Сочи-2014 против Сочи-2015

Долгое время единственный субтропический город России жил предчувствием грядущего события. За плечами почти семь лет грандиозной подготовки к Играм, впереди сами соревнования и — весьма туманные перспективы. Сейчас, когда большая часть Олимпийских объектов построена, больше всего интересует вопрос — что дальше?

Организаторы Игр неоднократно подчеркивали, что многомиллиардные вложения в программу строительства олимпийских объектов нужны не только для проведения Игр, но и для того, чтобы сделать вложения, необходимые для успешного развития региона. Сегодня уже можно делать первые прогнозы о том, начнется ли в Сочи жизнь после Олимпиады?

Неспортивный бюджет

Программа постолимпийского наследия разделила все новые объекты между минспортом, Краснодарским краем и муниципалитетом, который примет Игры. На сочинским бюджете теперь содержание всех коммунальных и инженерных объектов, построенных в рамках программы.

В 2013 году в Сочи был принят первый за несколько лет довольно скудный муниципальный бюджет. В годы глобальной стройки в город зашли крупные строительные компании, платившие налоги в муниципальную казну. Большая часть мелких компаний открылась в городе «под Олимпиаду», поставщики обеспечивали строителей необходимыми материалами, спецодеждой, мелкие частные гостиницы не пустовали в межсезонье, так как их номера были заполнены строителями, инженерами, менеджерами и многочисленным персоналом, прибывшим в Сочи обслуживать масштабную стройку. За годы подготовки к Олимпиаде бизнес в городе ожил, и это положительно отразилось на городской казне. На несколько лет она выросла вдвое. С окончанием строительства большинство крупных и мелких компаний свернули свою деятельность, и налоговые поступления в бюджет города значительно сократились.

Сегодня на балансе Сочи — несколько убыточных муниципальных предприятий, отказаться от которых нельзя, так как они выполняют важные социальные функции. Около 500 миллионов в год необходимо для того, чтобы гасить долги МУП «Теплоэнерго» — предприятия, обеспечивающего жителей города теплом и горячей водой. Почти столько же нужно для покрытия расходов «Спецавтохозяйства» по уборке города. Сегодня в Сочи действует самый дорогой тариф за вывоз мусора в России. Несмотря на это, предприятие все равно в убытке — принцип «0 отходов», который был заявлен МОК, предполагает вывоз мусорных брикетов за пределы города, а это на порядок увеличивает расходы сочинского «Спецавтохозяйства».

Сильные ливни каждый раз оборачиваются для города стихийным бедствием из-за того, что в Сочи практически не сохранилась система ливнестоков, построенная еще в советские времена. При строительстве новых объектов, ливневки не закладывались, а старые, чаще всего уничтожались. По подсчетам местных экономистов, для восстановления городской ливнесточной системы с учетом современной градостроительной ситуации потребуется около 50 миллиардов рублей. Для города, годовой бюджет которого — около 7 миллиардов — это непосильные затраты. Городские власти сейчас разыскивают инвестора, который бы вложился в строительство ливневых стоков и мог бы впоследствии собирать плату за их ремонт и обслуживание с юридических лиц. Пока же эта задача возложена на МУП «Водосток», который также работает в убыток. На сегодняшний день долги предприятия составляют около 50 миллионов рублей.

Курорт или город, где происходят события?

Главной градообразующей сферой в Сочи всегда считалась курортная. Хотя, с точки зрения экономики, большую часть налогов городской бюджет получает именно от строительной сферы. На втором месте по количеству поступлений в бюджет — торговля и сфера услуг. Количество налоговых сборов от курортной сферы в 2013 году составила всего лишь 9% от общего количества собранных налогов.

Сегодня вопрос о том, как «поднять» курортную сферу, является одним из насущных. Вопрос «поедут или не поедут?» особенно актуален для тех, кто построил в Сочи огромное количество гостиниц для размещения гостей Олимпиады. В настоящий момент город, по данным местного управления по курортному делу и туризму, располагает огромным номерным фондом — около 40 тысяч гостиничных номеров. Но если сезоны будут неудачными, большую часть гостиниц проще будет снести, чем содержать.

По мнению главы Сочи Анатолия Пахомова, для того, чтобы привлечь в город гостей, необходимо регулярно проводить громкие события международного значения, которые привлекут потоки туристов и сделают Сочи хорошую рекламу на мировом уровне. По стратегии муниципальных властей — Олимпиада-2014 в этом смысле только начало. Дальше следует саммит «большой восьмерки», Формула-1, и Всемирные хоровые игры.

Несмотря на то, что администрации города вынуждена идти на сокращение штата из-за «похудевшего» бюджета, глава города планирует создать еще один департамент, в задачу которого будет входить работа над созданием в Сочи громких событий, привлекающих людей и стимулирующих местный бизнес.

Насколько эта стратегия окажется удачной, во многом зависит от того, какое впечатление оставят Олимпийские игры.

Рынок недвижимости: при всем богатстве выбора…

В 2013 году количество сделок с недвижимостью в Сочи значительно сократилось. Рынок замер в ожидании падения цен на недвижимость после того, как Олимпийские игры будут закончены. Хотя уже сегодня ценники ползут вниз, а застройщики и собственники жилья идут на значительные скидки.

Большая часть сделок с недвижимостью, которая состоялась в ушедшем году, коснулась сегмента эконом-класса. По информации председателя Гильдии риэлторов Сочи Михаила Титова, жилье в Сочи меньше стали покупать жители других регионов России, и больше сами сочинцы. Правда, дорогое жилье им, чаще всего, не по карману. 80% сделок на сочинском рынке недвижимости происходит с участием ипотечных продуктов и материнского капитала.

Еще одна черта, выгодная для покупателей — переизбыток предлжений практически во всех сегментах рынка недвижимости. Высокая конкуренция заставляет продавцов сбивать цену.

Судя по всему, в дальнейшем эта тенденция продолжится. Не так давно в Сочи прошли публичные слушания по внесению изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Администрация города подготовила более 200 изменений, по напору, с которым действовали чиновники, можно предположить, что большая часть из них будет принята. Основной итог слушаний — Сочи будет строиться дальше. Причем речь идет не о комплексной, а о точечной застройке. Разрешенная этажность зданий во всех четырех районах города увеличится, а существующая застройка будет уплотнятся. Появятся на курорте и новые промышленные зоны.

В случае реализации новых жилищных проектов, ценники на сочинскую недвижимость упадут еще больше. А вот будет ли она пользоваться спросом в дальнейшем — аналитики рынка ответить затрудняются.

В громких предолимпийских событиях, никто не заметил интересной новости, касающейся генерального плана развития города. По признанию многих специалистов, он уже устарел. С этой точки зрения Сочи может вполне попасть в книгу рекордов Гиннеса, не только как организатор самых дорогих в мире Олимпийских игр, но и как город, в котором основной документ градостроительного развития, рассчитанный до 2032 года, устарел всего за несколько лет. Произошло это потому, что изменения, которые вносились в Правила землепользования и застройки очень часто шли в разрез с принципами, развития, заложенными в генеральном плане.

По мнению председателя Общественного градостроительного совета города Ольги Козинской, в настоящий момент Сочи уже достиг своей конечной точки развития. Для города, территория которого очень сильно ограничена морем и землями с особо-охранным статусом, увеличение площади застройки приведет только к тому, что городская среда станет еще более неудобной для жизни. А это большой минус, не только для тех, кто будет продавать здесь жилье, но и для тех, кто планирует приехать отдыхать и жить в Сочи.

Фото: Сергей Киселев/Коммерсантъ