Сделка на миллион и больше

«Агентства недвижимости только и знают, что наживаться на чужом имуществе». Так или почти так думает большинство обывателей, очень отдаленно представляющих себе суровые реалии рынка жилой недвижимости. «Риэлторские компании — это удобные инструменты, позволяющие эффективно решать вопросы реализации квартир и домов». Это мнение принадлежит тем, кто активно варится в этом сегменте рынка. Первые считают, что работа агентов не стоит таких комиссионных, а продать или купить жилье можно самостоятельно, Интернет всегда под рукой. Вторые уверены, что ни одна поисковая система не заменит собой живого специалиста. Насколько правы те и другие? «Свободная пресса» попытается разобраться в этом вопросе.

Публичные порталы частных объявлений

В настоящее время одним из самых крупных и посещаемых интернет-порталов, посвященных работе с недвижимостью, является Avito. После того, как весной он поглотил два других — Slando и OLX, уже к концу июня полученная прибыль превысила выручку за весь 2012 год и составила, по некоторым сведениям, немногим менее 32 миллионов долларов. Согласно оценке TNS Russia, этой осенью его среднесуточная аудитория балансировала на отметке в 3,314 миллиона человек в возрасте от 12 до 64 лет. Таким количеством посетителей определенно не может похвастаться ни одно агентством недвижимости.

Немного уступая Avito в популярности, прочно удерживает свои высокие позиции на рынке и общенациональный сайт бесплатных объявлений IRR («Из рук в руки»). Он содержит более 1 миллиона тематических объявлений. Каждую его страницу просматривает ежемесячно более 97 миллионов человек. По состоянию на 19 декабря 2013 года каталог объявлений только по региону Москва насчитывал 304 725 объявлений.

Конечно, преимуществами этих ресурсов с успехом пользуются и агентства недвижимости. Но все же трудно поспорить с тем, что в таком внушительном информационном поле, которое представляют собой эти и иные подобные ресурсы, практически каждый пользователь может найти объект, полностью удовлетворяющий его персональным ожиданиям.

Через тернии к сделке

На первый взгляд, казалось бы, все выглядит радужно и перспективно. Но не стоит забывать о том, что в каждой бочке меда всегда отыщется, минимум, одна ложка дегтя.

Проанализировав и объединив многочисленные отзывы пользователей о своем опыте заключения сделок по недвижимости с помощью интернет-порталов, «Свободная пресса» выделила несколько общих моментов, как с положительной, так и с отрицательной окраской.

Главным негативным моментов самостоятельных действий через базу частных объявлений является тот факт, что их авторы (как и те, кто обращается к ним), абсолютно не застрахованы от самых неожиданных ситуаций. Например, простая жительница краснодарского поселка Тлюстенхабль Ирина Михайлова, продававшая и покупавшая свое жилье самостоятельно, рассказывала на одном из форумов о том, что ей по несколько раз в день на протяжении долгого времени приходилось общаться с, мягко говоря, не вполне адекватными людьми. Некоторые из них систематически звонили ей, пытаясь уговорить продать жилье по цене, в несколько раз меньшей, чем она ожидала. Также приходилось выслушивать и предложения о заключении сделки купли-продажи, но при условии оплаты в течение полутора лет. Наконец, ей пришлось выдерживать многочисленные визиты обыкновенных любопытствующих, назначающих встречи, чтобы «просто посмотреть». В конце концов, свою квартиру она все же продала, но покупатель нашелся не во «всемирной паутине», а после случайного разговора на улице.

Еще одним минусом самостоятельной работы по сделкам с недвижимостью является довольно низкая юридическая грамотность населения. Конечно, всегда можно получить консультацию у специалиста в режиме офлайн или онлайн. Но в первом случае необходимо потратить на ее получение время (которого вечно не хватает), а во втором — довольно высок риск, что информация не будет воспринята правильно. Интернет пестрит статьями на тему выгодности реализации квадратных метров без риэлторов. При этом в них часто делается акцент на том, что все предоставляемые документы следует тщательно проверять. Но мало кто уточняет, как это выглядит на практике. А в реальной жизни подобная операция представляет собой длинную череду запросов в разные инстанции — от ЕГРП до психоневрологических диспансеров. Такие хлопоты неизбежно сопряжены с потерей времени (очереди в таких учреждениях никто не отменял) и денег (рынок есть рынок).

Идем к риэлтору

Представители санкт-петербургского агентства недвижимости «Юрист» приводят довольно весомые аргументы в защиту схемы работы через риэлторов. В частности, говорят они, агент по недвижимости избавит собственников жилья от муторного и довольно однообразного общения с потоком заинтересованных в конкретном объекте недвижимости лиц. Задача обратившегося — только озвучить представителю агентства ожидаемую прибыль от сделки и выделить время для неизбежных осмотров. Грамотный специалист сам составит план продажи и будет выгодно позиционировать объект, поскольку у него есть серьезная мотивация — процент от сделки.

А вот точка зрения на ситуацию заместителя руководителя подмосковной «1-й риэлторской компании «Новое Время» Светланы Балженовой:

— Только агентство в состоянии проверить историю объекта, выяснить, имеются или нет у него какие-либо обременения. Бывают случаи, когда после совершения сделки появляются третьи лица, которые предъявляют вполне обоснованные права на недвижимость. Суды выносят решения в их пользу, а две стороны остаются «у разбитого корыта». А риэлторская компания — это все же определенные гарантии и обязательства, зафиксированные в договоре о сотрудничестве, а также четкие сроки и юридическое сопровождение на всех этапах.

Обоснованности этим утверждениям добавляют и результаты мониторинга, проведенного специалистами уральского издания «Недвижимость». Согласно полученным данным, более 90% всех продавцов жилой недвижимости в этом регионе предпочитают иметь дело именно с агентствами.

Другая сторона вопроса

Может создаться впечатление, что работа с риэлторами хороша со всех сторон. Но ведь порталы частных объявлений живут и процветают. В чем же главный секрет успешной сделки? Истина, как известно, всегда находится где-то посередине.

У вышеупомянутой жительницы Тлюстенхабля Ирины Михайловой имеется отрицательный опыт работы и с агентами по недвижимости. По ее словам, риэлторы редко сразу прислушиваются к пожеланиям покупателя. Вначале они, как правило, пытаются впихнуть клиенту под разными соусами объекты заведомо «трудные». К таковым, в частности, относятся квартиры и дома с неузаконенной планировкой или перенесенными не по стандарту инженерными коммуникациями. При этом покупателя всегда уверяют, что это легко можно сделать сразу после подписания договора. Но если это действительно не проблема, то почему этот вопрос не решил предыдущий владелец?

Представители новосибирского портала «Свободный выбор» также заявляют о том, что агенты не несут за сделки ни юридической, ни финансовой ответственности. Что скажут на это специалисты?

Светлана Блаженова из «1-й риэлторской компании «Новое Время» и руководитель екатеринбургского агентства недвижимости «Бригантина» Халиль Гимадыев единодушны: агентство агентству рознь. Обращаться следует только к тем специалистам, деятельность которых имеет документальное подтверждение каких-либо контролирующих организаций (гильдий, объединений и т. д.). Но, конечно, бесплатно хороший специалист работать не будет.

Воркутинец Кирилл Морозов, агент по продаже недвижимости заявляет:

— Средняя величина агентской накрутки, конечно, зависит от стоимости объекта. Обычно в пресс-релизах, заявлениях и при переговорах озвучивается — 10%. На деле при работе с квартирой, например, сумма агентского вознаграждения колеблется в среднем от 50 до 150 тысяч рублей. В случае с коттеджами премиальные могут доходить и до 200−300 тысяч. Конечно, собственник выплачивает их не из собственного кармана. Платит обычно покупатель, поскольку эти деньги просто плюсуются к озвученной продавцом желаемой стоимости.

Конечно, это серьезные суммы. А готов ли человек получать за них определенные гарантии или он в состоянии решить вопрос собственными силами, существенно экономя бюджет, — каждый решает сам.

Фото: Хуберт Голстейн/Коммерсантъ