18+
воскресенье, 29 мая

Долевое строительство отменяется?

Смогут ли люди покупать себе новое жилье после предполагаемых в 2016 году поправок

  
3430
Долевое строительство отменяется?
Фото: Виталий Невар/ТАСС

Правительство решительно настроено изменить отдельные положения закона о долевом строительстве. Действительно ли новации позволят снизить риски дольщиков и убрать с рынка недобросовестных игроков? А может, наоборот, приведут отрасль к полному коллапсу? Мнения чиновников и девелоперов на этот счет расходятся.

Главное — не навредить

Когда в конце 2014 году ГК «СУ-155» попала в сложную финансовую ситуацию (напомним, подмосковные чиновники потребовали от одного из крупнейших отечественных застройщиков выплаты задолженностей по штрафам и арендной плате за землю общей суммой более 700 миллионов рублей), в верхних эшелонах власти начались разговоры о необходимости доработки и совершенствования «столпа» российского строительного рынка — закона о долевом строительстве № 214-ФЗ. Не исключено, что они так разговорами бы и остались, однако дальнейшее развитие событий (порядка 20 уже поданных исков о банкротстве «СУ-155», заморозка строек и санация холдинга) привело к тому, что в середине декабря 2015 года на рассмотрение в Госдуму был внесен проект соответствующих поправок, автором которого стало министерство строительства и ЖКХ. Документ предполагает, что уже через несколько месяцев девелоперам придется работать по новым, гораздо более жестким правилам.

В частности, подразумевается, что с 1 марта 2016 года привлекать денежные средства дольщиков смогут лишь те застройщики, собственный капитал которых будет составлять как минимум 5% от средневзвешенной стоимости строящегося жилья (определяется путем произведения площади объекта на цену квадратного метра), но не менее 1 миллиона рублей. При этом на официальном сайте каждой компании должна быть размещена информация о ее бенефициарных владельцах, а также аудиторское заключение за последний год работы. Все подобные организации также будут занесены в Единый электронный реестр (срок создания — не позднее 1 июля 2016 года) с целью повышения эффективности контроля за их деятельностью со стороны соответствующих государственных надзорных органов. Плюс к этому средства дольщиков предлагается аккумулировать в банках на так называемых эскроу-счетах, доступ к которым будет открываться застройщикам только при выполнении ряда обязательных условий. Правда, в этом случае последние получат некоторые послабления (например, не страховать свою гражданскую ответственность).

Многие чиновники абсолютно уверены: пора для подобных нововведений давно назрела и крайне необходима рынку именно сейчас.

В частности, Заслуженный строитель России, сенатор от Воронежской области Сергей Лукин, считает, что они являются исключительно социально ориентированными и смогут не только стабилизировать строительную отрасль, но и серьезно увеличив степень защиты прав дольщиков.

Замминистра строительства и ЖКХ Наталья Антипина уверяет: за десяток лет своего существования закон о долевом строительстве доказал свою эффективность, превратившись в самый распространенный среди граждан механизм для приобретения нового жилья. Следовательно, никто ничего отменять не будет, речь идет всего лишь о совершенствовании отдельных положений.

Гендиректор АИЖК Александр Плутник также отмечает, что государство уже никак не может не реагировать на создавшуюся ситуацию, когда число обманутых дольщиков продолжает увеличиваться, как и случаи срыва сроков сдачи новостроек. И поскольку поправки призваны четче отрегулировать правила и устранить существующие пробелы, то от них в конечном счете выиграют все — и застройщики, и дольщики.

У представителей бизнес-сообщества имеется несколько иная точка зрения на этот счет.

Действительно, любой закон со временем нужно совершенствовать и уточнять, соглашается сопредседатель общероссийской общественной организации «Деловая Россия», председатель совета директоров ГК «Гранель» Андрей Назаров, однако момент для этого выбран совершенно неудачно. В настоящее время, поясняет он, от любых новых «телодвижений» отрасль начинает трясти далеко не мелкой дрожью (чего стоит недавнее вмешательство в сферу страхования жилья, которое заметно увеличило риски в этом сегменте). Если же в результате поправок начнутся какие-то пробуксовки в сфере строительства, то проигравшими окажутся не только застройщики с дольщиками, но и государство в целом.

Поэтому девелоперы считают, что основные пункты поправок следует для начала пересмотреть и скорректировать, в противном случае вместо пользы для отрасли получится сплошной вред.

Если оставить требование к размеру собственного капитала застройщика неизменным, то как минимум 50% девелоперов в России не будут ему соответствовать, а, следовательно, обанкротятся и уйдут с рынка, отмечает глава ГК «МОРТОН» Александр Ручьев (в столичном регионе, по мнению руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, доля таких игроков гораздо больше — около 70%) Это предсказуемо приведет к дефициту жилья и резкому увеличению его стоимости, учитывая, что в одном только Подмосковье примерно 95% всех сделок с «первичкой» проводятся по ДДУ. Причем речь идет не только о тех проектах, что строятся с долевым участием, а вообще всей «первичке». А следом за ней неизбежно подскочит и «вторичка».

Так что если уж без этого пункта обойтись никак нельзя, то пусть это будет хотя бы 1,5−2 процента, но никак не 5. Такое снижение даст хоть какую-то возможность удержаться в сфере не только гигантам, но и более мелким игрокам, что положительно скажется на конкурентоспособности рынка.

Положение об эскроу-счетах, по мнению застройщиков, также в себе некоторую опасность для покупателей. До сих пор не очень понятно, высказываются они, насколько эффективен будет этот прием в реальных условиях. Главное — кто, как и на каком основании будет гарантировать дольщикам возврат размещенных в банке денег, задаются вопросом эксперты, когда кредитно-финансовая организация обанкротится или лишится лицензии, ведь механизм страхования таких средств (как на этот случай, так и в принципе) не предусмотрен?

Точно так же вызывает вопросы у девелоперов и предложение возмещать им со следующего года затраты на возведение социальной инфраструктуры только тогда, когда она будет безвозмездно передана в федеральную или муниципальную собственность.

«Нет, мы не отказываемся от своих социальных обязательств, — говорит один из застройщиков „средней руки“, пожелавший остаться неназванным. — Понятно, что люди не будут покупать жилье, что называется, в чистом поле, без детских садов, больниц, магазинов, культурно-досуговых центров поблизости. Но где тут, позвольте спросить, вклад государства? Ведь фактически такое предложение означает его отказ от своих социальных обязательств по созданию благоприятной среды для собственных граждан и перекладывание на чужие плечи. Где нам брать оборотные средства для этого? Только если у самих же дольщиков, повышая ценники».

А они, кстати, добавляет он, и без того подпрыгнут, если разговоры о вероятности взимания с 2016 года налога с девелоперов за нереализованные квадратные метры все же материализуются в поправках.

Поэтому неудивительно, что застройщики консолидированно призывают представителей власти не рубить с плеча. В качестве программы-минимум со стороны первых звучит призыв отложить введение предлагаемых поправок к закону № 214-ФЗ на срок от 6 до 9 месяцев, чтобы детально обсудить все возможные варианты и взвесить их последствия. А Максим Сурайкин, председатель политической партии «Коммунисты России», пошел еще дальше и направил обращение Дмитрию Медведеву, в котором попросил премьер-министра Правительства России вообще не вводить никакие изменения в закон. В обновленной редакции, считает политик, практика долевого строительства будет фактически ликвидирована, что подорвет доверие населения к институтам власти и приведет к серьезным негативным последствиям не только социального, но и политического характера.

Рамблер новости
СМИ2
24СМИ
Юридическая консультация
Комментарии
Первая полоса
Рамблер новости
СМИ2
24СМИ
Жэньминь Жибао
Медиаметрикс
Финам
Миртесен
Цитаты
Иван Коновалов

Директор Центра стратегической конъюнктуры

Руслан Хасбулатов

Экономист, экс-председатель ВС России

НСН
В эфире СП-ТВ
Фото
СП-Юг
СП-Поволжье