Двадцать лет без роста цен на жилье

В 2014 году, который стал, по сути, отправной точкой нового витка кризиса в российской экономике, на вторичном рынке столицы в экспозиции находилось не более тысячи квартир, расположенных в новостройках (2,3% от всего объема предложения в сегменте). Однако за прошедшие три года, свидетельствуют аналитики, их количество возросло аж на 120%, так что теперь они оттягивают на себя уже 5,7% московской «вторички», что в числовом выражении составляет порядка 2,1 тысячи объектов. Местами их наибольшей концентрации стали Юго-Западный (16%), Западный (14%) и Северо-Восточный (14%) административные округа.

Для специалистов такая тенденция не стала неожиданностью. Как говорит руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, это результат так называемой «второй волны», которая захлестывает рынок подержанных квартир ровно через три года после того, как объекты были приобретены их нынешними владельцами. Последние выводят их на реализацию по целому ряду причин. Например, потому, что именно столько составляет минимальный срок владения недвижимостью, после которого ее хозяин освобождается от уплаты налога при его продаже. Еще один мощный мотивационный фактор — невозможность продать квартиру ранее, еще на стадии оформления прав собственности, в связи с неактуальной на тот момент для владельца ценой.

Вероятно, полагают аналитики, инвесторы (которыми в подавляющем большинстве являются частные лица, а не профессиональные игроки рынка) сочли, что сейчас наступил подходящий момент для того, чтобы монетизировать имеющиеся активы. И, в принципе, определенный резон в этих рассуждениях есть, ведь в среднем подержанные объекты, сданные в эксплуатацию не более трех лет назад, примерно на 15% дороже своих более старых конкурентов. Причем, в зависимости от местоположения, разница может доходить и до 20%, как, например, в Центральном или Западном АО. На руку таким квартирам в основном играют их более качественные технические характеристики — удобная планировка, большая общая площадь и новые инженерные коммуникации.

Однако экономические реалии вносят в расчеты граждан-инвесторов (многие из которых, фигурально выражаясь, с боем получали свои трофеи в жарких баталиях офисов продаж зимой 2014-го) серьезные корректировки.

Дело в том, что средняя стоимость предложения «вторички» в границах Москвы колеблется на уровне 10 с небольшим миллионов рублей (как для жилья эконом-класса, так и для объектов премиального сегмента). Однако средний чек сделки гораздо ниже этого значения, чуть более 7,5 миллиона. То есть ожидания продавцов превышают возможности покупателей более чем на 25%, а иногда и еще значительней.

В «штатном» режиме функционирования рынка недвижимости, уверяют знатоки вопроса, это расхождение не должно быть более 10%. Именно такая разница позволяет сторонам конструктивно торговаться и достигать компромиссов для осуществления взаимовыгодной сделки. Если же этот «зазор» выше, то разногласия, как сказали бы представители юридического сообщества, становятся непримиримыми. Как следствие, компромисса достичь не удается, что делает товарооборот в этом сегменте рынка крайне ограниченным.

По оценке «инкомовцев», в настоящее время не более четверти пытающихся продать свою недвижимость собственников может рассчитывать на успех своего предприятия, так как их ожидания лежат как раз в той самой десятипроцентной «зоне торгового комфорта». Остальным же придется совсем не сладко. Потому что сейчас, когда из каждых десяти квартир успешно продается от силы две, вести себя нужно рационально и грамотно, чтобы выиграть борьбу за «самое дешевое место», размышляет руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома. Кстати, разумных продавцов, придерживающихся подобной стратегии, становится больше, свидетельствуют риелторы.

И все же небывалое до настоящего момента количество проданных с дисконтом московских подержанных квартир (80% - в июле 2015 года, 87% - исторический рекорд — в мае 2017 года) свидетельствует о том, что у большинства продавцов сохраняется внутренний протест против такого положения дел. Поэтому они и не бросают бесплодных, по существу, попыток выйти на рынок «со своей ценой» и отстоять ее в диалоге с потенциальными покупателями, несмотря на то, что подобная категоричность фактически означает невозможность реализации объекта в обозримом будущем. Правда, профессиональные продавцы недвижимости все-аки могут и поблагодарить их за подобную принципиальность. Потому что в настоящее время объем предложения существенно превышает спрос, а повальное понижение цен на подержанные квартиры привело бы к обрушению рынка, заставив его искать очередное глубокое дно.

Перелом такой «дисконтной» тенденции, полагают представители риелторского сообщества, и возвращение доли продаж со скидкой на среднерыночный уровень (в диапазоне 50−60%) возможны лишь в двух случаях. Либо должен поменяться нисходящий ценовой тренд, влекущий за собой долгосрочную стабилизацию цен, либо по этому показателю должна сформироваться устойчивая положительная динамика.

Но, похоже, в обозримом будущем ни рынку нашей столицы, ни тем более рынкам всех остальных городов и весей вышеуказанные позитивные сдвиги не грозят.

Объясняя столь пессимистический прогноз, Сергей Шлома приводит в пример ситуацию на мировом рынке нефтедобычи. Когда в этом секторе в 2008 году разразился кризис, рассказывает он, цены на «черное золото» сначала упали, а потом вновь выросли. И страны-добытчики предположили, что они продолжат расти и дальше. Однако американцы со своей сланцевой нефтью перенасытили рынок. Что в результате стало с ценами на нефть, знает уж каждый первый россиянин. Учитывая, что, имея за душой такую технологию добычи углеводородов, США теперь могут бесконечно долго раскачивать нефтяные «ценовые качели» исключительно к собственной выгоде, эксперт предполагает, что цены на это сырье уже никогда не вернутся к той приснопамятной сотне долларов за баррель, а так и будут крутиться вокруг «полтинника».

Ровно то же самое, развивает мысль Шлома, происходит сейчас и на вторичном рынке столичной недвижимости. Пару лет назад «первичка» оттянула с него на себя значительную часть покупательского спроса, затоварив мегаполис аналогом сланцевой нефти — дешевыми новостройками в огромном количестве. Учитывая, что себестоимость «добычи», то есть строительства такого ресурса довольно высока, у «вторички» остается один способ борьбы с «конкурентами» — снижение цен. Потому что порога рентабельности у подержанных квартир попросту не существует.

И этот механизм, по утверждению «инкомовцев» уже был довольно успешно обкатан. Так, еще в 2016 году впервые за все время существования рынка недвижимости в России вторичные квартиры, обычно оценивающиеся на 20−30% выше новостроек, не только практически сравнялись с ними по стоимости, но кое-где даже опустились еще ниже.

По логике получается, что девелоперам не остается никакого иного варианта, кроме сокращения производства. И, видимо, он уже запущен, поскольку, если верить данным в открытых источниках информации, за первые 4 месяца 2017 года в столице было введено в строй почти в два раза меньше нового жилья, чем в аналогичном периоде предыдущего года. А к 2019 году, предполагают риелторы, свежих квадратных метров сдаваться будет еще меньше, и именно тогда, согласно их расчетам, рынок недвижимости столицы достигнет своего ценового «дна» и придет в равновесие. Если в тот момент собственники подержанных квартир попытаются поднять цены, то застройщики тут же начнут выводить на продажу более дешевые альтернативы и все эти «ценовые качели» вновь начнут свой разбег с отрицательным знаком. Так что в ближайшие 10−20 лет, чтобы совсем не остановить деятельность по продаже жилья, цены на жилье в Москве расти точно не будут.

Усугубить и без того крайне нерадостный прогноз может стартующая, несмотря на мощное протестное движения, программа реновации столичного жилья. Сергей Шлома, в частности, уверяет, что экспертное риелторское сообщество сейчас обсуждается вариант, при котором частные застройщики будут вынуждены минимизировать свою деятельность в мегаполисе, поскольку не смогут конкурировать с создаваемым Фондом содействия реновации. При этом не исключается, что часть из них обанкротится. И как в этом случае будет соблюдаться баланс между первичным и вторичным жильем — большой вопрос.