Российский стройкомплекс скорее мертв, чем жив

Пресс-службы как Министерства строительства, так и крупнейших частных застройщиков рассылают пресс-релизы, вся суть которых сводится, в принципе, к одной простой мысли — положение дел в строительной отрасли медленно, но уверенно выправляется. В качестве доказательств приводятся данные об увеличении объемов ввода в эксплуатацию нового жилья, росте числа сделок с привлечением ипотечного капитала и количества инвесторов.

Понятно, что и Минстрой, и компании-девелоперы являются лицами, так сказать, заинтересованными в подаче информации под определенным ракурсом, поскольку от этого напрямую зависят, например, вопросы финансирования и деловая репутация.

Пожалуй, более объективная информация о том, что же происходит с сегментом строительства в частности и рынком недвижимости вообще, находится в распоряжении организаций, не связанных напрямую ни с вертикалью власти, ни с бизнесом.

В частности, основываясь на ряде беспристрастных статистических данных ответ на вопрос, чего ждать от российского строительного комплекса попробовало дать 13 октября 2017 года Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ).

Согласно полученным аналитиками агентства выкладкам, все изменения в макроэкономике, случившиеся в последнее время, на эту отрасль пока не оказали никакого влияния. Хотя, по идее, должны бы были, ведь позитивных событий было достаточно.

Судите сами. Начиная с IV квартала прошлого года по начало нынешнего июля случился подъем внутреннего валового продукта. Только в период с апреля по июнь 2017 года в денежном выражении ВВП страны составил 21,69 миллиарда рублей, продемонстрировав рост на 2,5%. В промышленности в целом индекс деловой активности (так называемый PMI) также пошел вверх: в середине лета его среднее значение достигло отметки в 52%, тогда как в аналогичном периоде 2016 года это было 49%. Уровень безработицы, пусть и всего на 0,5 процентного пункта, но все же понизился к концу лета 2017 года до уровня в 5,2%.

Однако с тех пор как в 2015 году было сдано рекордное количество «квадратов» (85,3 миллиона), темпы его ввода в строй только падали. Не стало исключением и первое полугодие 2017-го, в котором итоговый объем построенного жилья, несмотря на общеэкономический «позитив», составил 28 миллионов квадратных метров или 88,7% от этого же периода 2016 года.

Причем гораздо заметнее, отмечают в НАФИ, сокращаются темпы строительства не многоквартирных, а индивидуальных жилых домов. Причина банальна и проста — все меры государственной поддержки адресованы по большей части строительным компаниям, а частные строители, лишенные такого подспорья, предпочитают откладывать возведение собственного жилья до лучших времен.

На этом фоне ситуация с инвестициями в жилищное строительство достигла своих наихудших за все посткризисное время показателей. Если в первом полугодии 2015 года в эту сферу было вложено в общем и целом 205 миллиардов рублей, то в аналогичном периоде нынешнего только 194,7 миллиарда. Долевое строительство также провисло. В общем и целом, с января по июль этого года по этой схеме девелоперам удалось привлечь от граждан 106,2 миллиарда рублей (против рекордных пока 135,8 миллиарда в 2016 году), так что «первичка» держится только благодаря отсроченному эффекту.

Активное строительство ведется далеко не на всей территории России. В нынешнем году 50% всего объема ввода жилья в строй было осуществлено всего лишь в одиннадцати регионах: Татарстане, Башкортостане, Краснодарском крае, Москве, Санкт-Петербурге, а также в Московской, Ленинградской, Ростовской, Новосибирской Тюменской и Свердловской областях.

Сравнивая итоги продаж первых полугодий последних трех лет, эксперты НАФИ пришли к выводу, что спрос на жилье на первичном рынке снижается. Если в 2014 году, по данным Росстата, за 6 месяцев было заключено 312 тысяч сделок с новым жильем, то в 2016-м таковых насчитывалось уже 294 тысячи. Сейчас это еще на 6% меньше — 276 тысяч заключенных договоров долевого участия.

Да, динамика ипотечных сделок растет, признают аналитики НАФИ. Но, тут же добавляют они, это происходит за счет вторичного рынка, вернее, за счет уменьшения разрыва ставок по жилищным кредитам для объектов того и другого сегментов. В то же время стоимость квартир что на «первичке», что на «вторичке» остается в принципе неизменной и, хотя разрыв с индексом потребительских цен и сокращается, реального роста стоимости недвижимости не происходит.

Конечно, с чисто формальной точки зрения в первом полугодии 2017 года стоимость квартир в новостройках выросла на 5,5%. Но это увеличение обуславливается в первую очередь ростом цен на элитные квартиры и жилье улучшенного качества, а среднестатистические расценки на типовые квартиры остались практически неизменными, прибавив всего лишь одну десятую процента к своим прошлогодним показателям.

Стоимость подержанных квартир даже номинально продолжает снижаться. По сравнению с итогами первых шести месяцев прошлого года вторичное жилье потеряло в цене в среднем 3,7%. При этом объекты с плохими потребительскими характеристиками «просели» сразу на 6%. Типовое вторичное жилье, как и аналогичные объекты улучшенного качества подешевели практически одинаково (первые — на 3,4%, вторые — на 3,2%). Если что на «вторичке» и подорожало за минувший год, так это элитные квартиры, но стоит отметить, что в процентном соотношении этот рост не превысил даже 1%. И пока в отечественной экономике не произойдет каких-либо действительно позитивных событий, никаких обнадеживающих изменений в текущем положении дел российского стройкомплекса ждать, увы, не приходится.