За качество сделок ответят спецслужбы

Несколько дней назад представители ФСБ выступили с законодательной инициативой запрета выдачи третьим лицам выписки из ЕГРП о собственнике недвижимости без его согласия. Как повлияет это новшество на безопасность сделок с жильем? Не возрастет ли при этом стоимость услуг риелторов-посредников для конечного покупателя? Мы спросили об этом у экспертов рынка.

Откат или прогресс?

Сейчас выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество предоставляют по запросу любому лицу, отмечают представители ведомства. А ведь в этом документе, помимо непосредственного описания объекта, содержится также и персональные данные его владельца. А эта информация может использоваться в корыстных и компрометирующих целях. Более того, случаи, когда в ЕГРП запрашивают выписку только для того, чтобы узнать информацию о гражданине, а не об объекте, учащаются, утверждают авторы законопроекта, что снижает эффективность отдельных мер по государственной защите. Вот поэтому-то и надо запретить свободное предоставление выписок ЕГРП с марта 2016 года.

Но ведь такой документ — важное звено в цепи обеспечения безопасности сделки купли-продажи недвижимости. Как иначе можно узнать, что в качестве продавца объекта выступает его законный собственник, а не аферист? Не приведет ли подобный запрет к тому, что рынок недвижимости откатится назад, в «лихие девяностые», когда покупка жилья больше напоминала русскую рулетку?

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», не видит в инициативе ФСБ никакой угрозы для покупателей и продавцов жилья:

— Вообще доступ к информации о том, кто является собственником того или иного объекта недвижимости, стал открытым только после введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и собственно создания ЕГРП. А до этого момента рынок жилья не менее семи лет как-то же существовал без этой «гласности». И почти всегда требуемые сведения можно было получить. Другое дело, что «по знакомству», «за наличный расчет» или иными способами, но без ссылки на закон, который в то время надежно охранял тайну собственности граждан от третьих лиц.

Честно говоря, я не думаю, что нынешнее предложение ФСБ об ограничении предоставления сведений о собственниках недвижимости из ЕГРП грозит рынку недвижимости катастрофой и возвращением в «лихие 90-е». Во-первых, повторюсь, и в это время профессиональные риелторские компании находили возможность провести комплексную юридическую экспертизу предстоящей сделки (в том числе и выяснить историю переходов прав собственности на жилой объект). Во-вторых, предполагается, что при согласии владельца жилплощади у пресловутых «третьих лиц» не должно возникнуть проблем с получением необходимой информации. А с чего бы добросовестному продавцу быть против? Наконец, стандартная технология проведения сделки купли-продажи в настоящее время предполагает, что продавец получит свои деньги только после регистрации перехода прав собственности на жилье к новому владельцу, что само по себе в значительной степени защищает интересы покупателей.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, также не видит каких-то кардинальных проблем в предложенном нововведении. «Думаю, что инициатива серьезной и уважаемой организации вряд ли как-то отразится на количестве и качестве сделок, — говорит эксперт. — Создаст определенные неудобства — не более. Увеличит коррупционную составляющую — скорее всего. Дело в том, что предоставление выписок из ЕГРП всегда раньше было обязанностью собственника, просто все вернется назад».

Однако Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», придерживается несколько иного мнения. Да, на степень безопасности сделки это нововведение явно не повлияет, считает она. Но это только потому, что мошенники изобретательны и постоянно придумывают новые схемы. А вот привести к возможным негативным последствиям и разного рода манипуляциям предлагаемая инициатива очень даже может:

— Введение ограничений на предоставление информации о собственниках недвижимости из ЕГРП третьим лицам путем введения необходимости получения предварительного согласия владельца может заметным образом усложнить процесс проведения сделок, особенно альтернативных, в которых одновременно участвует несколько квартир.

Понадобится дополнительное время, чтобы получить согласие от всех собственников на предоставление выписки из ЕГРП. А в случае, если один из участников по каким-то причинам будет ограничен во времени, это может привести к срыву сделок всей цепочки.

О негативных последствиях при реализации запрета предупреждает и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

— На сегодняшний день выписка из Реестра — самый простой способ проверить, действительно ли продавец является собственником объекта недвижимости. В случае принятия федерального закона будет органичен доступ не только к персональным данным, но и к информации, необходимой для проверки юридической чистоты сделки. Вероятно, вместе с нововведениями часть покупателей по той или иной причине откажется от дополнительной проверки.

Пока не ясно, каким образом будет организован процесс получения выписки — можно ли будет покупателю получить доверенность, или предоставить документ смогут только уполномоченные органы самому собственнику. Не думаю, что запрет отразится на количестве заключенных договоров на рынке недвижимости. Но очевидно, что бюрократическая волокита не самым лучшим образом повлияет на сроки сделки и проверки ее безопасности простыми гражданами. К тому же ее качество может заметно пострадать в результате увеличения числа мошеннических сделок.

Конечно, считает Литинецкая, ожидать каких-то новых схем или глобальных изменений в уже действующих этапах продажи не стоит. Но по своей сути такое нововведение — это шаг назад. Ведь в последние годы государство старалось максимально упростить бюрократические процедуры в сфере жилищного строительства. Сегодня же ФСБ «завинчивает гайки» и снова почему-то все усложняет.

Важно понимать, продолжает эксперт, что Реестр не предоставляет паспортные данные собственника, а только лишь указывает его фамилию имя и отчество. И без паспортных данных никто ни на кого кредит не оформит. Кроме того, для запроса необходим кадастровый номер конкретного объекта недвижимости. А получить полный список объектов собственности по конкретному гражданину сегодня и так уже могут только уполномоченные лица.

Действительно, недоумевает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», как указание фамилии и инициалов собственника в выписке ЕГРП может повредить добропорядочным гражданам? Если только тем, которые опасаются служебных и публичных расследований источников дохода для подобных покупок. Но вот на первичный рынок в целом, а точнее, на оценку конкурентной ситуации у девелоперов, этот запрет, безусловно, повлияет не самым лучшим образом, уверена она.

— Дело в том, что для оценки объемов реализации в некоторых проектах аналитики периодически делают запросы на выписки ЕГРП для строящихся зданий. Это позволяет сосчитать количество заявленных прав требования (по договору долевого участия) и оценить количество и темпы продаж. После принятия этой инициативы данный способ, вероятно, окажется недоступен для свободного использования.

Впрочем, и остальные сегменты недвижимости понесут опосредованный и косвенный урон, продолжает представитель корпорации «Баркли».

— В случае, если данный запрет вступит в силу, то придется проверять достоверность информации, указанной в справке ЕГРП, предоставленной собственником. А она вполне может оказаться фальшивой. Да и даже если запрашивать согласие у собственника, это уже минимум на одну бюрократическую процедуру больше. А их и так немало при подготовке документов для продажи квартиры.

Наверное, предполагает Екатерина Фонарева, количество сделок от данной меры не пострадает. Так как конечный результат сделки (продажа или покупка квартиры), по большому счету, является базовой потребностью и на нее могут оказать влияние только более фундаментальные факторы.

Но, по сложившейся русской традиции, за это рядовым гражданам просто придется чуть больше платить. На первый взгляд запрет на предоставление информации о владельцах недвижимости вряд ли значительно ударит по кошельку покупателей. Стоимость выписки ЕГРП сегодня составляет 250 рублей, а сам документ можно получить в течение 5 рабочих дней.

«Однако, — подчеркивает Мария Литинецкая, — как показывает практика, выписка обычно делается в последний момент и бывает нужна „еще вчера“. В этом случае стоимость срочной выписки начинается от 2 тысяч рублей».

Даже если покупатель захочет сэкономить и откажется переплачивать за срочность, скорее всего, это сделает за него риелтор, рассуждает представитель «Метриум Групп». Потому что для брокера проще заплатить 2 тысячи, чем рисковать всей сделкой.

Но лично автору материала как-то слабо верится в то, что агенты по недвижимости начнут в массовом порядке платить за госуслуги вместо своих клиентов. Скорее уж после реализации инициативы ФСБ размер агентских комиссионных ожидает увеличение на те же 2−3 тысячи рублей. А, учитывая, насколько у нас разнятся предполагаемые расходы с реальными (в сторону, естественно, существенного увеличения последних), то вполне реален шанс превращения 2 тысяч рублей в 10. И для многих граждан такие затраты могут стать очень весомыми.