Недвижимость

Когда жильё может быть доступным

Что сегодня представляет собой малоэтажное строительство в Подмосковье

  
3409

Уже несколько лет правительство делает большие ставки на малоэтажное строительство и считает его перспективной формой для решения вопроса по обеспечению граждан доступным, удобным и экологичным жильём. Как сегодня обстоят дела с малоэтажным строительством в Подмосковье и Новой Москве? И какие перспективы ожидают этот сегмент?

Новый сегмент

Доля малоэтажной жилой застройки на территории Подмосковья и Новой Москвы растет, но что понимать под этим определением? В постановлении правительства (от 19 апреля 2007 г. N 242) четко прописано, что «новые микрорайоны массовой малоэтажной застройки — это комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до 3 этажей включительно». Однако эксперты также относят к данному сегменту четырех- и пятиэтажные объекты. Это могут быть многоквартирные дома, а также коттеджи и таунхаусы с прилегающими земельными участками.

Как отмечают эксперты, по сравнению с докризисным периодом на сегодняшний день количество подобных проектов увеличилось более чем в три раза. По словам Александра Пыпина, директора аналитического центра gdeetotdom.ru, если не брать в расчет коттеджные поселки (их чаще всего относят к отдельному сегменту), то малоэтажное жилищное строительство представлено более чем 100 проектами. Это немало, но от общего объема жилой застройки — не более 5%. «Поскольку этот сегмент относительно новый, то он весьма привлекателен и вызывает интерес, как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей», — пояснил он.

Как и в любом сегменте жилищного строительства, спектр предложения малоэтажного жилья достаточно широк: от небольших квартир-студий (начиная от 20 кв. м) и заканчивая огромными многокомнатными квартирами до 100 квадратных метров, а иногда и более. Цены, как правило, зависят от класса жилья, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Соответственно, чем дальше объект расположен от МКАД, тем ниже его цена. Как правило, стоимость «малоэтажек» на 20−30% ниже рыночных цен квартир в многоэтажных комплексах. «Наиболее экономичные предложения квартир могут укладываться в бюджет 1 миллион рублей, а наиболее дорогие по цене превышают 10 миллионов рублей. Цена квадратного метра разнится от 30 тысяч рублей вдали от МКАД до 100 и более тысяч рублей рядом с МКАД на престижных направлениях. Наиболее высокие цены малоэтажного квадратного метра характерны для проектов бизнес-класса на северо-западе Подмосковья», — рассказал Александр Пыпин. В зоне до 30 км от МКАД основной объем «малоэтажек» сосредоточен в Люберецком, Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Солнечногорском районах, а также в городском округе Химки.

Как отмечают эксперты, спрос на малоэтажное жилье значительно ниже, чем на многоэтажные жилые комплексы, поскольку «многоэтажки» все-таки остаются наиболее массовым сегментом. Темпы продаж также отличаются. По словам Александра Пыпина, учитывая что, концепции малоэтажных комплексов достаточно разнообразны, соответственно, и портрет потребителя весьма пестрый. Престижные проекты рассчитаны на региональные элиты, предпринимателей из московского и других регионов. Наиболее экономичные и простые проекты привлекают молодежь, переселяющихся работников, пенсионеров, местных состоятельных жителей. «Малоэтажное жилье интересно и покупателям с ограниченным бюджетом покупки, чаще всего это молодые семьи, для которых это первое собственное жилье. Для покупки квартиры в многоэтажном доме в городах-спутниках Москвы у этой категории покупателей бюджет недостаточен, поэтому они рассматривают более удаленные, часто малоэтажные проекты», — подчеркнула Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

"Малоэтажка" Новой Москвы

На сегодняшний день в Новой Москве также представлено значительное количество малоэтажных проектов. И это не только многоквартирные дома, но и мультиформатные проекты. Как рассказала Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», сегодня можно говорить, что около 25% проектов на территории Новой Москвы имеют в своем составе или полностью состоят из малоэтажных домов, и это без учета таунхаусов и коттеджей. «Минимальная цена квадратного метра квартиры в малоэтажном доме в Новомосковском округе сегодня составляет 50 тыс. руб., минимальная цена квартиры — чуть более 1, 7 млн руб. На территории Новой Москвы нет ни одного малоэтажного проекта в сегменте бизнес. Из всего объема предложения малоэтажных проектов Новой Москвы порядка 60% представлены в сегменте комфорт-класса и 40% в сегменте эконом», — отметила она. По словам Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», в основном малоэтажные жилые комплексы в Новой Москве сосредоточены на территории Троицкого автономного округа — здесь на долю подобных проектов приходится 67%.

