Купить квартиру скоро будет дороже и опаснее

Как верно заметил классик, квартирный вопрос испортил москвичей. Спустя столетие актуальность фразы не то что не ушла, а масштабировалась на всю страну, продолжая принимать всё более изощрённые формы. К сожалению, ситуация усугубляется малоэффективной помощью со стороны государства. Касается это и ситуации с обманутыми дольщиками.

Во всех развитых странах такой проблемы не стоит — дешёвые кредиты позволяют застройщикам получить финансирование, построить дом, и только после этого продавать его. А доступная ипотека поддерживает стабильный спрос. В некоторых странах Европы, например, в Дании в одно время сложились и вовсе отрицательные ставки по ипотеке: берёте ипотеку, а банк еще и доплатит за это. В итоге жильцы получат относительно недорогое жильё без рисков, а застройщики гарантированно всё продадут. Но у нас исторически сложилась другая система, построенная на отсутствии доверия и дорогом капитале. К сожалению, она актуальна и по сей день.

А ведь свое жилье — это больше чем жилплощадь. Это и залог стабильности, материального благополучия, и демографической ситуации в конце концов… С приходом кризиса вопрос приобретения своего жилья встал с особой остротой — денег на недвижимость зачастую просто не хватает и популярность набирают самые доступные способы.

Построить многоквартирный дом стоит недёшево, а дорогие банковские кредиты (спасибо высокой ключевой ставке), делают жильё еще дороже. Остается, по сути, один выход получить заветные квадратные метры в собственность: долевое участие будущих жильцов в строительстве дома. Такой вариант выходит дешевле. Неспроста сейчас договор долевого участия (ДДУ) стал самым популярным типом сделки. Если еще пару лет на ДДУ приходилось менее 40% сделок, то сейчас по такой схеме реализуется порядка 70% новостроек.

Но схема эта не идеальна: есть риск, что застройщик, собрав деньги, остановит стройку и обанкротится. Это может произойти либо по объективным причинам: таким, как резкий незапланированный рост стоимости работ и стройматериалов, либо из-за откровенного мошенничества. Так или иначе, дольщики, заключившие договоры до 2014 года, были вообще практически никак не защищены законом. И это серьёзная проблема, поскольку таких потерпевших накопилось уже немалая армия. От недобросовестных застройщиков страдают ведь не только люди, заключившие договор, но и их семьи тоже. Таких жертв уже почти четверть миллиона.

Все привыкли посмеиваться над законами, которые штампует Госдума, не воспринимаемая всерьез большинством россиян, однако шутки шутками, но вот людям, буквально оставшимся на улице без всего, явно не до смеха. Пока власть ищет хоть какие-то способы утихомирить теряющих последнюю надежду обманутых дольщиков — то бастующих, то голодающих, то пикетирующих административные здания чиновников, «бешеный принтер» не то что не пытается исправить законодательный коллапс, но и выдает все новые порции вредительских законов.

Так, недавно в первом чтении был принят закон создании компенсационного фонда, который должен якобы защитить дольщиков, причём отдельный упор делается на компенсацию уже обманутым дольщикам, которые много лет ходят по судам и пытаются добиться хоть какой-то справедливости. Что ж, звучит заманчиво. Даже обнадеживающе. Почти как сыр в мышеловке… Особенно актуальна такая поддержка в предвыборный период — может, хоть это как-то повысит доверие к нынешней власти. Но, как говорится, благими намерениями выложена дорога известно куда.

На самом деле, в существующих условиях подобные действия, если разобраться, выглядят как откровенные попытки нажиться на беде. Дело в том, что в последние три года ситуация с дольщиками значительно улучшилась — с рынка ушло большинство откровенных мошенников и попросту ненадёжных компаний благодаря рыночным механизмам отбора. С 2014 года введено обязательное страхование от банкротства, но сомнительную компанию никто не согласится страховать, либо выставят такие тарифы, что вся затея потеряет всякий смысл. Да и банки никаких гарантий не дадут. Коммерческим структурам нужна прибыль, а риски — их главный враг, поэтому проверки жесточайшие. И это нормальная мировая практика. Конкуренция — двигатель. Например, в США сейчас самые жёсткие тесты автомобилей на безопасность. И борются за неё не покупатели, не автопроизводители, а страховщики, желающие снизить объём выплат. В итоге в выигрыше потребители.

Но этот уже отработанный во всем мире инструмент защиты может быть просто уничтожен, поскольку велосипед, изобретенный нашими законодателями — компенсационный фонд — будет заниматься не только уже обманутыми дольщиками, но и страхованием будущих. Сама по себе госзащита — вещь неплохая, способная, в первую очередь, повысить доверие населения (с приставкой «гос-» всё становится надёжнее и безопаснее в глазах потребителей). Но это ровно до того момента, как люди не почувствуют все «прелести» новой системы на собственном кармане.

В общем, сейчас всё идёт в излюбленном для российских чиновников традиционном ключе: монополизация рынка, ручное управление рисками, повышение финансовой нагрузки на население и застой. У застройщиков больше не будет возможности выбрать страховщика с наиболее гуманными тарифами — будет только один фонд. И все. Без вариантов. И с чего бы этому фонду снижать ставки? Как показывает практика, с тарифами монополий бороться непросто. Если сейчас застройщики платят за страховку около 1%, то в новый фонд придётся отчислять по предварительным заявленным планам от 3% до 6%. И дело не только в жадности, но еще и в том, что прошлые проблемы дольщиков смешиваются с будущими. То есть этот фонд будет компенсировать ущерб ранее обманутым дольщикам за счёт сборов с тех, кто только присоединился к этой программе. Получается, что предыдущие просчеты чиновников, несовершенство следствия и необъективность судов становятся проблемой будущих дольщиков. С точки зрения покупателей такая круговая порука выглядит очень несправедливо. Но о людях, по привычке, и не подумали…

В скором будущем на смену только было зародившемуся здоровому рыночному регулированию придёт ручное управление. Размер взносов и соответствие застройщика необходимым требованиям будут теперь устанавливать чиновники. К сожалению, такая система может хорошо работать только в идеальном мире, которого, как известно, не существует. Теперь строить будут не те, кто могут, а те, кто договорился. Плюс возможность ускоренного банкротства застройщика. Даже если покупатели видят свет в конце тоннеля и хотят пролонгировать отношения с застройщиком, вопрос банкротства остаётся на усмотрение чиновника.

В итоге непрозрачные правила отбора застройщиков только повысят риски дольщиков (даже если вложенные деньги вернут, то вот потерянное время и дополнительные расходы — нет) и резко снизят популярность долевого строительства. Смысл ввязываться в стройку с непонятными перспективами, если велик шанс остаться у разбитого корыта? А с учётом дополнительных издержек все эти нововведения в современных условиях могут привести к резкому сокращению продаж жилой недвижимости.

Впрочем, как феномен сам по себе подобный фонд может быть и актуален. Вот только в том изощренном виде очередного монополиста и мегарегулятора, который сейчас предлагают нам оторванные от реальности чиновники, он не то что не полезен, а очень опасен и для людей, нуждающихся в жилье, и для рынка недвижимости в целом. Фонд может стать хорошим инструментом защиты дольщиков, только если будет чёткое разделение защиты интересов обманутых при старых законах, и защита тех, кто только присоединяется к долевому строительству. Во втором случае фонду необходимо без стеснения позаимствовать уже отработанные методы оценки риска и становится не мегарегулятором, а мегагарантом, страховкой в самом крайнем случае.

А иначе недовольство обманутых дольщиков будет лишь расти, и их протестную активность с большим удовольствием начнут подхватывать те силы, для которых любые недовольные массы — хороший способ нарастить силу толчка для расшатывания политической системы страны.