Экономика

Программа «Недоступное жилье»

Цены на квартиры в Хабаровске взлетели выше сочинских

  
268

В списке городов с самым дорогим в России жильем произошли неожиданные изменения. По данным последнего рейтинга Российской Гильдии Риэлторов, в число лидеров выбился Хабаровск, занявший с 72 тысячами рублей средней цены за квадратный метр третье место. Впереди только столицы — Москва с областью и Санкт-Петербург. А вот Сочи, занимавший еще не так давно вторую строчку рейтинга, скатился уже на седьмую позицию и продолжает падать.

На 9 октября средние цены в Москве достигли 205,6 тыс. руб./кв. м, в Санкт-Петербурге — 98,7 тыс. руб./кв. м. Причем все последние недели лидеры показывали устойчивый рост. Более быстрыми темпами цены растут только в Тюмени и Оренбурге — почти по 3% за последние четыре недели. Зато в Сочи квартиры дешевеют — почти на 2,5% за месяц.

Чем же объясняется ценовой рывок Хабаровска? Может, китайцы все скупают?

— На самом деле у нас ажиотажного спроса нет, так же как нет и большой очереди из покупателей. А наезжающие в город китайцы жилье не покупают в принципе — стараются проживать у знакомых, не тратя деньги на оплату крыши над головой, — объясняет риэлтор Филипп Компаниченко, работающий на сайте «Мой риэлтор в Хабаровске». — Если же брать приезжих из других регионов страны, то достаточно активно покупают квартиры в Хабаровске жители Сахалина. Для них традиционны мечты о собственном стабильном жилье «на материке», и наш город кажется довольно удобным для этого — и близко, и хороший климат. Конечно, активизации спроса способствовало получение Хабаровском статуса столицы Дальневосточного федерального округа. Но, с экономической точки зрения, все равно Владивосток остается более привлекательным — там есть автомобильная переправа в Китай, что важно для торговцев, там хорошо делать деньги на торговле с Японией, там были на протяжении последних лет огромные заказы в рамках подготовки к саммиту АТЭС, и спрос на рабочую силу.

Если описывать сам Хабаровск, то это не очень большой — чуть более полумиллиона жителей — город, но довольно динамично развивающийся. В городе строится довольно много жилья, но почти все — экономкласса, только небольшой процент можно отнести к бизнес-сегменту. Может быть, на раскручивание цен влияет объявление о запуске одновременно нескольких крупных проектов. Речь идет о строительстве автомобильного переезда в Китай, который, по всем прикидкам, реально должен начать работать в будущем году. Также на протяжении последних месяцев интенсивно ведется подготовка к добыче золота и других ценных металлов на огромном месторождении «Белая гора» компанией «Руссдрагмет». Добыча будет вестись вахтовым методом, так что и рабочие, и руководство должны будут иметь постоянное комфортное пристанище в городе. Кроме того, запускаются другие промышленные и торговые проекты в самом Хабаровске. Сами по себе они не такие крупные, но совокупно оказывают влияние на заработки и спрос. Во всяком случае, они показывают, что здесь можно «оседать» надолго.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает, что феномен дорожающего спроса на жилье в столице ДВФО вполне объясним:

— Хабаровск состоялся как политический проект по экономическому развитию удаленных от центральной части России территорий. Экономика города сильно дифференцирована. За последние годы, и в связи с обретением статуса столицы округа, и в рамках общей программы подготовки к саммиту АТЭС, в его экономику был вложен огромный объем федеральных и краевых инвестиций в развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Хотя не снижает свои обороты традиционно имевшая привилегированное положение рыбная отрасль, заточенная на торговлю с Японией. Но, главное, чего удалось добиться, у частных инвесторов появилось четкое ощущение, что инвестиции в этом городе привлекательны, они окупаемы, именно здесь можно всерьез заниматься различными проектами.

«СП»: — А что произошло с Сочи?

— Сочи — пример обратный. Здесь появилось ощущение, что затраченные инвестиции обратно не вернешь. Цены здесь взлетели на волне завышенных ожиданий, длительное время жилье стоило в среднем дороже, даже заметно дороже, чем в Санкт-Петербурге. То есть по дороговизне квартир это был второй город в стране после Москвы. Однако сегодня рынок завален предложениями от желающих избавиться от собственности. Например, вложения в инфраструктуру отдыха базировались на желании окупить все затраты хотя бы за время приближающихся Олимпийских игр. Затем стало известно, что административными рычагами будет очень жестко насаждаться во всех гостиницах, включая частные, предоставление услуг во время Олимпиады по весьма небольшим ставкам. После этого вложения в недвижимость, в сферу услуг, в формы малого и среднего бизнеса сразу стали в глазах потенциальных инвесторов очень непривлекательными.

Одновременно местные жители поняли, что жить дальше в их городе невозможно, поскольку он превратился в бесконечную стройку, шумящую и извергающую пыль и копоть. Поэтому население давно «рвануло» в Анапу на постоянное проживание. В Сочи сегодня едут только строительные рабочие на заработки. Местные жители стремились на пике цен избавиться от своих домов и квартир, а нового притока покупателей нет. Этому немало способствовали и скандалы с изъятием земельных участков под строительство и жесткое административное вмешательство в самые различные сферы, включая различный бизнес. Поэтому у тех людей, кто мог бы вложиться в сочинские проекты, есть четкое понимание, что их собственность и деловые интересы не будут надежно защищены. И, конечно, в ближайшее время это понимание не переломить. Может быть, только после Олимпиады-2014 ситуация как-то нормализуется, исчезнет дикий дисбаланс спроса и предложения. Но лидером цен на жилье Сочи уже точно никогда не будет.

Эх, Самара, городок…

Почти такими же темпами, как в Сочи, цены за прошедшую неделю упали только в Самаре — на 2,4% в среднем до 53 400 рублей за метр квадратный. Возможно, причина очередного снижения стоимости квартир в этом городе кроется в изначальной переоценке жилья. Так, Самара, Казань и Челябинск — это крупные региональные центры с одинаковым уровнем социально-экономического развития. У них равное соотношение душевых денежных доходов к прожиточному минимуму и одна и та же обеспеченность жильем — 23 квадратных метра на человека. Однако, несмотря на примерно равные объективные условия, в которых формируется рынок недвижимости, цены на жилье в Самаре изначально были намного выше, что объясняется только большим количеством ветхого жилья и слабым предложением новостроек.

А доступность падает

Впрочем, для граждан важнее, может быть даже не столько рублевая стоимость квартиры, сколько реальная возможность ее приобрести. И тут выясняется, что долго копить придется не только москвичам, у которых самые высокие доходы, но жителям Краснодара, чей город занимает всего лишь 19 строчку в списке дорогих региональных центров. Так, согласно последнему ежегодному рейтингу регионов по доступности покупки жилья с помощью ипотеки от РИА-Аналитика — а сегодня это самый реальный способ для семей со средним достатком приобрести жилье — московская семья имеет средний доход 87,1 тыс. рублей, что позволяет ей купить в кредит 27,5 кв. метров в столице. Семья, проживающая в Краснодарском крае, зарабатывает 37, 3 рублей в месяц, что достаточно для покупки в ипотеку лишь 28,4 кв. м на территории края. Это при том, что жилье там гораздо дешевле.

В числе других регионов с наименее доступным жильем также превалируют субъекты федерации с дешевыми квартирами, но при этом и с дешевой рабочей силой. Например, средняя семья Дагестана зарабатывает 23 тыс. рублей в месяц, на который можно купить в кредит 29 «квадратов». Примерно такое же соотношение в Кабардино-Балкарской республике. Практически «нос к носу» идут показатели (в порядке улучшения) в таких удаленных друг от друга регионах как: Ростовская область, Тверская область, Приморский край, Республика Калмыкия, Мордовия, Алтайский край.

Выходит, все дело в доступности для населения ипотечных программ? Не только. Проблема в том, что квартиры дорожают быстрее, чем растут доходы населения.

В июле этого года эксперты компании Alliance De Luxe составили свой рейтинг, где учитывается, сколько времени нужно копить на стандартную двухкомнатную квартиру площадью 40 кв. м. в своем городе. Опять хуже всех с доступностью жилья дело обстоит в Москве: москвичам нужно не есть, не пить и всю зарплату откладывать на покупку жилья более 13 лет. Жителям Санкт-Петербурга — почти 11 лет. Подмосковья — 10,3 года.

При этом за последний год для петербуржцев этот показатель вырос почти на год. А для екатеринбуржцев — на два, достигнув отметки в 8,7 года. В лидерах «недоступности жилья» сразу три областных центра Поволжья — Уфа, Нижний Новгород и Казань. Общий вывод экспертов компании таков: средний показатель накопления на покупку своей квартиры в России в среднем за год уменьшился с 8,03 до 7,98 — то есть всего лишь на 18 дней, которые фактически — лишь статистическая погрешность.

Вечный вопрос

— В целом это означает лишь одно — нежелание государства заниматься обеспечением своих граждан жильем, — говорит директор Института проблем глобализации и социальных движений Борис Кагарлицкий — Поймите, пока цены на квартиры регулируются исключительно рынком, недвижимость остается всего лишь инструментом инвестирования свободного капитала в стране. Никакого отношения к потребности населения в жилье эти цены не имеют. Вспомните опыт Великобритании или Франции. Когда в конце 1940 годов там начали реализовываться масштабные социально-экономические программы по строительству жилья, оно оставалось доступным в этих странах даже для обычных рабочих. Как только в 1980-х годах Тетчер провела приватизацию муниципальных квартир в Великобритании, так сразу жилье в Лондоне и других английских городах стало одним из самых дорогих в мире при том, что его качество было далеко не на высшем уровне. В то же время в Берлине, одной из наиболее экономически успешных европейских столиц, жилье остается одним из самых дешевых — просто потому, что государство не полностью свернуло социальные программы строительства, существует еще такое понятие как муниципальное жилье.

«СП»: — Как думаете, «квартирный вопрос» для нас — вечный?

— Есть всего лишь два способа улучшить доступность жилья в России. Первый — пережить большой крах на рынке недвижимости, связанный с уничтожением сбережений потенциальных покупателей. Второй — резко удешевлять цены за чет агрессивного демпинга в ходе массового жилищного строительства по социальным программам с участием государства.

Никаких других способов не существует. Но я сомневаюсь, что наше государство будет сегодня заниматься этим вопросом. А, значит, чем больше будет капитала в стране, тем труднее будет купить жилье. Поскольку любое повышение покупательной способности будет сопровождаться еще более быстрым ростом цен.

Ну что ж, статистика по Москве, Подмосковью, Санкт-Петербургу, Екатеринбургу и другим городам с растущей экономикой вполне подтверждает этот тезис.

Фото: РИА Новости/Владимир Астапкович

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Сергей Удальцов

Российский политический деятель

Дмитрий Потапенко

Предприниматель

Виктор Похмелкин

Председатель "Движения автомобилистов России"

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня