Не пришлось бы завидовать «хрущевкам»

Как под влиянием обстоятельств меняется сегмент первичного жилья в Москве и Подмосковье? Что предпринимают игроки рынка, чтобы остаться «на плаву»? И не придется ли рядовым гражданам платить за это втридорога, получая взамен совсем не то, на что наделись? Мы ищем ответы на эти вопросы.

Новые тренды рынка: увеличение, помноженное на сокращение

«Цены на подмосковном рынке жилья достигли дна, и опускаться они уже не будут». Об этом сказал 8 июля на тематическом круглом столе зампред областного правительства Герман Елянюшкин.

Присутствовавшие при этом ведущие игроки первичного рынка, на долю которых приходится более половины от всего объема строящегося в регионе жилья (а в их числе — «Мортон», «ЛСР. Недвижимость-Москва», Urban Group, ГК «МИЦ» и т. д.) также заявили: сегмент новостроек стабилизировался. Более того, впервые за несколько лет в нем сформировалась самая безопасная и благоприятная конъюнктура для потенциальных покупателей недвижимости.

В частности, Владимир Савчук, заместитель гендиректора по развитию ГВСУ «Центр», уверен: качество современных проектов, выводимых на рынок, выгодно отличается от типовых застроек, наполнявших Москву и Подмосковье ранее. Так, в 2015 году все ДСК региона выходят на рынок с новыми продуктами, для которых характерны оригинальные фасадные и планировочные решения. Их себестоимость находится в полном соответствии с текущим уровнем экономики. Следовательно, подытожил эксперт, рынок готов решать стоящие перед строителями задачи в новых условиях.

И вот об этих двух моментах хотелось бы поговорить поподробнее, потому что картина, складывающаяся на рынке новостроек в регионе, действительно, очень интересна. Пожалуй, действительно, имеет смысл говорить о том, что сегмент первичного жилья переживает своеобразное перерождение.

Но, перефразируя известную поговорку о том, что русскому хорошо, стоит задаться вопросом — а действительно ли все новые тренды рынка идут на пользу рядовым гражданам?

Что касается высказывания Германа Елянюшкина, то его слова наглядно подтверждаются фактами. По итогам второго квартала этого года общий рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости в самом востребованном на первичном рынке региона классе жилья, квартирах эконом-класса, составил 10,6%. Такие выводы содержатся, например, в аналитическом исследовании, проведенном специалистами компании «БЕСТ-Новострой». Средний показатель сейчас колеблется на отметке в 153,9 тысячи рублей, тогда как еще в апреле он составлял 142,7 тысячи.

43% от общего объема предложения дешевых новостроек сосредоточено в настоящее время в Южном административном округе, еще 17% располагаются Северном АО, а 10% — в Юго-Западном АО. Остальные 30% раскиданы по остальным районам столицы. При этом, анализируя показатели второго квартала, представители «БЕСТ-Новостроя» констатируют — по сравнению с предыдущими контрольными периодами предложение квартир эконом-класса в целом заметно сократилось — сразу на 22,7%.

Одновременно с этим предложение квартир в комфорт-классе, обращают внимание представители «БЕСТ-Новостроя», выросло. Данные объекты, хоть и не слишком значительно, но все же отличаются от квартир эконом-класса. В них более дорогая отделка, потолки выше, сами многоэтажки имеют огороженную придомовую территорию, в подъездах устанавливаются домофоны, а также предусмотрена возможность работы охранников или консьержа.

Стоимость таких более статусных квартир к средине июля также возросла. Сейчас квадратный метр в таком объекте в среднем реализуется по 155,9 тысячи рублей. Удорожание, таким образом, составило порядка 3,2% по сравнению с первым кварталом 2015 года.

Но при этом, если сравнить ценовые показатели квартир в «экономе» и «комфорте», нетрудно заметить, что разница в цене квадратного метра по большому счету чисто символическая. Преимущество объектов комфорт-класса составляет на данный момент всего лишь 1,2%.

И стоит «эконому» в ближайшее врем хоть чуть-чуть подорожать, он рискует попросту исчезнуть с рынка как класс наиболее доступного рядовым гражданам жилья. Впрочем, фактически уже сейчас, развивают мысль аналитики «БЕСТ-Новостроя», массовый сегмент жилой недвижимости и так уже формируется исключительно за счет более дорогих объектов комфорт-класса.

Что и говорить, конъюнктура для покупателей самая благоприятная. Особенно если принять во внимание последние данные Росстата и Центробанка, в которых говорится о снижении реальных доходов граждан на 9% и снижении объема ипотеки на 40,1% за последние полгода.

Но одним «вымыванием» самого востребованного сегмента первичного жилья переформатирование рынка столичного региона не ограничилось.

Коробка из-под холодильника

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», 8 июля на вышеуказанном круглом столе отметил: по сравнению с периодом двухгодичной давности, сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости открывает гораздо большие перспективы для застройщиков. Сложности позволили направить динамику его развития в правильное русло, и в итоге, как особо подчеркнул эксперт, наибольший эффект получили девелоперы, сделавшие ставку не на цену, а на качество продукта.

И в этом отношении региональный рынок жилья ведет активную «перестройку».

Так, представитель «Мортон-Инвеста», заместитель гендиректора Игорь Сибренков несколько дней назад сказал, что квартиры-студии весьма востребованы в Америке и Европе.

Видимо, поэтому компания сейчас плотно изучает мировой опыт проектирования квартир площадью от 12 до 14 квадратных метров. Как отмечали представители «Мортона», маркетологи компании будут всерьез искать рациональные пути для уменьшения площади строящихся квартир. Как вариант, можно вынести кладовые комнаты в цокольный этаж и там же устроить на принципах самообслуживания прачечные.

И это при том, что в подмосковных новостройках уже сейчас в достаточном количестве присутствуют 18-метровые квартиры, которые сами застройщики (в частности, представитель «ЛСР. Недвижимость-Москва» Валерий Забелин) иронично называют «коробками из-под холодильника».

Представитель того же «БЕСТ-Новостроя», Ирина Доброхотова, говорит о том, что сейчас на первичном рынке можно найти и «двушки» площадью до 45 квадратных метров, и трехкомнатные квартиры не более 65 «квадратов» (по 8 метров комната). По мнению эксперта, это уже грань рациональных возможностей обеспечить комфортное проживание граждан.

Правда, пока еще малогабаритные квартиры не стали у девелоперов массовым увлечением. Однако представитель ЗАО «Масштаб» Кирилл Игнахин считает, что такой формат жилья неизбежно будет увеличиваться. Елизавета Гудзь, возглавляющая департамент аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимости», уже обратилась к партнерам с призывом уменьшать габариты квартир, поскольку это очень актуально в условиях современного рынка. А представитель Capital Group Алексей Белоусов отметил, что компания планирует малометражные решения тиражировать.

Учитывая, что в прошлый кризис стоимость одного квадратного метра в подобных квартирах была ощутимо выше, чем в типовых, не логично ли предположить, что в скором времени гражданам будут предлагаться клетушки по баснословной цене?