Что придет на смену льготной ипотеке

Пресс-служба Агентства по ипотечному жилищному кредитованию объявила о запуске нового кредитного продукта, единого для первичного и вторичного жилья. Его условия и своевременность вывода на рынок, по мнению руководства организации, продиктована максимальными темпами роста инфляции в стране. Мы спросили у экспертов, насколько жизнеспособна данная инициатива и есть ли у нее недочеты.

Вкратце суть новации «Переменная ставка» от АИЖК выглядит не слишком сложной. Во-первых, процентная ставка по кредиту привязывается к фактическому уровню инфляции в России и пересматривается ежеквартально. В частности, в первом квартале 2016 года она составит 13,2% при инфляции по итогам 2015 года на уровне 12,91% (тогда как прогноз Банка России предполагает, что в 2016 году инфляция будет колебаться в диапазоне 5,5−6,5%, а в 2017 и 2018 году упадет до отметки в 4%).

При этом ежемесячный взнос по кредиту не ставится в зависимость от инфляции и жестко фиксируется на весь срок действия договора (от 3 до 30 лет с возможностью пролонгации). К тому же он на 5% ниже, чем платеж по подобному кредиту с фиксированной ставкой. Данный нюанс, как подчеркивается в пресс-релизе АИЖК (имеется в распоряжении «СП»), нивелирует возможность неожиданного роста расходов заемщика даже в том случае, когда уровень инфляции продолжит расти. Если же вектор инфляции возьмет курс на снижение, то срок кредита, равно как и ставка по нему, автоматически сократится, полностью избавляя заемщика от процедуры рефинансирования продукта.

Вот только будет ли этот вариант (который, кстати, распространяется как на первичное, так и на вторичное жилье) по-настоящему адекватным ответом суровым российским экономическим реалиям?

«Поскольку в любом случае рынок ждет какую-то альтернативу завершающейся программе льготной ипотеки, то что-то должно быть предложено, чтобы избежать панических настроений среди покупателей, — отмечает руководитель отдела ипотеки компании „МИЭЛЬ-Новостройки“ Татьяна Гусева. — Так что, с одной стороны, такой шаг своевременен».

Но с другой стороны, подчеркивает эксперт, учитывая экономическую ситуацию в стране и уровень инфляции, можно было бы предложить и более интересные условия для потенциальных заемщиков.

Подобного мнения придерживаются и другие представители риелторского сообщества. В частности, член Гильдии риелторов Московской области Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр Недвижимость», также не усмотрел в данной инициативе ничего оптимистичного. «Процентная ставка в 13,2% в нынешних условиях неуверенности в завтрашнем дне не оживит ипотеку, — считает он. — Реальное оживление могло бы наступить при снижении процентной ставки до 9−10% годовых, но это пока невозможно».

Безусловно, развивает мысль Елена Валуева, у кого-то данный продукт вызовет интерес, ведь при повышении ставки растет срок кредита, а не сумма ежемесячного платежа, что очень удобно. Сергей Рябчиков, например, считает, что к кредиту внимательно присмотрятся те, кому жизненно необходима покупка жилья. Правда, по его мнению, предложение не даст рост кредитования в сравнении с действующими схемами, а может только перераспределить потоки тех, кто в любом случае ипотечный кредит будет брать. А Андрей Носонов, руководитель ипотечной группы департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», не исключает того, что программа, как новый инструмент, обладает необходимым потенциалом, чтобы удержать рынок ипотеки и будет достаточно востребована в связи с возможностью рефинансирования и пролонгации сроков кредитования (а это для сегодняшнего рынка весьма интересное предложение).

Но все же массовой популярности эксперты от этого продукта АИЖК не ждут.

Татьяна Гусева, например, ожидает, что «Переменная ставка» не будет нужна россиянам, прежде всего, в связи с уровнем инфляции. А также с тем, что заемщик не знает точно, каков у него будет размер переплаты на весь срок кредитования.

«Сейчас для заемщиков очень важна надежность банка и понятный ипотечный продукт, — отмечает она. — К тому же в последний год у многих на слуху печальные истории валютных заемщиков. Поэтому люди со все большей опаской начинают относиться к тем предложениям, где нет конкретики».

К тому же «Переменная ставка», считают знатоки вопроса, скрывает в себе ряд приличных «скользких мест».

Во-первых, считает Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», это сама плавающая ставка:

— Оформляя ипотечный кредит с фиксированной ставкой, заемщик знает, какую сумму каждый месяц и в итоге он выплатит банку за определенное количество лет. В случае оформления кредита с переменой плавающей ставкой картина получается иной. То есть заемщик четко знает, какую сумму он платит банку ежемесячно, однако период выплат и итоговая сумма переплаты могут меняться, поскольку ставка пересматривается каждые три месяца. Если инфляция будет высокой, может получиться так, что выплаты по кредиту растянутся с 15 лет до 20 или 25, а сумма переплаты значительно увеличится.

«Кроме этого, — развивает мысль Татьяна Гусева, — стоит отметить еще и тот факт, что не все банки являются партнерами АИЖК. Следовательно, не во всех кредитных организациях данный продукт можно будет получить». Особую важность, по мнению Гусевой, приобретает и тот факт, что среди партнеров АИЖК нет крупных банков, в которые наиболее часто обращаются за ипотечным кредитом. А доверие к банку, повторяется она, сейчас играет далеко не последнюю роль.

Сергея Рябчикова смущает то, что он так и не смог найти в описании программы четких ответов на два важных вопроса.

Первый — какова, все-таки, зависимость между процентной ставкой и декларируемым уровнем инфляции? «Не получится ли так, — размышляет риелтор, — что декларируемая инфляция снизится до обещанных 4%, а процентная ставка — всего, к примеру, на 0,4%? А что, ведь никто никого не обманывает, по факту же ставка снижается».

Второй — где гарантии, что инфляция больше не вырастет? Исключить фактор роста данного параметра, по мнению Рябчикова, в нашей стране может только неисправимый оптимист. Если же это произойдет, то он не исключает, что процентная ставка может и возрасти следом за ней.

Значит, подытоживают эксперты, в качестве действенной меры поддержки ипотечного рынка данная инициатива рассматриваться не может. В целом в текущей экономической ситуации взять на себя такие риски и все время зависеть от уровня инфляции будет готово совсем небольшое количество потенциальных заемщиков, констатирует Татьяна Гусева. Да и доверие населения к обещаниям правительства (в том числе и в части инфляции) подорвано, добавляет Сергей Рябчиков, так что потока ипотечных кредитов по этой программе, сопоставимого с потоком ипотеки с господдержкой, ждать не стоит.

И, пожалуй, в этой точке зрения есть рациональное зерно. Особенно если принять во внимание комментарий генерального директора АИЖК Александра Плутника относительно предполагаемой целевой аудитории данного кредитного продукта. А он отметил, что этот кредит ориентирован на людей, которые разбираются в макроэкономических индикаторах и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию.

Какова доля таких граждан в общем потоке желающих получить сейчас ипотечный кредит, остается только предполагать. Но вполне очевидно, что данная группа далеко не внушительна по своей численности.