Россияне проели сбережения, которые копили на жилье

Выступая 11 апреля в Госдуме с отчетом правительства, Дмитрий Медведев заявил, что в сложившихся экономических условиях позволить себе взять ипотечный кредит может каждая третья российская семья. По его словам, в настоящее время в стране установлены самые низкие за всю историю ставки по ипотеке — меньше 10%. Это обстоятельство способствовало тому, что в 2017 году более 1 миллиона семей взяли около 2 триллионов рублей на приобретение жилья. А за январь-февраль 2018 года, по словам чиновника, «выдача новых кредитов почти удвоилась».

Стоит отметить, что премьер-министр практически не погрешил против истины. Публикуемые Центробанком данные свидетельствуют — в период с января по начало апреля 2018 года населению было предоставлено без малого 300 тысяч ипотечных кредитов, общая сумма которых составила 582 миллиарда рублей. То есть, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют знатоки вопроса, само количество выданных займов увеличилось на 68%, а их суммарный денежный объем возрос на 81%, фактически обновив исторические максимумы.

Аналитики компании «Метриум» полагают, что главное, что стимулирует людей обращаться за ипотечными продуктами — низкая процентная ставка по ним. К концу все того же первого квартала, подчеркивают они, этот показатель достиг своего минимального пока что значения за всю историю существования, незначительно колеблясь вокруг отметки в 9,64% годовых, тогда как годом ранее средневзвешенная процентная ставка была более чем на 2 процентных пункта выше.

Комментируя такие позитивные тенденции, генеральный директор компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова отмечает, что покупательский спрос по-прежнему концентрируется в сегменте готового жилья. При этом ее коллега, генеральный директор IKON Development Евгения Акимова, выражает надежду, что в ближайшем будущем Центробанк все же придержит темпы снижения ключевой ставки, чтобы колеблющиеся граждане не откладывали покупку жилья в надежде на лучшие времена, а активнее включались в этот рынок.

Эксперты вторичного рынка жилья тоже фиксируют рекордные показатели в сфере предоставления целевых кредитов на приобретение жилья. Так, ссылаясь на собственную статистику, служба ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечает, что постепенно подбиравшаяся к максимальным показателям средневзвешенная сумма подобного займа (по крайней мере, в пределах столичного региона) наконец-то покорила историческую вершину. На сегодняшний момент, заявляют «инкомовцы», она достигла рекордной за весь период существования рынка отметки в 4,2 миллиона рублей, увеличившись с весны 2014 года на 13,5% (тогда она составляла 3,7 миллиона рублей).

До этого, отмечают специалисты, на московском рынке подержанных квартир в течение трех последних лет наблюдалось снижение цен. Старт этого явления случился весной 2015 года, сразу после того, как средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья достиг исторического максимума в 200,2 тысячи рублей. Тогда, кстати, и без того немногочисленная армия покупателей подобных квартир поредела на целую треть и вынуждена была оформлять заем на 3,9 миллиона рублей со ставкой под 19% годовых.

Примечательно, что четыре года назад средняя сумма ипотечного кредита составляла 56,9% среднерыночной стоимости типовой «однушки» в спальном районе столицы (которая в то время торговалась за 6,5 миллиона рублей), 41,6% стоимости двухкомнатной квартиры (8,9 миллиона рублей) и 28,5% стоимости «трешки» (13 миллионов рублей). Теперь же цены на жилье опустились, таким образом возросший усредненный размер займа составляет в настоящее время 73,7% средней рыночной стоимости типовой однокомнатной квартиры (5,7 миллиона рублей). По отношению к «двушкам» (7,7 миллиона рублей) и «трешкам» (9,8 миллиона рублей) эти соотношения достигают, соответственно, 54,5% и 42,9%. Принимая во внимание тот факт, что в границах Москвы на экспозицию выставлено чуть менее 190 объектов стоимостью до 4,2 миллиона рублей, аналитики делают вывод, что средняя сумма ипотечного займа практически сравнялась с ценой самых дешевых типовых «однушек».

Такое положение дел эксперты связывают с двумя факторами. В первую очередь, констатирует, в частности, директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, эта ситуация объясняется снижением процентных ставок по кредитам, и, как следствие, повышением доступности ипотеки. Таких условий, по мнению специалиста, в этом сегменте рынка жилья еще не бывало: усредненная ипотечная ставка упала до 9,8% годовых (в апреле 2015 года — 19,5%). К тому же еще и объекты потеряли в цене порядка 23%.

Следовательно, если в 2014 году гражданин оформлял кредит на 3,7 миллиона рублей под 12,3% на 20 лет, его ежемесячный платеж составлял 41,5 тысячи рублей. Сейчас же, оформляя банковский заем на тот же срок на 4,2 миллиона рублей под 9,8% годовых, он будет выплачивать банку ежемесячно порядка 39,9 тысячи рублей. Это, безусловно, свидетельствует об улучшении рыночной конъюнктуры для покупателей, которые в этом случае, не выбиваясь за рамки бюджета, получают возможность купить для себя жилье с более качественными потребительскими характеристиками, чем четырьмя годами ранее.

Но, с другой стороны, здесь имеется и мощная негативная составляющая. В том же 2014 году, разъясняет Сергей Шлома, люди имели за душой больше собственных сбережений, а значит, им было легче приобретать жилье с минимальным использованием заемных средств или даже вообще без них. Сегодня таких покупателей значительно меньше, если весной хотя бы прошлого года в кредитных деньгах при приобретении недвижимости нуждался максимум каждый четвертый гражданин, то к настоящему моменту это фактически уже каждый третий.

При этом с конца 2017 года риелторам все чаще приходится сталкиваться с потенциальными покупателями, которых интересует ипотека без первоначального взноса. Интересуются такие люди наиболее дешевыми объектами (с ценником в районе 4 миллионов рублей), имея на руках лишь самые минимальные денежные средства, которых хватает только на оформление страховки и покрытие расходов по самой сделке. То есть возможность обслуживать задолженность у них имеется, а сбережения на первоначальный взнос отсутствуют. С подобным явлением на таком уровне специалисты по продаже недвижимости сталкивались лет десять назад, до наступления кризиса 2008 года, однако теперь оно вновь начинает отчетливо проявляться. Это говорит о том, что денежные накопления россиян фактически истощились настолько, что другого выхода кроме увеличения долговой нагрузки в процессе решения своих жилищных вопросов они, к сожалению, уже не видят и не опасаются.

Пожалуй, единственное, что мешает этому явлению превратиться в новый полноценный тренд рынка подержанных квартир, так это то, что по факту в настоящее время ипотечные программы без первоначального взноса на такое жилье элементарно отсутствуют.