Ипотека зашла в тупик

Предвыборные обещания президента сделать ипотеку дешевой и доступной пока не имеют перспектив для реализации. Как указывают эксперты, виной тому макроэкономическая нестабильность и слишком высокие риски сделок с недвижимостью. Вследствие этого кредитные организации вынуждены закладывать в ипотечные ставки достаточно высокую премию на риски.

Обратимся к фактам. В опубликованных накануне президентских выборов статьях Владимир Путин обозначил целевой ориентир по залоговым кредитам на покупку жилья на уровне 6% годовых. Однако на последнем правительственном часе в Госдуме министр регионального развития Игорь Слюняев отметил, что по факту в 2012 году средние проценты в российских кредитных организациях по ипотечным займам достигли 12,2%.

Сам министр охарактеризовал эту ситуацию, как продвижение по пути освоения ипотеки. Глава минрегиона прогнозирует обретение неведомого пока источника дешевых денег к 2016 году, что позволит значительно увеличить объемы рынка. В наличии высокого спроса на подобные займы чиновник также не сомневается — ведь проценты-то будут не в пример дешевле, чем сегодня.

Правда, у многих экспертов обозначенные министром перспективы вызывают вопросы. Во-первых, даже наличие большого числа длинных и дешевых денег само по себе не сделает жилье доступнее. Ведь при наличии дефицита квадратных метров обилие свободных денег только разогреет цены на квартиры.

Во-вторых, уже сегодня население перекредитовано, и избыточная долговая нагрузка приводит как к росту просрочки по кредитам, так и к значительному снижению потребительских расходов. Иными словами, брать новые займы попросту некому — население с большим напряжением тянет старые долги.

И, наконец, даже при наличии ликвидности кредитные организации не в состоянии в обозримый период предложить обещанные правительством ставки, хотя Игорь Слюняев на последней встрече с парламентариями обещал к 2016 году выйти на 8,8% годовых.

— При том, что средняя инфляция с кризисного 2008 года колебалась в рамках коридора 6−9% ипотечные ставки никогда и нигде не опускались ниже 12% годовых, а чаще были выше — отмечает главный экономист «Альфа-банка» Наталья Орлова. — Это связано с тем, что банки сегодня вынуждены оставлять себе куда большую премию за риск, нежели пытается им отрезать правительство. Все-таки ипотечные кредиты выдаются на много лет, и, чтобы снижать проценты, надо четко понимать размер рисков. А у нас в экономике ситуация может очень сильно поменяться в пределах одного года.

Россия по-прежнему сильно зависимо от цен на нефть, и сегодня есть посылы, позволяющие допустить снижение ее стоимости. Вкупе с этим фактором наблюдается снижение экономического роста. Это может означать в перспективе, неплатежеспособность части заемщиков. Эти убытки надо покрывать за счет больших процентов. Так что даже крупнейшие банки не смогут предложить такие кредиты, как хочет правительство.

«СП»: — Получается, что ориентир в 8,8% годовых невыполним? А каковы реальные возможности для снижения процентов?

— Высказываемая правительством идея дешевых ипотечных займов — сама по себе хорошая идея. Но макроэкономические условия в стране зависят, прежде всего, от правительства, а не от коммерческих банков. Банки повлиять на уровень инфляции и средний размер зарплат не могут. Если посмотреть на теорию, то при реальной инфляции в 6% возможно за два-три года снизить ставки до 10% - Дмитрий Медведев говорил об ориентире в 9−10% годовых. Однако этот сценарий может реализоваться лишь в крепкой экономике.

«СП»: — Что вы имеете в виду, говоря «крепкая экономика»?

— Я имею в виду такую экономику, в которой инфляция 6% достигается за счет внутренних условий, когда наблюдается активный экономический рост, в том числе за рубежом. А у нас сегодня эти 6% инфляции сложились благодаря тому, что во всем мире, я имею в виду наиболее развитые экономики, наблюдается дефляция. Только поэтому мы имеем на несколько процентных пунктов инфляции меньше. Изменись немного ситуация в других экономиках, и наша инфляция может легко выскочить выше 9%. Это реальный сценарий, и какой банк захочет так влететь по деньгам?

— Конечно, целевой ориентир по ипотечным ставкам сегодня недостижим, — говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев — Чтобы снизить ставки, нужно опустить ставку рефинансирования Центробанка, причем довольно существенно. Тогда у банков повысится мотивация заниматься кредитованием под дополнительные 2,5%.

«СП»: — То есть, это опять больше вопрос к власти?

— В общем, да. Правда, кроме этого придется решить еще одну проблему, которая сегодня связана с очень высокими рисками любых сделок с недвижимостью. Этот вопрос о внедрении системы страхования всех рисков при совершении всех сделок с недвижимостью — как ипотечных, так и обычных. То есть страхуется право собственности на случай признания сделки недействительной. Это внутренняя задача для рынка недвижимости, но она также позволит значительно снизить маржу банков. Сегодня некий проект о введении страхования титула готовит Минэкономразвития.

«СП»: — Когда может заработать эта система, и насколько она изменит положение на рынке недвижимости?

— Предложения для будущего законопроекта сегодня готовят Институт экономики города и Институт континентального права. Я видел их предложения месяц назад, может быть, за это время что-то изменилось, но пока речь идет о том, что компенсации будут предоставляться до 1 миллиона рублей.

«СП»: — Получается, что реального покрытия для сделок не только в Москве и Подмосковье, но и губернских городах не будет. До миллиона рублей сегодня квартиры стоят, пожалуй, лишь в городах районного значения. К тому же, наши власти даже взвешенные предложения Института экономики города принимает в довольно урезанном виде.

— Есть такое. Но меня как практика больше смущает то, что пока в России нет ни одного судебного решения в пользу компенсации потерь людям, погоревшим на сделке с недвижимостью. Так что в любом случае еще долгое время банкиры будут вынуждены закладывать в ипотечные проценты и эти риски. Поэтому и ипотека дешевой не будет.

Фото ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев