осенью, когда отпускная эпопея закончится. Примечательно, что в преддверии «часа X» знатоки рынка были, пожалуй, слишком уж осторожны в своих суждениях и видении ближайшей перспективы.

«СП»: — Насколько в нынешних условиях можно прогнозировать ситуацию на внутреннем рынке недвижимости России и на какой период?

Антон Конобеевский («НДВ-Недвижимость», руководитель департамента новостроек):

— Сделать это очень сложно. В том числе и потому, что непонятно, какой будет политическая ситуация в дальнейшем. Сейчас пока кризисных тенденций мы не видим. В случае удорожания кредитов ожидаемая процентная ставка будет на том уровне, при котором население еще готово брать заемные средства. Если же кредиты станут слишком дорогими, то спрос на них упадет. Осенью лично мы ожидаем рост деловой активности, традиционный для этого времени. Сделок будет больше, в том числе и за счет тех, кто недавно получил одобрение банка на кредит (решение по заявке действительно в течение 3−4 месяцев).

«СП»: — Какие объекты могут быть наиболее востребованы у покупателей этой осенью?

Алексей Коротких (коммерческий директор, Villagio Estate):

— Что касается элитного сегмента, то здесь востребованность определенных загородных объектов — это не вопрос сезонности, а последствие более глобальных изменений на рынке. За последние годы предпочтения состоятельной аудитории существенно трансформировались: сегодня порядка 80% покупателей не готовы тратить на загородную резиденцию класса de luxe больше 1,5 миллиона долларов. Поэтому девелоперы стараются корректировать цены за счет переформатирования своих объектов: уменьшают площади участков, оптимизируют архитектурные проекты и планировки. Понятно, что подобные опции доступны только для поселков, которые вышли на рынок не позднее 2−3 лет назад.

Антон Конобеевский:

— Продуманные новостройки эконом- и комфорт-класса по-прежнему пользуются массовым спросом. Причина — в доступности предложения, когда сделать покупку может большое количество человек. По этой же причине популярность не уменьшится и у однокомнатных квартир, особенно студий. Если проект позиционируется как доступный, то их доля в нем очень велика, до 60−70% от общего числа запланированных квартир. Правда, чем «экономнее» новостройки, тем меньше площади продаваемых объектов.

«СП»: — Возможен ли резкий скачок цен на объекты «первички» или «вторички»?

Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость», директор департамента вторичного рынка):

— Наши ожидания очень осторожные. Все-таки, глядя на общемировую и экономическую ситуации, а также на то, каким активным был спрос в начале года, который, по сути, «вымыл» всех покупателей с рынка, мы не предполагаем, что этой осенью начнется какое-то увеличение активности. Конечно, мы надеемся, что ситуация станет чуть оживленнее летней. Однако абсолютно точно не будет никакого взрывного роста активности покупателей, и ни о каком скачке цен на объекты «вторички» и «первички» не приходится говорить.

Антон Конобеевский:

— Осенью логично ожидать увеличение стоимости новостроек, которое обычно наблюдается в этот период, однако предпосылок для резкого скачка пока нет абсолютно никаких.

Алексей Коротких:

— Действительно, последние международные события оказали влияние на рынок. Например, в наших проектах спрос в июне и июле не просел, как обычно бывает летом — это действительно уникальный случай. Состоятельная аудитория предпочитает обращаться к российским активам для сохранения средств: за последние месяцы выросло число инвестиционных сделок. Пока мы не видим предпосылок для какого-либо резкого скачка в сегменте элитной загородной недвижимости. Средние цены по рынку могут поползти вверх в сентябре, но это связано с деловым сезоном и окончанием летних скидок: с июня по август многие девелоперы стимулируют продажи недвижимости специальными акциями.

«СП»: — Есть ли вероятность того, что покупательский спрос в своей массе будет сосредоточен в каком-то конкретном сегменте рынка?

Антон Конобеевский:

— Конечно, самые доступные новостройки всегда популярны. Объекты бизнес- и элит-класса даже в самые тяжелые годы сохраняли спрос, хотя и с некоторыми оговорками. А сейчас, повторюсь, кризиса на рынке нет…

Алексей Коротких:

— Я предполагаю, что сейчас россияне, располагающие большими суммами, скорее всего, не рискнут вкладывать средства в зарубежные активы, включая жилье. Альтернатива — оставить финансы на руках или осуществить на них крупную покупку в России. Не отрицаю, что в этом случае интерес может сместиться в сторону отечественной недвижимости.

Сергей Шлома:

— Чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только из самого низкого ценового диапазона. Проблемы могут возникать в элитном сегменте. Ведь чтобы быстро реализовать недвижимость, например, эконом-класса, достаточно снизить стоимость на 10% ниже рыночной. Рынок элитки устроен иначе. Там ожидания покупателя и продавца разнятся между собой в два раза. Зная сложившуюся экономическую ситуацию, покупатель будет рассчитывать купить в два раза дешевле, а продавец захочет продать в два раза дороже. Поэтому думаю, это сильно скажется на количестве сделок именно в элитном сегменте.

Но, несмотря на оперирование цифрами и обозначение трендов, все это довольно общие слова, причем по-прежнему не лишенные диаметрально противоположных предположений. Пожалуй, для полноты картины не хватало еще только фраз о том, что «покупка недвижимости — самое выгодное вложение средств». А между тем российские банки уже сейчас понемногу повышают ставки по проектному финансированию и многие эксперты не исключают того, что в сентябре-октябре этот процесс ускорится и расширится. Ипотечные программы также не миновала эта участь. Тот же «ВТБ-24» увеличил ставку по своим продуктам на 0,1−0,3 процентных пункта. «Сбербанк» поступил чуть хитрее и развернул в СМИ массированную рекламу акции «больше денег за меньшую ставку», убеждая граждан в том, что 3 миллиона рублей под 12,5% выгоднее, чем 1,5 миллиона под 3%.

Как отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, эта тактика очень похожа не то, что предпринимали кредитно-финансовые организации в 2007—2008 годах, когда разговоры о надвигающемся кризисе мало кто воспринимал всерьез. Он также считает, что стремление банков снизить риски приведет к тому, что ставки по ипотеке осенью далеко перевалят за ожидаемые риэлторами 13−14%. По его мнению, многие банки установят их на уровне разорительных для населения 18−20%.

Девелоперы же, особенно из когорты «середнячков», будут вынуждены поднимать стоимость реализуемых объектов, чтобы «отбить» возросшие затраты на кредит. Правда, это отразится на рынке, скорее всего, не осенью, считают эксперты, а уже в первой половине 2015 года. Но рядовым покупателям от этого едва ли станет легче. Главное, что цены вырастут неизбежно, а вот под каким соусом это будет им преподнесено — абсолютно неважно.

Фото ИТАР-ТАСС/ Артем Геодакян.