Рынку новостроек лихие 90-е шлют привет

Застройщики столичного региона в формате круглого стола обсудили проблему перенасыщения первичного рынка непроданными объектами. Чего они опасаются большего всего и как планируют действовать в сложившейся ситуации?

Три-пять лет назад, когда все были уверены, что «вторая волна» мирового кризиса осталась далеко позади, суммарная площадь всех новостроек столицы, выставленных на экспозицию, оценивалась примерно в 4,5 миллиона квадратных метров. В начале прошлого года, когда разогнавшийся первичный рынок «влетел» в очередную «темную зону», этот показатель вырос до 5,9 миллиона «квадратов». Сегодня же, по информации руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в границах столичного региона на продаже находится более 7 миллионов квадратных метров жилья.

Получается, что строительная отрасль продолжает исправно выдавать на-гора жилые проекты, невзирая ни на какие негативные экономические реалии. Вместе с тем падение интереса потенциальных покупателей к данному, фигурально выражаясь, продукту, продолжает неуклонно падать.

В таких условиях перед застройщиками, как и перед рядовыми гражданами, в полный рост встает проблема выживания. Ведь, чтобы получить хоть какую-то прибыль и удержаться на плаву, этот внушительный объем новых квартир надо умудриться продать. А как?

Универсального рецепта для всех, как выясняется, пока не существует, однако необходимость мимикрировать под реалии сегодняшнего дня остро стоит перед каждым девелопером. И в этом вопросе они разделились на группы, придерживающиеся порой диаметрально противоположных взглядов и стратегий.

Так, некоторая часть застройщиков в попытке по максимуму аккумулировать на себя весь текущий спрос, предпочла вести сознательную игру на понижение конечной стоимости продукта. Главная ставка в ней сделана на сокращение производственных расходов. Правда, стоит отметить, что нередко это делается в ущерб качеству, поскольку и дальше выдерживать подобную линию поведения безболезненно для всех участников рынка уже не получается. Так как, по словам экспертов (в числе которых, например, Игорь Козельцев, директор одного из жилых проектов компании IKON Development), продажная цена и без того уже едва ли не вплотную приблизилась к себестоимости строительства.

Другая группа девелоперов, наоборот, решила неукоснительно придерживаться политики сохранения ценового уровня своих объектов, а в качестве стимуляции потребительского спроса избрала такой инструмент, как предоставление клиентам дополнительных преференций. В число наиболее распространенных из них вошли:

• предельно возможное разнообразие предложения, то есть включение в девелоперский портфель проектов как массового, так и премиального сегментов;

• максимальное расширение доступных потребителю механизмов приобретения жилья, от совместных с банком ипотечных программ до предоставления длительных отсрочек и лизинга;

• расширение квартирографии;

• агрессивные рекламные кампании;

• развитие сервиса постпродажного обслуживания объектов недвижимости.

И, пожалуй, эта последняя стратегия в нынешних сложных условиях рынка наиболее действенна. Именно тот девелопер, чей продукт наиболее разнообразен с точки зрения богатства выбора типов планировок, классности объектов (равно как и стадий их строительной готовности), а также схем оплаты, в конечном итоге и останется на плаву даже в условиях низкой платежеспособности целевой аудитории, уверяет тот же Игорь Козельцев.

Но все же главной стратегией, позволяющей сохранить бюджет, выделяемый для продвижения проектов на рынке на прежнем уровне, но при этом расширить клиентские потоки, эксперты считают умение не только слушать, но и слышать клиента, предлагая последнему как объекты с техническими параметрами, подходящими именно ему, так и схемы приобретения, специально «заточенные» под него.

Потому что сегодня, отмечают эксперты, покупательский спрос хоть и стабилен, но, во-первых, невысок, а, во-вторых, распределен по времени. Люди, говорят они, принимают окончательные решения о покупке квартир в новостройках крайне осторожно, принимая во внимание вполне реальные для большинства населения повышенные риски как минимум существенного сокращения собственных доходов, а как максимум — вообще потери рабочего места.

Сейчас, подчеркивают знатоки рынка, решающими стимулами покупки выступают всего два фактора — итоговая стоимость объекта, а также удобные формы оплаты приобретения. И если государство исчерпало резервы для поддержки строительной отрасли (или не готово использовать их в текущий момент времени), то застройщики соглашаются взвалить эту ношу на себя. Тем более, что, по словам представителей девелоперского сообщества, они уже делали это ранее, не далее как на стыке 2014 и 2015 годов, когда предлагали населению и субсидированные ставки по ипотеке, и платные рассрочки.

Возможно, кому-то может показаться странным тот факт, что девелоперов вдруг так сильно стал беспокоить уровень платежеспособности населения, особенно после того, как государство продлило программу субсидирования ставок по ипотечным кредитам, что позволило прозвучать осторожно-оптимистичным высказываниям о наметившихся тенденциях по выходу «первички» из кризиса.

Однако данная позиция, равно как и движение в сторону сохранения уровня продаж на приемлемом для себя уровне путем сдерживания роста стоимости квадратного метра даже в ущерб маржинальности проектов становится понятнее, если принять во внимание опасения некоторых участников рынка на предмет того, что на самом деле рынок и не думал еще достигать своего дна. А низкий уровень покупательского спроса, заставляющий игроков на «первичке» действовать в столь маловыгодном для себя ключе, скорее всего, будет снижаться и дальше как минимум в течение двух последующих лет.

Примечательно, что корни этой тенденции, считают отдельные специалисты, кроются не только в ухудшении экономической ситуации в связи с пресловутыми санкциями. Как поясняет заместитель гендиректора по продажам ОАО «Главстрой Девелопмент» Павел Лепиш, здесь сыграют свою негативную роль демографические проблемы. В частности, уверяет эксперт, в самое ближайшее время рынку недвижимости «прилетит привет» из лихих девяностых. В том смысле, что количество потенциальных покупателей возрасте от 23 до 25 лет существенно сократится из-за падения рождаемости, случившегося в тот период. А ведь гражданам именно этой возрастной категории в краткосрочной перспективе предстоит стать основным костяком покупательского спроса.