Что привлекает?

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», малоэтажные районы спокойно могут конкурировать с многоквартирными домами хотя бы за счет более доступной цены квадратного метра. «Однако они не заменят высотные районы в полном объеме. Возможность получения наибольшей финансовой отдачи от земельных участков посредством создания большего объема площадей, стимулирует застройщиков к строительству многоэтажных многоквартирных корпусов», — отметила она. А, по мнению Александра Зубца, все зависит от финансовой модели, которую выбирает застройщик. «Конечно, девелоперу выгоднее возводить многоэтажные жилые комплексы. Но, с другой стороны, в Подмосковье еще достаточно участков, на которых строительство многоэтажных комплексов рискованно или невозможно в силу ряда причин», — подчеркнул он.

Кроме того, малоэтажные комплексы привлекательны для девелоперов более короткими сроками строительства, а значит быстрый инвестиционный цикл и меньшие риски. «Помимо этого есть возможность существенного упрощения согласования малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным, а значит сокращения сроков „бумажных“ стадий проектов и затрат на согласования, — рассказал Александр Пыпин. — Кроме того, за счет минимизации затрат на инженерные системы (лифты, мусоропровод, напорные насосы, система отопления — можно ставить в малоэтажных квартирах индивидуальные газовые котлы) можно оптимизировать себестоимость строительства. А, в силу меньших нагрузок не нужно делать мощные фундаменты, также можно более гибко применять различные строительные материалы. Подобные проекты интересны небольшим девелоперам, так как объем инвестиций в малоэтажный комплекс может быть совсем небольшим».

Покупателей в таких поселках, помимо цены за квадратный метр, как правило, привлекает окружающая среда, близость к природе, благоприятная экологическая обстановка, зеленая территория, меньшая плотность населения и отсутствие городского шума. Всё это дает больше возможностей для создания в будущем дружеской клубной атмосферы, отмечают эксперты. Пожалуй, единственными недостатками такого жилья для покупателей является удаленность от Москвы, транспортная загруженность трасс и низкий уровень развития инфраструктуры.

Есть ли перспективы?

Эксперты компании «Миэль-Новостройки» прогнозируют, что в будущем можно ожидать увеличение доли малоэтажных проектов до 30% от числа всех объектов в области. Но также эксперты подчеркивают, что при этом существует ряд непростых проблем. Например, последние законодательные инициативы администрации Московской области в части снижения разрешенной этажности строений, а также ужесточения требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой могут привести к значительному повышению экономической нагрузки проектов многоквартирного строительства, снижению показателей рентабельности от их реализации. По словам Марии Литинецкой, в этом свете перспективность малоэтажной застройки для девелоперов возрастает, поэтому доля подобных комплексов будет только увеличиваться. Однако при реализации подобных проектов будут возникать определенные трудности, что и замедлит развитие данного сегмента. Прежде всего, из-за низкой плотности застройки существует риск более высокой инвестиционной себестоимости. И, конечно, одна из основных проблем — это слаба поддержка государства, отметил Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate. «В этом основная проблема „освоения“ загородных пространств: нет помощи по проекту в вопросах строительства дорог и инфраструктуры. Не хватает недорогих участков с подведенными коммуникациями, чтобы осуществлялось государственно-частное партнерство. Например, государство в лице муниципальных или областных властей подводит коммуникации и обустраивает дороги, строит какое-то количество инфраструктурных объектов. Пока все эти задачи, к сожалению, реализуются исключительно по инициативе девелоперов», — рассказал он.

А как отметил Александр Пыпин, если абстрагироваться от вопросов государственной поддержки и регулирования, то проекты малоэтажной застройки перспективны в первую очередь в зоне 20−40 километров от Москвы. На тех участках, где уже есть или планируется развитая сеть автомобильных дорог, а также возможен оперативный доступ на личном или общественном транспорте к станциям железной дороги.

Фото: Алексей Даничев/ РИА Новости

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Константин Блохин

Эксперт Центра исследования проблем безопасности РАН

Леонид Ивашов

Президент Академии геополитических проблем

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня