Где в столице жить не стоит

Аналитики ведущих столичных риэлторских агентств поделили все округа мегаполиса на «хорошие» и «плохие» с точки зрения качества и комфорта проживания, а также ближайших перспектив развития. Какие районы вошли в список «плохих» и почему — читайте в материале «Свободной Прессы».

СВАО: спасение в перспективе

«В принципе, это не самая ужасная часть Первопрестольной», — примерно так в общих чертах риэлторы характеризуют Северо-Восточный административный округ. Прежде всего потому, что в этом районе Москвы вполне приемлемая экологическая обстановка. На территории почти в 102 квадратных километра в большом количестве имеются промышленные зоны. Однако их вредное влияние в некоторой степени компенсируется, во-первых, Ботаническим садом РАН, расположенным в границах округа, а, во-вторых, близким соседством с национальным парком «Лосиный остров».

В общем и целом же этот самый густонаселенный округ столицы (13410 человек на каждый квадратный километр), застроенный в 60-е и 80-е годы прошлого века в основном типовыми панельными домами и кирпичными пятиэтажками, характеризуется весьма сложной транспортной ситуацией. Ярославское, Дмитровское и Алтуфьевское шоссе плохо справляются с нагрузкой и нуждаются в реконструкции, не во всех районах имеются станции метро. На рынке первичного жилья в настоящее время представлено всего 600 объектов в 13 новостройках, что составляет примерно 5% от общего объема предложения в границах округа. Цены на квартиры комфорт-класса стартуют тут от отметки в 5, 51 миллиона рублей. Самое дорогое предложение класса бизнес — 71, 5 миллиона. Соответственно, оставшуюся нишу заполняют предложения «вторички», хотя в целом показатель количества сделок с недвижимостью в СВАО — один из самых низких по Москве. Из 17 входящих в округ районов наиболее перспективными риэлторы считают Останкинский и Алексеевский. А вот селиться в Медведково, Отрадном, Бибиреве и Алтуфьеве они не рекомендуют. Ситуация может измениться, по их мнению, не ранее 2015 года, если на территории СВАО откроются запланированные станции метро.

ЦАО: дороговизна и суета

Центральный административный округ — место концентрации исторических объектов, средоточие туристических потоков Первопрестольной. Одновременно эта территория площадью немногим более 66 квадратных километров и плотностью населения в 11,2 тысячи человек на квадратный километр является деловым центром одного из самых крупных городов мира. Отсюда постоянные дорожные пробки, проблемы с парковкой, грязный загазованный воздух. Здесь нет непрестижных районов, обилие дорогих бутиков и элитных салонов поражает воображение, но найти здесь продуктовый магазин — та еще сложность, а уж недорогую торговую точку — и вовсе задача из разряда практически неразрешимых.

В большом количестве здесь представлены элитные проекты, однако имеются в наличии и коммунальные квартиры, которые власти обещают полностью расселить не ранее 2017 года. Из более-менее доступных широким слоям населения на первичном рынке округа представлены только апартаменты, стоимость которых начинается от отметки в 7 миллионов рублей, но они, понятное дело, полноценным жильем все же не являются. На вторичном рынке средневзвешенная цена квадратного метра составляет 300 тысяч рублей, а 43-метровую квартиру в старом доме, требующем реконструкции, можно приобрести самое малое за 5,4 миллиона в российской валюте. Немного изменить ситуацию и вывести на рынок объекты, доступные не только обладателям сверхтугих кошельков, считают агенты по недвижимости, может массовая реконструкция зданий с историческим прошлым и перепрофилирование нежилых зданий под апартаменты.

ЮВАО: неблагополучие в квадрате

Гораздо хуже, считают многие эксперты, дела обстоят в Юго-Восточном административном округе. Несмотря на то, что плотность населения там сравнительно невысока, 11,1 тысяча человек на квадратный километр, по таким показателям, как дорожная обстановка, уровень криминализованности и плохая экология, ЮВАО в любом антирейтинге легко станет безоговорочным лидером. Из 117,5 тысяч квадратных километров округа 35% занимают промзоны. В некоторых районах на их долю приходится даже больше половины. Крайне неблагоприятная роза ветров и наличие в округе самых опасных столичных производств — сталелитейного и нефтеперерабатывающего заводов, превращают ЮВАО в крайне непопулярное место для девелоперов. Едва ли не весь объем предложения на рынке округа — дешевое жилье эконом-класса, располагающееся в типовых «хрущевках» (4 миллиона рублей за объект в 31 квадратный метр).

Более-менее сносные условия существования, считают опрошенные «СП» эксперты рынка недвижимости, имеются, пожалуй, только в Лефортовском и Южнопортовом районах. В остальных ситуация еще хуже. Многочисленные нарекания и жителей, и экспертов вызывает транспортная инфраструктура ЮВАО. Волгоградский и Рязанский проспекты — самые устаревшие и самые загруженные во всей столице. Даже прокладка новой ветки метрополитена с семью станциями от Некрасовки до Нижегородской улицы, срок сдачи которой намечен к началу 2016 года, не сможет кардинально улучшить обстановку.

ВАО: полное отсутствие перспективы

Восток, считают аналитики столичного рынка недвижимости, дело не только тонкое, но еще и бесперспективное. Все 16 районов Восточного административного округа складываются в пышный букет постоянных проблем, главная из которых — дорожная ситуация. Главные транспортные артерии округа, пресловутый «Щелчок» (Щелковское шоссе) и шоссе Энтузиастов, обладают статусом самых проблемных в городе. В вечерние часы они просто намертво встают, наглухо закрывая и прилегающую к ним уличную сеть. Наиболее приемлемой степенью комфорта для жителей могут похвастаться разве что Богородское да Сокольники. А жителям Новокосино, Новогиреево и Косино-Ухтомского впору вручать медаль «За отвагу».

Но вот парадокс — в округе, несмотря на обилие и величину промзон (одно «Калошино» занимает 507 гектаров), в достаточно большом количестве представлены новостройки бизнес-класса с «разбегом» цен от 8,4 до 79,7 миллиона рублей. А вот квартир в новых домах, подпадающих под определение «эконом-класса», крайне невелико (9% от всего объема «первички» в округе). Диапазон стоимости — от 7 до 13,5 миллиона. Эксперты объясняют такое положение вещей тем, что Москва испытывает острую нехватку свободных площадей для застройки, поэтому девелоперам привередничать не приходится, они вынуждены брать под свои проекты землю там, где она есть. В Восточном округе ее пока достаточно, но примечательно, что застройщики стремятся осваивать в этих границах в первую очередь районы, лежащие в его северной части, поскольку там экологическая и инфраструктурная составляющие имеют более комфортные характеристики.

Жилье на вторичном рынке ВАО представлено в кирпичных и панельных домах (в основном 50−80 гг. постройки, но есть и многоэтажки, возведенные на рубеже веков — в 1999 и 2000 годах). Минимальная стоимость таких объектов не опускается ниже 4 миллионов рублей за квартиру площадью в 37 «квадратов». В столичной мэрии, конечно, имеются планы реновации промзон ВАО, а также ожидается строительство двух станций метро. Но если на количество новостроек и экологию в округе первая мера еще может оказать положительное влияние, то вторая неблагоприятную транспортную ситуацию едва ли спасет.

Другие округа столицы не вошли в список худших. О том, почему проживание в них является, по мнению риэлторов, более комфортным и целесообразным, читайте в одном из наших ближайших материалов.

Фото ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева.