Жилье на Украине: Налетай, подешевело!

Мы продолжаем знакомить наших читателей с нынешним положением дел на рынке недвижимости и с ценами на жилье в странах бывшего Союза и в бывшем же соцлагере. Сегодня разговор пойдет об Украине.

Несмотря на безрадостную экономическую ситуацию на Украине, строительство высоток в крупных городах не думает останавливаться. Визуальные наблюдения подтверждает Госкомстат Украины: за 2016 год жилищное строительство продемонстрировало рост почти на 18%, за первое полугодие 2017-го — на 16,5%.

Нередко высотки пытаются втиснуть на месте объектов социальной инфраструктуры и зеленых насаждений, что зачастую является причиной резонансных силовых конфликтов между местными жителями и представителями застройщиков.

Бурный рост строительного сектора связан, по всей видимости, с тем, что в условиях «банкопада» (за последние три года ликвидировано порядка 100 коммерческих банков) и неразвитости фондового рынка квадратные метры рассматриваются фактически как единственный инвестиционный инструмент. К тому же цены на жилье с момента Майдана упали в свободно конвертируемой валюте не меньше, чем на треть. В прошлом остались те «тучные» годы, когда за «хрущевку» в Киеве отдавали по $100 тыс., беря долгосрочный кредит.

Аналитики рынка недвижимости утверждают, что средняя цена квадратного метра в киевских новостройках по состоянию на июль 2017-го составила $900, а медианная (та, по которой предлагают большинство «квадратов») — $785. За год средняя стоимость квартир уменьшилась на 2,8% (цены на жилье в прочих крупных городах Украины ниже на 15−20%). В структуре предложения первичного жилья преобладают новостройки эконом-класса — 33% и комфорт-класса — 30%, доля бизнес-класса — 25%, премиум-класса — 12% от общего количества. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») в целом по cтоличным новостройкам составил 2,6.

Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке в украинской столице — $1250, медианная — $1075; за год цены просели на 10%. В общем объеме предложения однокомнатные квартиры занимают 28%, двухкомнатные — 32%, трехкомнатные — 33% и 4-х комнатные — 7%.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуется жилье эконом-класса, на которое пришлось 84% всех сделок в Киеве. По итогам первого полугодия нынешнего года 92% потенциальных покупателей, делавших запросы на покупку недвижимости, интересовала цена квартиры в пределах $30 тыс. 62% купленного жилья в новостройках — однокомнатные квартиры.

Малометражки, помимо прочего, требуют меньших расходов на отопление в осенне-зимний период года, что постепенно становится роскошью для значительной части украинцев из-за немыслимого роста тарифов естественных монополий (от 2 до 8 раз в зависимости от вида услуг). Ситуация, когда украинцы будут сдавать жилье в счет оплаты драконовских коммунальных тарифов и налога на недвижимость (при площади свыше 60 «квадратов», что было утверждено 2 года назад в рамках «реформ»), может стать вполне обыденной.

По причине серьезного превышения предложения над спросом в кратко- и среднесрочной перспективе цены на жилье, вероятнее всего, будут снижаться. Так, с 2011 и по сегодняшний день на киевском рынке первичной недвижимости накопилось 76,5 тыс. нераспроданных квартир. В частности, в первом полугодии 2017 года в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, а сделок состоялось лишь 1,11 тыс., притом большинство из них были совершены еще в первом квартале года.

Отметим, что количество приобретенной населением недвижимости за последние три года могло быть куда большим, но «реформаторское» правительство Яценюка всего через полтора месяца после свержения Януковича начало демонтаж социального государства: была отменена инициированная «преступной властью донецких» программа «Доступное жилье 70/30», предусматривавшая государственную компенсацию 30% от стоимости жилья для молодых семей (таковой в 2013 году воспользовались 6,7 тыс. семей). Также резко были сокращено финансирование программ льготного кредитования молодежи и программы удешевления стоимости ипотечных кредитов. При этом более 5 млн. квадратных метров жилья, эксплуатируемого населением, находится в аварийном состоянии.

Что касается ипотечного кредитования, то оно после событий 2014 года находится в состоянии комы. С одной стороны, потенциальных заемщиков отпугивают существующие условия, поскольку средняя ставка по ипотеке превышает 20%, а минимальный аванс чаще всего составляет не менее 30% от стоимости жилья. С другой же стороны, банковские учреждения три последних года не спешили выдавать ипотечные кредиты, поскольку уровень инфляции «съедает» значительную часть прибыли фининституций, а валютные кредиты, которые бы позволили купировать риски банкиров, запрещены на Украине с 2011 года.

В общем, ситуация на рынке жилья Украины весьма противоречива. Таковой и будет и оставаться, пока в высоких киевских кабинетах не возобладает прагматичный взгляд на национальную экономику.