Льготная ипотека: Для граждан — жестокая реальность рынка, и только для застройщиков — надежная крыша

Обстановка на ипотечном рынке остается тревожной, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, к началу и середине 2025 года в стране за всю историю «не было такого маленького объема выдачи рыночной ипотеки».

Вице-премьер уточнил, что это произошло несмотря на беспрецедентно высокий объем государственной помощи в этом секторе. Срок действия льготной ипотечной программы на жилье в новостройках по 8% завершился в июле 2024 года. Она действовала с весны 2020 года, благодаря чему было оформлено более 1,5 млн ипотек. Прекращение приема заявок банками на данную программу в том числе связано с ростом цен на жилищном рынке.

Однако, при этом вице-премьер отметил и определенное оживление рынка в октябре-ноябре. «Люди увеличили первоначальный взнос, то есть много люди стали вкладывать собственных средств», — отметил Хуснуллин. По его подсчетам, в ноябре объем выдачи превысит 500 млрд руб., что является хорошим показателем.

С 1 апреля 2025 года программу семейной ипотеки (6%) расширяли на вторичное жилье, но с ограничениями. К примеру, такую ипотеку могут взять родители, у которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно, а воспользоваться льготами для покупки жилья на «вторичке» можно только один раз.

В целом в первом полугодии 2025 года объем выдачи ипотеки как льготным, так и рыночным условиям упал на 47%. При этом глава аналитического центра ДОМ. РФ Михаил Гольдберг прогнозирует рост объемов ипотечного рынка на 20% в 2026 году в том случае, если базовый прогноз ЦБ сбудется — снижение ключевой ставки до диапазона 13−15% годовых и инфляции до 4−5%.

Правда он признает, что наблюдающееся сейчас оживление рынка неустойчиво и связано с тем, что банки ускорили выдачу семейной ипотеки (а россияне стали охотнее ее брать) из-за потенциальных ограничений с нового года. Прогнозируется, что маржа для банков снизится с 2,5% до 2%. Гольдберг полагает, что это приведет к уходу банков в более надежный сегмент для заемщиков, что сократит выдачу кредитов.

Экономист, ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников в разговоре с «СП» отметил, что пока ситуация с ипотекой остается неопределенной.

— На текущий момент действительно наблюдается заметный прирост. К примеру, темпы роста розничного кредитования в октябре составили 21% год к году в основном за счет ипотеки.

В пользу этой тенденции сыграло некоторое смягчение ипотечных ставок в ведущих банках и реакция клиентов на возможное изменение условий льготных кредитов в дальнейшем.

Последнее связано с тем, что средства массовой информации наполнены рассуждениями о потенциальном пересмотре льготных кредитов, в том числе в рамках дифференциации в зависимости от числа детей в семье.

К примеру, семьи с тремя и более детьми будут возможно даже выигрывать за счет еще более пониженной ставки (4%), но семьи с 1 ребенком могут получить менее выгодные условия (до 12%). Правда пока окончательного решения по новым правилам льготной ипотеки нет.

«СП»: Что ждет рынок в следующем году?

— Сохраняется перекос в пользу льготного кредитования. В любом случае ипотека будет более оживленная, чем в этом году. ЦБ уже несколько повысил прогноз по ипотечному рыночному кредитованию в 2026 году — 6−11% к 5−8% росту в 2025-м. Это все же сдвиг в сторону расширения кредитования, то есть тренд скорее слабо повышательный.

Определенный положительный эффект на рынке будет связан с тем, что с 1 января начнется действие семейной налоговой выплаты для работающих родителей в рамках компенсации части уплаченного НДФЛ (с 13% до 6%). Но вопрос в том, сколько людей в реальности смогут получать эту льготу — и при этом выйти на ипотечный рынок. Первые выводы и итоги можно будет сделать только по итогам первого квартала следующего года.

До 12% ключевую ставку ЦБ вряд ли снизит. 13−15% - это наиболее реалистичный сценарий. Важно будет понимать, насколько серьезным будет локальный взлет цен, который начнется уже в декабре и выйдет на пик в течение января, постепенно ослабевая к марту.

Повышение НДС на 2 процентных пункта разгонит инфляцию, по крайней мере в первой половине года, что тоже может притормозить снижение ключевой ставки. Вряд ли ее будут повышать, но вероятность ее стабилизации на текущем уровне на протяжении 2 кварталов существует.

Пока инфляция в годовом выражении не вернется в начале 2026 года до уровня 6,5−7%, то мы не увидим радикального снижения ключевой ставки.

Самые оптимистичные прогнозы подразумевают, что это произойдет в начале второго полугодия следующего года. Еще свою роль будет играть крайне неопределенная геополитическая обстановка.

«СП»: Какие факторы мешают ипотеке стать высокоэффективным рыночным инструментом?

— Льготное кредитование, потому что оно нивелирует ипотеку по рыночным ставкам. Но многое зависит от динамики инфляции, снижения ключевой ставки и ипотечных ставок в коммерческих банках.

Если будет такое сокращение, то объемы льготного кредитования будут поменьше.

Другая проблема в том, что льготное кредитование является слишком комфортным «навесом» для строительных компаний. Многие из них находятся под риском банкротств. Тем более у нас остается очень высокая доля нераспроданных квартир, и их придется как-то продавать в следующем году.

Конечно, есть определенный тренд переключения ипотеки на индивидуальное жилищное строительство, но пока по объемам оно проигрывает квартирам.

Отчасти это может поддержать строительные компании, но они будут сталкиваться с высокой стоимостью базовых строительных материалов, хотя цены на них в последние месяцы росли не так быстро.

Еще важным сдерживающим фактором для жилищного рынка остается отсутствие рынка арендного жилья и механизмов его стимулирования.

Этот вариант не развивается из-за высоких ипотечных ставок и дорогих базовых строительных материалов, а также из-за отсутствия желания работы многих компаний с арендным жильем.

Они не видят перспектив на этом рынке. Также у нас нет управляющих компаний, которые могли бы развивать объекты с арендуемыми квартирами. Поэтому пока что на арендной части рынка речь идет о перспективе двух и более лет.