Хорошую дачу отдадут почти даром

Почему и как сильно застройщики «ужимают» площади новых домов? Сколько готов заплатить покупатель за качественный земельный надел? Сможет ли рынок загородной недвижимости победить пессимистические тенденции и когда это произойдет? Ищем ответы в аналитических выкладках экспертов.

Девелоперы стали заложниками ситуации

Экономическая ситуация продолжает давить на участников первичного рынка загородной недвижимости, вынуждая сокращать размеры выводимых на продажу объектов. Так, к настоящему моменту средняя площадь типового домовладения в этом сегменте колеблется на уровне 130 квадратных метров, в то время как 4 года назад она была почти на 40% больше (около 210 «квадратов»).

По свидетельству аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», подобная тенденция в той или иной степени затронула все без исключения форматы загородной недвижимости. В частности, таунхаусы с 2013 года потеряли более 7% своей площади, квартиры в малоэтажных домах — более 11%, дуплексы — более 18%. Земельные наделы также не избегли этой участи. Теперь размер средневзвешенного придомового участка с коттеджем составляет чуть более 13,5 сотки (-28,4% к показателям 2013 года), а типовой участок без подряда занимает в среднем 14,2 сотки (-12,9% за 4 года).

Однако, отмечают эксперты рынка, даже столь серьезно «усохшие» в размерах объекты все еще кажутся современным покупателям слишком большими. Внутренняя статистика продаж крупных компаний свидетельствует: в тех сделках купли-продажи, что доводятся на «загородке» до логического завершения, фигурируют домовладения со средней площадью в 100 квадратных метров. Это без малого на 23% меньше нынешнего типового предложения.

Если рассматривать данную ситуацию отдельно по каждому сегменту, то процентное соотношение получается еще более значительным. Например, разница между выставляемыми на продажу и реально приобретаемыми участками без подряда составляет более 32% (14,2 и 9,6 сотки соответственно). Сектор малоэтажной застройки демонстрирует схожие показатели: продавцы выводят на рынок объекты площадью около 64 квадратных метров, но спросом среди покупателей пользуются лоты площадью порядка 45 «квадратов».

На первый взгляд никаких сложностей в том, чтобы подогнать новые проекты под требования массового спроса, не существует. Но оперативно исправить ситуацию не позволяет тот факт, что девелоперы, подчеркивают знатоки вопроса, стали заложниками ситуации. Они, уверен директор «инкомовского» департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор, и рады бы оказаться, как говорится, в тренде, только для этого у них нет ни возможностей, ни средств в силу большой инертности рынка и отсутствия хороших продаж. Поэтому, полагает эксперт, ждать совпадения тенденций спроса и предложения стоит минимум лет через 5.

«Вторичка» заросла неликвидом

Столь же пессимистичная картина складывается и на загородной «вторичке». Подавляющее большинство выставляемых на реализацию объектов сосредоточено лишь в трех категориях: дачи (28% всего объема), коттеджи (32%) и земельные участки (36%). При этом сам объем предложения как таковой сократился только по сравнению с 2016 годом сразу на 33%. Главным образом это происходит потому, уверены аналитики, что владельцы объектов устали наблюдать постоянно снижающуюся покупательскую активность и, разуверившись в скором восстановлении рынка, начали снимать объекты с продажи.

Средняя площадь оставшихся на реализации лотов колеблется в диапазоне от 185 (коттеджи) до 95 (дачи) квадратных метров. Размер типового земельного участка (без подряда) составляет 21 сотку. При этом средняя стоимость коттеджа составляет примерно 11,5 миллиона рублей (-3,8% за последний месяц), а дачи — 7 миллионов (-11,4%), земельный же надел оценивается в 700 тысяч рублей (-25%).

В силу «зарастания» сегмента вторичной загородной недвижимости крайне неликвидным товаром (по данным «ИНКОМ-Недвижимости», это порядка 80% всего нынешнего объема предложения) и продолжающегося падения покупательского спроса с января по июнь 2017 года было закрыто на 15% меньше сделок купли-продажи, чем за аналогичный период 2016 года.

В этом объеме пальму первенства удерживают за собой дачи, на них приходится 44% реализованного покупательского спроса. На втором месте расположились коттеджи (25%), а замыкают лидерскую тройку участки без подряда (21%). Как показывает практика, дачи чаще всего покупаются в том случае, если они построены сравнительно недавно, но их цена не превышает 3 миллиона рублей. Коттеджи новые собственники стараются выбирать с меблировкой, однако «потолок» стоимости таких объектов редко превышает 6 миллионов рублей. Те же, кто останавливает свой выбор на земельных наделах, выбирают качественные предложения с подведенными коммуникациями. Прекрасно понимая, что бросовые цены являются верным признаком низкокачественного неликвида, они, тем не менее, не согласны отдавать за приобретение более 1,5 миллиона рублей.

При этом в большинстве случаев стороны торгуются, как говорится, до последнего. Так, на загородный объект эконом-класса можно без особого труда получить скидку от собственника в диапазоне 10−15%, а на лоты бизнес- и премиум-класса — от 15 до 40 процентов. Однако на фоне того, что за последний год размер скидок для покупателей недвижимости в этом сегменте и так вырос почти на 200%, даже эта мера не приносит должного эффекта. В результате, подчеркивает руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов, на «загородке» все отчетливей проявляется «синдром разочарованного продавца», когда отсутствие не только сделок, но даже и просто просмотров вынуждает владельца либо продавать объект гораздо ниже своих ожиданий, либо снимать его с реализации до лучших времен.