Честно купленное жилье все равно отнимут

Верховный Суд расставил приоритеты для нижестоящих инстанций

  
15519
Здание Верховного суда РФ
Здание Верховного суда РФ (Фото: Георгий Андреев/ ТАСС)
Материал комментируют:

Как уверяют многие судьи, поток гражданских исков по истребованию жилых помещений у добросовестных приобретателей не иссякает. Верховный Суд РФ, проведя обзор судебной практики, пояснил, в какой именно ситуации честно купленное гражданином жилье все же следует отбирать.

Сразу стоит оговориться — разъяснения высшей судебной инстанции страны касаются случаев, когда приобретенное даже с соблюдением всех существующих правил и норм жилье изначально являлось муниципальной собственностью, вовлеченной в коммерческий оборот вследствие различных мошеннических махинаций.

В результате этих действий квадратные метры обычно начинают с калейдоскопической быстротой менять своих владельцев. И последний собственник в этой цепочке, как правило, даже не подозревает о том, что у приобретенной им квартиры «темное» прошлое. Естественно, отбор жилья, за которое была уплачена внушительная сумма (а тем более если это еще и ипотечный кредит), для него, мягко говоря, является самым настоящим шоком.

Некоторые моменты разъяснений ВС РФ по этому вопросу мы попросили прокомментировать представителей МГКА «Московская гильдия адвокатов и юристов».

«СП»: — Говоря простыми словами, получается, что если жилье «прибрал к рукам» некий предприимчивый, но недобросовестный гражданин, а муниципалитет ничего об этом не знал, то у последнего новосела квартиру суд обязательно отнимет. А каким вообще образом мошенники могут присвоить муниципальное или федеральное жилье? Значит ли это, что существуют серьезные проблемы в системе учета жилплощади?

— Да, такие проблемы существуют и существовали раньше, последние 15−20 лет, — утверждает председатель Президиума МГКА, доцент, кандидат юридических наук Михаил Авдеев. — В системе учета жилплощади могут быть и до сих пор встречаются ошибки и просто пробелы (скажем, элементарное отсутствие какой-то информации об объекте). Почему — вопрос уже более интересный. Во-первых, это может быть объективная техническая ошибка или отсутствие информации, которые «тянутся» еще из 90-х годов прошлого века, времени бардака, бандитов и мошеннических схем с квартирами. Во-вторых, это может быть намеренная техническая ошибка или сокрытие (изъятие) информации о какой-то муниципальной квартире, умышленно и в корыстных целях произведенное самим же сотрудником муниципальной власти (например, префектуры муниципалитета) с целью дальнейшей незаконной ее продажи.

«СП»: — Отмечается, что если жилье прибрал к рукам некий недобросовестный гражданин, а муниципалитет ничего не знал, то квартиру у несчастного новосела суд обязательно отнимет. А что должен делать покупатель? Запрашивать сведения по каждой продающейся квартире у мэра города?

— У мэра города, конечно, запрашивать информацию смысла нет, — поясняет зампредседателя Президиума МГКА, профессор, доктор юридических наук Людмила Грудцына. — Ни он, ни мэрия в целом не обладают полномочиями по сбору и проверке сведений о «чистоте» муниципальной квартиры. Так что покупатель прежде всего должен выявить все юридическое прошлое квартиры. Кто, когда и сколько раз ее покупал и продавал. Этим занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (проще говоря — Росреестр). На сайте ведомства можно получить (в виде государственной услуги) справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online. Сделать это можно по кадастровому номеру объекта или условному номеру. А можно просто ввести адрес объекта недвижимости. По такому запросу выдаются сведения о соответствии адреса квартиры и ее кадастрового номера, площади объекта, этаже. А в графе «права и ограничения» находятся сведения о регистрации права на квартиру или иной объект недвижимости (с указанием даты). Сведения из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП) можно получить бесплатно в режиме реального времени.

Плюсы данной системы, поясняет эксперт, заключаются в том, что она подвергается ежедневному обновлению и имеет расширенные сведения по объекту: его местоположение, дату постановки на учет, размеры, кадастровую стоимость (с датой ее внесения в ГКН), наличие зарегистрированных прав, статус объекта и другие характеристики. При необходимости получить эти сведения в бумажном или электронном виде можно, сформировав соответствующий запрос о предоставлении сведений из ГКН.

При этом Людмила Грудцына обращает особое внимание на то, что Росреестр — далеко не единственный источник подобной информации. Ее можно найти и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Там же можно проверить и наличие исполнительных производств в отношении продавца объекта, а также выяснить — не передана ли конкретная недвижимость на принудительную реализацию через торги.

Если обнаружится, что сделки купли-продажи объекта за последние несколько лет проводились не менее трех раз, то это серьезный повод не только задуматься, но и даже, возможно, отказаться от покупки. «Обычно, — отмечает Людмила Грудцына, — „проблемные“ квартиры недобросовестные хозяева стараются продать через подставных лиц как минимум два раза. Так образом используется норма первого пункта 302-й статьи ГК РФ о добросовестном приобретателе (лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать). В этой статье, кстати, выделяются два основания признания добросовестности покупателя. Во-первых, имущество должно быть приобретено по возмездной сделке. Во-вторых, покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником».

Вообще, добавляет Людмила Грудцына, еще в постановлении Пленума ВАС РФ за № 8 от 25 февраля 1998 года («О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») выделены три условия (пункт 24), при наличии которых покупатель не признается добросовестным приобретателем.

В момент совершения возмездной сделки на спорное имущество имели притязания третьи лица. Покупатель о них знал. Данные притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Так что Верховный Суд всего лишь напомнил гражданам, что надо быть осторожнее и внимательнее при покупке квартиры, дав, с учетом современного положения дел, некоторые дополнительные комментарии по принятому 17 лет назад вышеуказанному документу, а также вышедшему 5 лет назад совместному постановлению Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ (№ 10/22 от 29 апреля 2010 года).

«СП»: — Вот сейчас Верховный Суд еще раз особо сакцентировал внимание на следующем факте — покупатель квартиры никогда не будет признан добросовестным приобретателем, если в момент покупки спорного жилья на него имелись притязания третьих лиц, и покупатель об этом был осведомлен. Предположим, человек покупает квартиру, а риелтор, чтобы ускорить процесс, говорит: «Думайте быстрее, у меня в очереди на этот объект еще столько-то человек, готовых его купить». Будет ли сделка при наличии этого момента автоматически расторгнута судом?

— Вопрос в том, что законодатель и правоприменитель (суд) понимают под термином «притязания на спорное жилье», — говорит Михаил Авдеев. — Когда на квартиру просто претендуют двое (или более) покупателей, то действуют законы рынка: кто дал большую цену тому, вероятнее всего, продавец и отдаст предпочтение. Под «притязанием» же имеются в виду предъявляемые на квартиру любые права и требования третьих лиц.

«Как разъяснено в 39 пункте вышеуказанного совместного постановления Пленумов ВС и ВАС под № 10/22 от 29 апреля 2010 года, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли, — добавляет Людмила Грудцына. — В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу».

«СП»: — Скажите, а каково в целом ваше профессиональное мнение о подобных разъяснениях ВС? Своевременны ли они? И какие последствия могут иметь для рядовых граждан?

— Подобные разъяснения, безусловно, нужны и полезны, — подчеркивает Михаил Авдеев. — Кроме того, на наш взгляд, их мало даже несмотря на повторы (например, обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный 1 октября 2014 года практически повторяет и обобщает все то, что уже было прокомментировано и разъяснено в 1998 и 2010 годах).

— Мы думаем, что главные проблемы кроются в общей низкой правовой грамотности населения и царящем в нашем обществе правовом нигилизме, — резюмирует Людмила Грудцына. — Так что разъяснения высших судов большинство граждан, к сожалению, читать не будет, они выпущены главным образом для самих судей, адвокатов и риелторов. А вот уже наша задача, как профессиональных защитников, и заключается в том, чтобы предупреждать граждан о последствиях тех или иных сделок. Правда, для этого они должны к нам хотя бы обратиться.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Валерий Рашкин

Политик, депутат Госдумы РФ

Андрей Песоцкий

Доцент кафедры экономики труда СПбГЭУ

Никита Кричевский

Доктор экономических наук

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня