Путин благословил ипотеку на рост

Ипотечное кредитование снова разгонит цены на квадратные метры

В нынешнем году российские банки выдадут населению ипотечных кредитов в два раза больше, чем в 2009 году, заявил премьер-министр Владимир Путин на заседании правительственной комиссии по региональному развитию в Волгограде. «По экспертным оценкам, всего в этом году банки должны выдать более 300 миллиардов рублей новых ипотечных кредитов. Для сравнения — в прошлом году они выдали 152 миллиарда», — передает слова премьера агентство РИА «Новости». Это, конечно, хорошо, вот только рост ипотечного кредитования снова приведет к повышению цен на квадратные метры и сделает их недоступными для простого народа.

«За прошлый и первую половину этого года государство направило на поддержку ипотеки и строительной индустрии огромные деньги — около триллиона рублей», — сообщил премьер. По его словам, Именно поэтому, несмотря на то, что в прошлом году из-за кризиса объем ввода жилья сократился на 6,5%, удалось избежать негативного сценария и не допустить массового замораживания объектов. И за пять месяцев 2010 года российские банки выдали более 105 миллиардов рублей ипотечных кредитов.

Сейчас складывается благоприятная ситуация для возобновления устойчивого роста в строительстве, оживления инвестиционной активности и запуска новых строек, заявил Путин. И добавил, что государство, в свою очередь, остается крупным покупателем жилья — программы по обеспечению жильем ветеранов, военнослужащих, военных пенсионеров и других категорий будут продолжены.

Квартир хватит на всех

Действительно, правительство делает все возможное, чтобы запустить ипотечное кредитование, вслед за которым восстановится спрос на жилье и строительство пойдет в гору. В начале марта депутаты Госдумы приняли закон, снижающий первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20% от стоимости жилья. Власти ожидают, что с принятием этого закона число потенциальных заемщиков, способных взять ипотечный кредит, увеличится больше чем в два раза. К тому же, «декларативная» ставка по ипотеке снижена правительством до 11% годовых.

Со своей стороны, Минрегион прогнозирует, что в нынешнем году будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 350 млрд рублей. Правительство поддерживает кредитование недорогого первичного жилья субсидированием процентных ставок через АИЖК — эта программа работает начиная с апреля. Вслед за ней ВЭБ утвердил собственную программу поддержки ипотечного кредитования на сумму в 250 млрд рублей. Деньги вложены большие, и результаты налицо, но оправдаются ли надежды на дальнейший «инерционный» рост ипотеки и строительства, когда закончатся эти средства?

— Ипотечное кредитование в России до кризиса росло очень резко: в 2005 году было выдано ипотечных кредитов примерно на 56 млрд рублей, а в 2006 году их объем вырос в 11 раз — до 650 млрд рублей. Правда, в кризисном 2009 году объемы ипотечного кредитования упали до 127 млрд рублей. Конечно, пока нам не видать докризисного уровня ипотечных кредитов, но если сейчас произойдет их рост почти в 3 раза, то это будет очень даже неплохо, — пояснил «СП» зампред комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный. — И это вполне реально, ведь кроме снижения первоначального взноса Путин гарантировал снижение процентов по кредитам в банках, работающих с АИЖК. Нужно обратить внимание, что деньги, выделяемые ВЭБом, имеют конкретную направленность — на кредитование именно покупки первичного жилья. В результате, если прежде рост ипотеки происходил в основном за счет вторичного рынка готового жилья, то теперь ипотечное кредитование должно стимулировать его строительство и, соответственно, запустить строительный рынок. В этом характерная особенность «Ипотеки — 2010», — считает эксперт.

Однако, по оценкам специалистов рынка недвижимости, ипотекой у нас в стране могут воспользоваться только 37 млн человек, которые оформлены на работу официально и получают «белую» зарплату, из них только 5−7 млн граждан по размеру своей зарплаты могут позволить себе взять ипотечный кредит. Не маловато ли это для того, чтобы сдвинуть рынок с места?

— Давайте считать вместе, — говорит Евгений Богомольный. — В прошлом году в России было построено около 55 млн кв. метров жилья, а максимум мы имели в 2008 году — около 63 млн кв. метров. Средняя площадь квартиры составляет 60 кв. метров, делим 63 на 60 — получается около 1 млн квартир. А тех, кто может взять квартиру в ипотеку, у нас 5−7 млн человек, выходит, мы имеем запас роста строительного рынка как минимум на 5 лет вперед. К тому же, когда запускалась программа государственной поддержки, планировалось, что на первые годы ипотечные кредиты смогут взять максимум 7−9% населения. И эти 7 млн квартир, плюс социальное жилье — очень похожая цифра. А если говорить о будущем, по опросам Росстата, улучшить свои жилищные условия хотели бы 65 млн россиян. Разбег для рынка есть…

Москва «разбегается» первой: ипотека в столице с начала года выдает рекорды, активность граждан на рынке жилья растет от месяца к месяцу. По информации московского управления Росреестра, в весенние месяцы в столице заключено 1,8 тысяч сделок по ипотечному кредитованию — в 4,2 раза больше прошлогодних показателей (430 сделок) и даже на 20% выше докризисного 2008 года, когда было заключено 1,5 тысячи сделок. А с начала нынешнего года со столичной недвижимостью было заключено уже 3,6 тысяч ипотечных сделок — в 3 раза больше, чем за тот же период прошедшего года и на 12,5% больше, чем в докризисном 2008 году (3,2 тысячи).

Не в покупателя рост

Выходит, если дело пойдет такими темпами, то скоро нам стоит ожидать нового ипотечного бума на рынке недвижимости. Но есть и другое мнение на этот счет.

«Ипотека в России, несмотря на все правительственные программы, не развивается, и не будет развиваться, — считает директор Института народнохозяйственного прогнозирования, академик Виктор Ивантер. — Почему? Есть такой показатель — стоимость квадратного метра и средний доход населения. Можно сопоставить и посмотреть: средний доход жителей столицы по официальным данным Мосгостата составляет 44 тыс. рублей, а цена квадратного метра жилья эконом — класса держится на уровне выше 130 тыс. рублей. Вот вам и весь ответ: пока стоимость метра не сравняется с доходом, люди не смогут покупать квартиры. Но сейчас все идет в другом направлении».

Главная причина, по которой ипотека в России не прижилась, заключается в том, что мы бездумно отпустили цены на жилье, считает эксперт. Конечно, если бы предложение и спрос на рынке жилья были более или менее сбалансированы, тогда бы мы получили на рынке уравновешенную цену жилья, которая стимулирует увеличение его предложения. Но когда на рынке существует серьезный дисбаланс — спрос превышает предложение в разы, то вместо равновесных цен мы получаем цену дефицита, которая всегда большая.

И правда, ведь даже до кризиса, несмотря на огромный рост ипотечного кредитования в денежном выражении — выше полутриллиона рублей, его доля в ВВП страны составляла менее 2%, тогда как в развитых странах этот показатель выражается двузначными цифрами. Причина в том, что бурный рост ипотеки в 2007—2008 годах резко увеличил спрос на рынке недвижимости, что даже при схожих темпах роста строительства подняло цену квадратного метра на запредельную высоту. Скорее всего, то же самое произойдет и сейчас, если, конечно, строительный сектор не сделает резкого рывка вперед, обгоняя ипотечное кредитование.