Москвичей хотят загнать в новостройки, которые никто не покупает

Даже девелоперы видят в программе реновации пятиэтажек не только плюсы

  
12834
Москвичей хотят загнать в новостройки, которые никто не покупает
Фото: Alexei Moschenkov/Russian Look/Global Look Press

Сторонники поголовной реновации столичных пятиэтажек, пусть и в довольно грубой, безапелляционной форме, но заявляют о своей позиции достаточно громко. Не менее активно и открыто защищают свою точку зрения москвичи, считающие не саму идею сноса ветхого жилья, а саму эту новацию фикцией, обманом и нарушением Конституции. Естественно, во всю мощь задействовали свои административные ресурсы чиновники. А вот девелоперы, которые, по идее, должны резвым аллюром выстраиваться в очередь на сотрудничество с властями столицы в этом вопросе, почему-то держатся обособленно, не критикуя, но и не превознося новацию. С чего бы это? Ведь речь идет о миллионах квадратных метров жилья и огромных престижных территориях, казалось бы, строй — не хочу.

«СП» решила задать несколько вопросов представителям сообщества застройщиков, зарекомендовавших себя солидными игроками на столичном рынке недвижимости.

«СП»: — В чем, по вашему мнению, заключается главный плюс активно обсуждаемой сейчас программы реновации столичного жилья?

— Это превентивное решение проблемы, которая может встать во весь рост уже через 10−15 лет, — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Несмотря на то, что панельные пятиэтажки второго периода индустриального домостроения более долговечны, чем уже снесенные в «нулевые» дома, их ресурс также ограничен, как и возможность капитального ремонта. Поэтому власти города решили провести реновацию сейчас, пока проблему можно решить постепенно, а не в авральном режиме. Соответственно, появляется возможность проводить взвешенную и грамотную градостроительную политику, которая в конечном счете поможет разрешить ряд проблем, мешающих сегодня в том числе и строительному комплексу. К ним относится — перегруженность дорог, недостаток социальной инфраструктуры, старение коммунальных сетей. Иными словами, реновация создаст более благоприятную среду для реализации современных проектов жилого комплекса.

Читайте также

— В долгосрочной перспективе, — дополняет коллегу управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, — программа реновации введет в оборот строительной отрасли огромное количество перспективных и ликвидных участков под новые проекты. И если прошлая волна сноса, скорее, спровоцировала спорадический рост точечных проектов в хорошо обжитых локациях, то квартальный метод застройки в нынешних условиях действительно позволит обновить облик города. Напомню, что освоение малопригодных для строительства участков (заброшенных набережных, промзон) — это вынужденная мера в условиях нехватки новых земель в старых границах Москвы. Снос «хрущевок» позволит девелоперам (как предполагается, они будут привлечены к реновации после 2020 года) начать реализацию проектов в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурной сетью.

«СП»: — Как известно, абсолютно непогрешимых решений не существует. В чем же тогда, на ваш взгляд, состоят слабые места предлагаемой властями города программы?

— Властям, — полагает Андрей Колочинский, — необходимо учитывать текущую ситуацию на «первичке», чтобы реновация в конечном итоге не отразилась негативно на отрасли. Дело в том, что сегодня в столице экспонируется более 40 тысяч лотов в продаже. По некоторым данным, доля непроданных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках достигла 26%. При этом власти не скрывают, что объем построенного жилья будет в 2−2,5 раза превышать площадь, необходимую для расселения жителей панельных пятиэтажек. Впоследствии при участии застройщиков также потребуется увеличить площадь заселения в новых кварталах, чтобы участие «частников» окупилось за счет реализации дополнительных «квадратов». Таким образом, на рынке может усугубиться превышение предложения над спросом, что может привести к обвалу цен или банкротству застройщиков.

Мария Литинецкая убеждена, что главный минус новации — это спешка, с которой власти принялись избавляться от хрущевок. Она породила мощную оппозицию городской инициативе (прежде всего, со стороны самих жителей «хрущевок»). В свою очередь, реакция жителей спровоцировала власть на отступление в одном из главных принципов программы — квартальной застройке.

— Если дома будут сносить исключительно по желанию собственников, — утверждает она, — то в город, скорее всего, вернется точечная застройка, но на этот раз массовая. Полагаю, что властям следовало провести долгую подготовку к вынесению своей инициативы на обсуждение, предложить жителям пятиэтажек максимально детализированный план расселения, варианты альтернативного жилья, конкретные проекты и сроки. В этом случае удалось бы избежать ненужной суматохи и завоевать больше сторонников.

Кроме того, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин обращает внимание на тот факт, что в настоящее время отсутствует публичная информация о возможных формах участия девелоперов в программе.

— Представляется, — думает он, — что если город, как оператор программы, не намеревается в перспективе выступить серьёзным конкурентом частных девелоперов, он должен выработать адекватные формы их участия в ней, поддержав тем самым рынок.

«СП»: — А насколько перспективным, с точки зрения условного девелопера, будет его участие в такой программе?

— Сама возможность получения подряда на работы и продажи квартир для переселяемых жителей, — уточняет Сергей Нотин, — интересна не всем, поскольку не все девелоперы готовы выступать городскими подрядчиками, и не у всех могут оказаться квартиры в требуемых локациях по нужным ценам. К тому же, если не говорить о расселении силами девелоперов, примеров которого на московском рынке было достаточно, то город, например, может продавать с торгов освобождённые после сноса пятиэтажек территории, компенсируя таким образом свои затраты.

В конечном итоге, считает Андрей Колочинский, перспективность участия во многом будет определяться конкретным участком, который достанется застройщику в разработку:

— Кварталы панельных пятиэтажек разбросаны по всей Москве в самых разных районах — как более, так и менее удачных. Потенциал доходности у всех проектов реновации будет сильно различаться: одни кварталы «зажаты» между железнодорожными путями и автомагистралями, а другие — находятся среди зеленых «островов» в престижных уголках столицы. Кроме того, конкурентная ситуация в некоторых локациях не всегда располагает к реализации новых проектов. Так, на Юго-Восточный административный округ приходится 25% всего предложения массового первичного жилья в Москве. Каждый последующий проект на месте местных пятиэтажек (а здесь их предостаточно в Выхино, Кузьминках, Рязанском районе) будет до предела обострять конкуренцию.

«СП»: — Сложно ли будет работать в сложных условиях плотной городской застройки? Легко ли будет наладить логистику?

— Большинство столичных застройщиков, — полагает Литинецкая, — обладает необходимым опытом работы в самых непростых условиях и сложных для освоения площадках. Пожалуй, главная сложность может быть связана со сроками, в которые власти планируют провести реновацию. Если в проект будут заложены «стахановские» темпы расселения и строительства, то город рискует превратиться в одну огромную стройку, что, скорее осложнит жизнь москвичам, а не застройщикам.

Читайте также

«СП»: — Насколько вообще затратным может оказаться участие девелоперов в программе? И какую, в конце концов, выгоду они впоследствии могут получить?

— Полагаю, — говорит Мария Литинецкая, — что для привлечения застройщиков власти постараются создать более выгодные условия работы, чем обычно. К примеру, может быть обеспечено ускоренное и льготное технологическое подключение, а также особые условия получения земельных участков. В совокупности это позволит снизить себестоимость строительства квадратного метра на 20−30%, а значит — создать более бюджетный продукт для покупателей при сохранении качественных характеристик.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Трухачёв

Политолог

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Анатолий Баранов
Анатолий Баранов

10 лет для современного издания — это уже много, и как-то незаметно прошли они для «Свободной прессы», за сравнительно небольшой срок превратившейся в одно из ведущих СМИ на российском медиарынке. Посмотрел архив собственных комментариев для «СП» — да, как-то незаметно накопилось под сотню. Много. Но ведь и годы идут. Так что закономерно. Надеюсь, на этом не остановится. Недавно комсомол отпраздновал 100 лет. Так и «Свободной прессе», вошедшей сегодня в пионерский возраст, желаю через некоторое время прибавить к 10-летней отметке еще нолик!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня