«Реконструкция — только для очень богатых»

Отношение городских властей к историческому наследию — а точнее, к десяткам и сотням обветшалых старинных зданий в центре столицы — стало одним из самых «горячих» пунктов повестки дня московской общественности. И ключевым моментом в критике Юрия Лужкова, в конце сентября покинувшего пост градоначальника в связи с утратой доверия президента. Неудивительно поэтому, что одним из приоритетных направлений работы нового правительства Москвы, по мнению многих общественников, должен стать пересмотр политики по отношению к исторической среде. Об этом в своем наказе Сергею Собянину говорил и его главный «избиратель» — Дмитрий Медведев.

Однако вопрос о том, насколько возможно сохранить историческую среду в неприкосновенности, остается нерешенным. Напомним, что и во времена Лужкова основной причиной сносов исторических зданий власти называли их крайнее обветшание. Если не брать в расчет случаи пожаров (поджогов?) старинных домов, многие особняки и «доходники» приговаривались к уничтожению из-за критической степени износа. Между тем, многие из кандидатов на снос внешне выглядят вполне крепкими.

Чтобы разобраться, насколько и в каких случаях оправданно восстанавливать старые дома, обозреватель «СП» побеседовал с Борисом Малыгиным, доцентом факультета промышленного и гражданского строительства Московского городского строительного университета, в блоге которого регулярно рассказывается о милых «особенностях» современного массового строительства. Выяснилось, что ситуация в современной Москве крайне неоднозначная:

«СП»: — К сносу в современной Москве «приговаривают» десятки очень крепких на вид домов. Насколько это обоснованно?

— Вообще-то о каждом доме стоило бы говорить отдельно — дом индивидуален, как индивидуален каждый человек. Но если говорить в общем, то эти дома были крепкими сто лет назад. Они были очень крепкими. Они простояли сто лет; они выдержали революцию, войну и все те издевательства, которые над ними сейчас делают. Но сейчас большинство из них требуют, как минимум, капитального ремонта.

Сто лет для дома — это срок. Это как для человека — «полтинник». Кто-то в 50 лет еще более-менее ничего, а кто-то уже одной ногой в могиле — и многие вообще уже померли.

Приходится признать, что да — слишком в ужасном состоянии сейчас находятся многие доходные дома. Дело даже не в том, что они помногу лет не видели ремонта — дело в отсутствии реальных хозяев. В советские времена в старых домах, по большей части, были коммуналки — а это для дома куда страшнее, чем просто государственные квартиры.

Да и не только в советские времена, но и сейчас — мне кажется, что решение о бесплатной приватизации в Москве было ошибочным и несправедливым. В результате этой приватизации люди, жившие, например, в ЖСК — а эти дома традиционно выглядели и выглядят куда более ухоженными, чем муниципальные — оказались уравненными в статусе со всеми остальными. В результате, поскольку квартиры в муниципальных домах стали покупаться и продаваться, сложилась ситуация, когда в одном и том же подъезде есть и собственники, приобретшие квартиры за деньги, и очередники, живущие по соцнайму, и много кто еще.

Вот если бы, например, вместо приватизации квартир гражданам СССР компенсировали бы в полном объеме их сбережения и предложили на эти деньги приобретать жилищные ваучеры — тогда подобного дикого положения не случилось бы.

«СП»: — Мы говорим о домах, которые были построены до революции. А как с памятниками московского конструктивизма, со «сталинками»?

— В 20-е годы всё строилось из говна. Тогда было так: партия сказала — надо в первую очередь строить заводы. А мощности были ограничены. Плюс к тому, сама эпоха гражданской войны сказалась — ведь за 3 года была уничтожена вся промышленность! За исключением нескольких крупных заводов в Москве, Питере и паре других крупных городов… Да и там производство пострадало — инженеры, они ж ведь прислужники капитализма! Поэтому слушать их не надо, наш рабочий своим классовым чутьем сам познает, как станок работает… А станок ломался. И виноваты, конечно, были вредители.

Когда всё это прекратили волевым порядком, оказалось, что 70% промышленности на территории РСФСР отправлено к праотцам. А цементные мощности страдают в таких случаях первыми. Там ведь ключевой элемент — наклонные печи. Их перестанешь крутить — все встает колом, и печь глохнет. Так же, как и в металлургии глохнут домны. У металлургов есть понятие «посадить козла», то есть застопорить таким образом печь.

Но доменная печка еще поддается обратному раскочегариванию — ведь, когда садится «козел», его можно нагреть, и он опять расплавится. Вопрос в том, выдержит ли установка такой режим, но если печь сделана хорошо, то выдерживает, и домну удается «раскозлить». А в случае с цементом — внутри образуется бетон. Его грей, не грей — поможет только отбойный молоток.

Так что российские мощности по выпуску цемента оказались «закозлены». А своих мощностей, чтобы выпустить подобное оборудование, у нас не было: все такие агрегаты были немецкие, австрийские и так далее. На фоне того, что нас в мире не любили, печек нам никто не продавал. И вот получилось, что со стройматериалами в стране образовался дефицит. Не из-за нехватки сырья — его-то как раз было в избытке, бери и копай — а из-за того, что не на чем было производить.

Соответственно, цемент стал фондируемым материалом, его начали резко никому не давать. Я встречал дома постройки 1930-х годов, где при строительстве вместо цемента применено «известковое вяжущее» — смесь, от которой во всем мире отказались еще в конце XIX века. Использовали только потому, что известковое вяжущее можно было достать, а современного цемента не было.

То есть — вот такая печальная история. То же самое с выплавкой стали, она упала в 2 раза, и проката не хватало ни на что. Отсюда — дома, построенные на известковом вяжущем, из всякого рода материалов, придуманных «на коленке».

Например, был такой прекрасный материал «камышит». Это когда берут форму, набивают в него связку камыша и заливают известкой. Получается нечто вроде нынешнего пеноблока на вид, но вместо наполнителя там камыш. И использовали эту вещь не только для каких-нибудь внутренних перегородок, нет — это попадало, зачастую, и в наружные стены. Съездите на Шаболовку, поглядите, какие там веселые дома, где штукатурка обвалилась…

«СП»: — Помнится, похожее — початки сушеной кукурузы на дверных панелях — было и в хрущевские времена…

— О нет. Хрущевские инновации — это что-то вроде современного Петрика. Какой-то тогдашний «нанотехнолог» — а они бывают при любых режимах, были они даже в нацистской Германии — придумал новое применение для высушенной кукурузы. А на фоне серости руководства… Начальники, и в этом проблема, не умели отличать наукообразие от науки. Кстати, может быть, и основные кампании по травле ученых происходили не от того, что ученых хотели пристрелить, а просто потому, что, когда какой-нибудь очередной Петрик их обманывал, они на всех обижались. Банальная некомпетентность.

«СП»: — А сейчас — есть такие же «закидоны» в стройматериалах?

— Таких уж «волшебных» закидонов нет. Сейчас все-таки бетон идет нормальный, несмотря на то, что случаются разные казусы… Но, в принципе, идет нормальный бетон, нормальный металл. То есть, сами по себе этажерки многоэтажные — достаточно прочные.

Оно, конечно, если Москву тряханет, как в 1978 году, будут обрушения. Но большей частью пострадают не каркасы. Фасады, скажем, попадают к чертям собачьим. Тоже, конечно, неприятно будет в мороз с голым задом из стены наружу… Но не смертельно. Жить все будут.

Есть, правда, один интенсивно продвигаемый строительный материал — так называемая нанокраска. Он очень усиленно кем-то продвигается. На самом деле, это крайне простая технология. Получается она из угольного шлака на теплоцентралях. Зольный шлак в строительных конструкциях применяется много лет — тот же керамзит это, в общем, то же самое. А тут просто гранулы очень маленькие, и они говорят, что 1 мм такой краски заменяет 50 мм пенопласта. Но оно не работает — теплоизолирующая способность нанокраски примерно на уровне пенопласта. То есть, хочешь теплоизоляцию как от 50 мм пенопласта — нанеси слой краски в 50 мм. А это, конечно, дороговато.

Но у этой технологии есть, кстати, хорошая сфера применения. Нанести 1 мм пенопласта на что-то очень трудно, а 1 мм этой краски — несложно. Например, можно подкрасить задвижку на паропроводе, чтобы люди не обжигались…

«СП»: — А что можно сказать о качестве современного массового строительства в целом?

— Недостатки нынешних строений как раз общеизвестны. Во-первых, фасадные технологии, которые, мягко говоря, не совсем подходят для нашего климата; во-вторых, стремление к избыточной этажности, вызванное, не в последнюю очередь, сложностями в выделении земельных участков под строительство. Именно это является основным тормозом, потому что, в принципе, многоэтажное строительство по умолчанию дороже, чем среднеэтажное.

То есть мы не говорим, что нужно строить пятиэтажные «субурбаны». Это всё же жилье для бедных. А вот для среднего класса 16 этажей — это разумный предел для современного уровня технологий. Разумный предел, на который и нужно было бы ориентироваться при строительстве. При этом достигается сравнительно взвешенное качество и относительно невысокая цена жилья.

А вот многоэтажки, на данном этапе — это очень дорогая машинерия жизнеобеспечения. И, при этом, вся машинерия не обеспечивает безопасности внутри здания. Недавно, как вы прекрасно помните, горел 25-этажный жилой дом; два этажа выгорели полностью вместе с жильцами, потому что достать пожарники туда не могли. И вот представьте себе, что горит, скажем, небезызвестный «Триумф-палас»!

"СП": — Но ведь, наверное, там предусмотрены противопожарные системы!

— Есть замечательный закон: любая противопожарная система, если это не тупая самосрабатывающая автоматика, в случае чего выходит из строя одной из первых. Надежная система — это, грубо говоря, как в 16-этажках с отдельными лестницами. Там, кроме жильцов того этажа, на котором пожар, пострадать теоретически никто не может. Потому что все могут спокойно выйти из квартир и уйти по открытой лестнице куда угодно. На эту лестницу дым попасть в принципе не может. А если сама лестница горит — то и хрен с ней, пусть горит, она будет гореть только сама по себе.

«СП»: — В «Триумфе» нет противопожарных лестниц?

— Там тоже есть лестницы. Но в «небоскребах» всё слишком высокое. Например, чтобы подавалась вода, нужно электричество. Если она не подается — нечем тушить пожар. Лифты не работают. А подниматься по лестнице на 35 этаж… Мне доводилось подниматься, и я вам доложу, что в мои 45 лет — при том, что я, в целом, хорошо себя чувствую — я без передышки поднялся лишь до 20-го, потом отдыхал. Не то чтобы мне было совсем плохо — но зачем надрываться? А если подниматься будет 60-летний человек или старше? Он может просто там и остаться. Вот вам и банальные примеры.

Так что эвакуация возможна, фактически, только с вертолетов. Лестница, достающая до 25-го этажа, в Москве одна, да и я с трудом себе представляю, каково вылезать из горящего дома на эту лестницу. Конечно, если сзади припечет, вылезешь…

«СП»: — А есть связь между качеством строительства и национальным составом рабочих? Скажем, если один объект строят таджики, а другой турки…

— Никак не зависит. Кстати, оба объекта в вашем примере будут строить таджики, только в одном из случаев они будут называться турками.

«СП»: — Сейчас даже старые дома подвергаются радикальным ремонтам для повышения энергоэффективности. Насколько это рационально, с вашей точки зрения?

— Теплоэффективность — вещь полезная, но, к сожалению, нужно делать гораздо больше, чем делается. В наших домах старой постройки не предусмотрена приточная вентиляция — СНиП предусматривает «поступление воздуха через неплотности в оконных проемах». Так что вечно щелястые окна имели и вот такой «сакральный» смысл. А когда мы ставим вместо деревянных рам пластик, мы поступление воздуха прекращаем. И, по идее, надо делать приточные клапаны — но что-то я еще ни разу не видел, чтобы их делали.

А утепление стен — вещь полезная. Стыки не вечные, и нет более простого способа решить на 25—30 лет проблему стыков, как просто закрыть их снаружи. Это, конечно, метод довольно затратный, но не мы в нем первые — мы всего лишь копируем немцев, которые в бывшей ГДР массово провели подобную санацию 10-этажных «платтенбау».

"СП": — Вы говорили о недостатках фасадной части. Почему они появляются, в чем дефект технологии?

— Бывают такие случаи, да. У нас как все делается: сначала объявляется тендер. Его выигрывает заранее предназначенная к выигрышу компания Икс. Которая больше других пообещала — «кому-то там». Эта компания выигрывает, и из денег, которые им перечисляются, отчисляет положенную сумму.

А надо сказать, что стоимость работ вычисляется по старому советскому справочнику цен — «сметным нормам» — и умножается на некий абстрактный коэффициент. В принципе, это адекватная оценка, и, если применять современные материалы, то можно упасть процентов на 20 от этого ценника без ущерба качества. При этом советские нормы — это отнюдь не строительство «от пуза». Это — «чем больше, тем лучше, но как можно подешевле, но соблюдая определенные требования».

Итак, мы выиграли тендер — за 90% начальной цены. Вроде бы пока все в плюсе. Но если бы откат составлял 10%, ну 20% - как в 90-е годы — то все было бы хорошо. Можно нанять нормальных рабочих, купить нормальный материал. Но сейчас, в среднем, откат — 30—40%. Так говорят.

Соответственно, из наших 90% остается 60. На эти деньги нужно всё сделать. Поэтому материал покупается самый дешевый. Стало быть, если нам нужен материал с высокой огнестойкостью, покупается китайский — который только формально соответствует. Минеральная вата тоже берется самая дешевая, вниз кладется знаменитая ветрозащита Tyvek…

«СП»: — Что это за материал?

— Это мембранный материал, призванный защитить фасад от косого дождя. В одну сторону он пропускает влагу, в другую нет. Это для так называемых «вентилируемых» фасадов, «мокрые» — со штукатуркой — этого не требуют и поэтому для наших условий лучше.

Недостаток этого материала проявляется тогда, когда начинается пожар. В комнате на четвертом этаже, где живет алкоголик Вася. И по этой ветрозащите Tyvek огонь распространяется так, что пол-фасада выгорает, а еще сгорают окна, балконы людей, по несчастью оказавшихся выше Васи. А тех, кто ниже, просто заливают водой пожарные.

Вот он, результат. По старой технологии мы получаем фасад, который сгорел там, где сгорел, ну, максимум, еще пострадала квартира над очагом пожара. А с вентилируемым фасадом, сделанным вот по этой похабной технологии, выгорает 2—3 этажа над эпицентром, плюс весь дом после этого выглядит как после бомбежки под Сталинградом.

«СП»: — И элитные дома строятся так же?

— Нет, на элитных домах не делают, как правило, таких фасадов. Там применяются дорогие и действительно огнезащитные материалы. Хотя тоже не всегда. Был известный пожар на улице академика Анохина в недостроенном доме — то же самое.

В наших условиях делать фасады надо мокрыми, то есть штукатурить. Штукатурка по-любому не горит. Минусы — необходимость покраски. Есть теоретически еще фасадный кирпич — но это дорого, да и потом он требует так называемого поэтажного опирания. Нужны «языки», которые его будут воспринимать.

«СП»: — Но вернемся к вопросу о целесообразности реконструкции или сноса старинных зданий. Что вы об этом думаете?

— Моя точка зрения достаточно цинична. Если данный дом является памятником техники или архитектуры — реально — то его следует тщательно восстановить в изначальном виде и ни в коем случае не отделывать снаружи никакой дрянью. Поменять внутри дерево на металл или железобетон — это возможно и даже не очень сложно — и не трогать его больше, максимум сделать на нем мансарду. Но ведь экономически это неинтересно, дополнительных метров мы не получим. Продать нечего.

«СП»: — Но ведь на вид эти дома очень крепкие…

— Что значит — крепкие… Есть, скажем, довольно хороший дом образцового содержания неподалеку от Арбата. Но как ни крути, а балки, которые там лежат в перекрытиях, пролежали уже сто лет — хоть они и стальные, хоть они и крупповские. И когда человек сейчас ходит по этому дому — потолки внизу трясутся. Там нужно работать с перекрытиями, их усиливать. А состояние жутчайшее, потому как сто лет с домом никто ничего не делал. Фактически получается, что нужно делать перекрытия заново — старые остаются потому, что они потолки нижележащих товарищей. Заводятся балки, всё делается. Это дорого, это тонкая работа, таджиков туда никто не пустит никогда, потому что они все испортят.

То есть реконструкция старого дома в России — штучная работа для очень богатых людей. Счет этого ремонта идет на миллионы. Средний ремонт в таком доме выливается в 25—30 млн рублей. На эти деньги можно купить и отремонтировать квартиру в достаточно пристойном месте типа того же «Триумф-Паласа» и отремонтировать ее. Это только на стоимость ремонта.

Если это банальный типовой доходник — которых довольно много, они снаружи хоть и разные, но внутри устроены одинаково… Так вот, если это типовой доходник, и в нем нет, условно говоря, «квартиры Воланда» — его, получается, нужно сносить. Только, конечно, для сохранения внешнего вида города я бы порекомендовал не слишком менять внешний вид.

«СП»: — Оставить фасадную стену, как это сейчас любят делать?

— Нет, я не очень понимаю эту манеру. Проще отлить эту фасадную стену заново в том же виде. Ну зачем мучиться — все равно это будет уже не то. Давайте восстановим эту фасадную стену в новом материале. Но, чтобы она выглядела прилично, должны работать приличные архитекторы — человеческие, нормальные. Чтобы это была не бросающаяся в глаза подделка под старье, а нормально вписывающееся в окружающую застройку новое, но стильное здание. И не 40 этажей в высоту.

«СП»: — Но ведь строить стремятся именно что по 40 этажей…

— Вопрос упирается в банальную истину. Недостаток площадей в Москве искусственный. И искусственность эта называется МКАД. Почему у нас квартира в Мытищах, в 200 метрах от МКАД, стоит в 2,5 раза дешевле квартиры в Медведкове? При том, что в Мытищах это свежий П-44К, а в Медведкове какая-нибудь убогенькая серия 70-х годов? А цена в 2,5 раза. Расстояние между домами 500 метров.

Даже не в прописке дело, а в том, что если мы убираем административную границу, то в течение 3—5 лет цена этих зданий будет одинаковой. Ну, почти. Она будет различаться на в 2,5 раза, а на 10%. В Мытищах квартиры подорожают, а в Москве подешевеют. Но почему это не делается — потому, что одним из методов удержания кадров в префектурах и так далее была возможность получения жилья куда дешевле рынка. И чиновники наши этого жилья набрали — ну очень много. И если сейчас цена падает, это будет конфискационная реформа для всего московского чиновничества…