18+
воскресенье, 24 июля
Экономика

Мыльный пузырь недвижимости

Россиянам предлагают вкладывать деньги в покупку жилья, которое скоро может обесцениться

  
3246

На российском рынке недвижимости цены растут как «мыльный пузырь» — квадратные метры переоценены вдвое, предупреждают эксперты. Сейчас россияне активно инвестируют свободные деньги в недвижимость, и ее цена растет. Цены на строящееся жилье за последний год подскочили почти на 10% (правда, за предыдущий год они упали на столько же), и сейчас Россия по темпам роста цен на недвижимость, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, вышла на четвертое место в мире в рейтинге из 54 стран. Но в случае кризиса цены на нее рухнут — это называется эффектом «лопнувшего мыльного пузыря». Что грозит не только обвалом строительного сектора экономики, но и потерей денег для многих россиян.

Недвижимость уже сейчас переоценена не менее чем в два раза, считают эксперты. При этом цены продолжают расти: в августе квадратный метр жилья в столице стоил 4 957 долларов, а в сентябре — уже 5 014, свидетельствуют «Индикаторы рынка недвижимости». В итоге всего лишь за год стоимость московской квартиры выросла на 18%.

Завышенные цены на жилье связаны с монополизацией рынка и коррупцией. Стройматериалы и подключение к коммуникациям обходятся застройщикам очень дорого из-за монополистов, также во всем строительном цикле присутствует «коррупционная рента». По оценкам экспертов, коррупция обходится покупателю недвижимости прибавкой в 10%-25% к стоимости.

Однако, как утверждают эксперты РИАН-Недвижимость, рынок жилья в Москве и ближнем Подмосковье уже много лет традиционно привлекает частных инвесторов: он отличается простотой и доступностью инвестиций, и не требует от граждан сложных расчетов и специальных знаний, которые необходимы, например, на рынке ценных бумаг. К тому же, вложения «в кирпич» являются весьма надежными — активы не могут сгореть, как в случае с игрой на бирже. При этом квадратные метры позволяют не только гарантированно сохранить капитал, но и приумножить. В домах от стадии котлована до окончания строительства квадратный метр может прибавить в стоимости до 50%, завлекают россиян участники рынка недвижимости.

При этом, как они утверждают, кризис даже благоприятствует для инвестиций в недвижимость: она может немного потерять в цене, но достаточно быстро отыграет позиции. Поэтому недвижимость остается самым надежным инструментом сбережения денежных средств.

«К сожалению, у нас больше нет инструментов для инвестиций, приносящих такую высокую прибыль и сохраняющих капитал. Такую высокую доходность не обеспечит ни один банковский вклад. Больше можно заработать лишь играя на фондовом рынке, но такой инструмент для инвестирования всегда сопряжен с высокими рисками», — вторит им в интервью «Российской газете» директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько.

Но ведь и неоправданно резкий рост цен на квадратные метры тоже очень рискован.

— Безусловно. Инвестировать в недвижимость гораздо рискованней, чем в бумаги фондового рынка, потому что, в отличие от акций или облигаций, это очень малоликвидный инструмент, — считает управляющий активами на фондовом рынке Юрий Чеботарев. — На финансовом рынке есть такое понятие — актив, им могут быть акции, облигации или квартиры и дома. Одним из главных определяющих показателей при выборе актива для инвесторов является ликвидность, то есть возможность быстро продать в случае снижения стоимости, причем не очень много потеряв в цене. Так вот, квартиру в случае кризиса у вас быстро продать никак не получится. Пока вы будете искать покупателя на квартиру и оформлять сделку — а это не один месяц, цены будут падать, и вы потеряете значительную часть ее стоимости.

«СП»: — Однако эксперты утверждают, что вложения в недвижимость — это абсолютно безопасные инвестиции, даже в случае кризиса. Может, быстро продавать их и не понадобится?

— Это абсолютно безопасные инвестиции только до тех пор, пока растет мировая цена на нефть. В России цена недвижимости крепко завязана с ценой нефти, потому что отечественный рынок жилья подпитывается нефтедолларами. Почему цены на недвижимость так сильно выросли начиная с 2003 года? Потому что цены на нефть на мировом рынке постоянно росли, нефтедоллары поступали в Россию, и, так как вкладывать их у нас особо некуда, люди покупали недвижимость, повышая спрос и разогревая рынок. Потом в 2009 году цены на нефть обвалились, и следом посыпался рынок недвижимости, а затем и весь строительный сектор России. Застройщики стали банкротиться, встали стройки и появились обманутые дольщики. Правда, потом правительство поддержало строительный сектор и ипотечный рынок, но цены на недвижимость вернулись к прежним показателям только недавно.

«СП»: — В последнее время появился ряд статей в прессе, причем даже в правительственных изданиях, фактически призывающих людей вкладываться в недвижимость. По словам экспертов, которые приводятся, вложения в строящиеся дома дают до 50% дохода…

— Это только цифры, и ничего они в реальности не дают. С точки зрения биржевого трейдера — это обычный «развод лохов». Даже если вы будете вкладываться в строящиеся дома, неизвестно, что там будет на выходе, а, с учетом ожидающейся новой волны мирового кризиса, вообще неясно, будут ли они достроены. Вложения в недвижимость представляют интерес в основном для крупных финансовых фондов, но никак не для частных инвесторов. Например, работающий в России фонд Fleming Family & Partners, объем активов под управлением которого превышает 20,5 млрд, вкладывает очень много денег в недвижимость, причем начинает вкладываться в строительство с «нулевого цикла». Но даже они больше ориентированы не на жилую, а на коммерческую недвижимость, вложения в которую гораздо надежней. К тому же их вложения застрахованы различными рыночными инструментами хеджирования, доступными лишь для профессионалов. А простому человеку там делать нечего.

«СП»: — Выходит, заманивая россиян высокими процентами дохода, такие эксперты и издания фактически подставляют их на деньги?

— Такие большие проценты связаны с равноценными рисками, то есть, в случае любого «форс-мажора» (не обязательно кризиса, а простого «долгостроя»), эти 50% будут начисто съедены издержками, и вложенные сбережения уйдут в минус. Особенно с учетом российской инфляции и девальвации рубля, которые в реальности гораздо выше официальных цифр.

«СП»: — Ну а брать ипотечный кредит на покупку жилья сейчас выгодно?

— В этом случае проценты по ипотечному кредиту прибавляются к риску, а они в России запредельно высоки. Например, за границей квартиры тоже дорогие, но у них очень низкие проценты по ипотеке. К тому же, судя по моему личному опыту, у иностранцев есть такое правило: они берут ипотеку только в том случае, если их доход позволяет заплатить 60−70% стоимости жилья, тогда она не будет создавать чрезмерную нагрузку для семейного бюджета. А если вы не можете себе этого позволить, то попадете в кабалу к банкирам. В России же, судя по этим меркам, большая часть ипотечных кредитов — это кабала. Ипотеку у нас можно брать только в одном случае, если человеку просто негде жить и нет другого варианта приобрести жилье.

«СП»: — Прошлый кризис был вызван обвалом рынка недвижимости в США, после чего рухнул американский фондовый рынок. А в России фондовый рынок может обвалиться вслед за недвижимостью?

— В США обвал фондового рынка был связан с тем, что на нем крутилось очень много ипотечных ценных бумаг, привязанных к стоимости залоговой недвижимости, у нас на рынке такого нет. Поэтому американского «пузыря» у нас на рынке не будет, но он тоже привязан к мировой цене нефти, как и стоимость квадратных метров, и, в случае ее падения, они рухнут вместе. А в такой ситуации, которая сейчас наблюдается в европейской и мировой экономике, цена нефти с высокой вероятностью будет падать.

«СП»: — Но ведь сейчас цены на нефть снова растут, несмотря на мрачные прогнозы экспертов.

— Первоначально кризис был «назначен» на сентябрь — об этом говорили практически все ведущие эксперты, но сейчас он «отложен» до ноября. Как сообщила британская Financial Times, со ссылкой на свои источники в финансовых кругах США, американские власти пришли к выводу, что кризис в сентябре станет самым большим риском для избирательной кампании президента Обамы. Поэтому они отправили своих официальных и неофициальных эмиссаров в Евросоюз, попросив европейцев «отложить» кризис. Отсюда и меры поддержки, которые осуществляет сейчас Европейский центробанк, а следом начнутся денежные вливания со стороны ФРС. Игроки рынка знают об этом и потому снова покупают нефть, торопясь заработать и разогревая ее цену. Но эта цена чисто спекулятивная, и после президентских выборов в США она может рухнуть еще сильней, чем это было в начале лета.

«СП»: — Значит, сейчас россиянам не стоит рисковать своими деньгами, вкладываясь в строящиеся дома?

— Конечно, не стоит, и та «реклама», которую публикуют некоторые издания, очень похожа на заказ со стороны застройщиков. Она рассчитана на то, чтобы народ вложил деньги в строящиеся дома и таким образом фактически профинансировал строительство. Причем без гарантии, что эти дома будут достроены и застройщики не обанкротятся в случае кризиса. Или просто не исчезнут в неизвестном направлении, вместе с деньгами людей, которые пополнят широкие ряды российских «обманутых дольщиков».

Фото: Сергей Васильев/Коммерсантъ

Рамблер новости
СМИ2
24СМИ
Цитата дня
Комментарии
Первая полоса
Рамблер новости
СМИ2
Фото дня
Новости
24СМИ
Жэньминь Жибао
Медиаметрикс
Финам
НСН
Миртесен
Цитаты
Семен Багдасаров

Политический деятель

Юрий Кнутов

Военный эксперт, директор музея войск ПВО

В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня
СП-Юг
Как дурят отдыхающих Как дурят отдыхающих

«СП» узнавала как не попасть на удочку к таксистам-прохиндеям и нечестным официантам

СП-Поволжье