Когда жильё может быть доступным

Уже несколько лет правительство делает большие ставки на малоэтажное строительство и считает его перспективной формой для решения вопроса по обеспечению граждан доступным, удобным и экологичным жильём. Как сегодня обстоят дела с малоэтажным строительством в Подмосковье и Новой Москве? И какие перспективы ожидают этот сегмент?

Новый сегмент

Доля малоэтажной жилой застройки на территории Подмосковья и Новой Москвы растет, но что понимать под этим определением? В постановлении правительства (от 19 апреля 2007 г. N 242) четко прописано, что «новые микрорайоны массовой малоэтажной застройки — это комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до 3 этажей включительно». Однако эксперты также относят к данному сегменту четырех- и пятиэтажные объекты. Это могут быть многоквартирные дома, а также коттеджи и таунхаусы с прилегающими земельными участками.

Как отмечают эксперты, по сравнению с докризисным периодом на сегодняшний день количество подобных проектов увеличилось более чем в три раза. По словам Александра Пыпина, директора аналитического центра gdeetotdom.ru, если не брать в расчет коттеджные поселки (их чаще всего относят к отдельному сегменту), то малоэтажное жилищное строительство представлено более чем 100 проектами. Это немало, но от общего объема жилой застройки — не более 5%. «Поскольку этот сегмент относительно новый, то он весьма привлекателен и вызывает интерес, как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей», — пояснил он.

Как и в любом сегменте жилищного строительства, спектр предложения малоэтажного жилья достаточно широк: от небольших квартир-студий (начиная от 20 кв. м) и заканчивая огромными многокомнатными квартирами до 100 квадратных метров, а иногда и более. Цены, как правило, зависят от класса жилья, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Соответственно, чем дальше объект расположен от МКАД, тем ниже его цена. Как правило, стоимость «малоэтажек» на 20−30% ниже рыночных цен квартир в многоэтажных комплексах. «Наиболее экономичные предложения квартир могут укладываться в бюджет 1 миллион рублей, а наиболее дорогие по цене превышают 10 миллионов рублей. Цена квадратного метра разнится от 30 тысяч рублей вдали от МКАД до 100 и более тысяч рублей рядом с МКАД на престижных направлениях. Наиболее высокие цены малоэтажного квадратного метра характерны для проектов бизнес-класса на северо-западе Подмосковья», — рассказал Александр Пыпин. В зоне до 30 км от МКАД основной объем «малоэтажек» сосредоточен в Люберецком, Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Солнечногорском районах, а также в городском округе Химки.

Как отмечают эксперты, спрос на малоэтажное жилье значительно ниже, чем на многоэтажные жилые комплексы, поскольку «многоэтажки» все-таки остаются наиболее массовым сегментом. Темпы продаж также отличаются. По словам Александра Пыпина, учитывая что, концепции малоэтажных комплексов достаточно разнообразны, соответственно, и портрет потребителя весьма пестрый. Престижные проекты рассчитаны на региональные элиты, предпринимателей из московского и других регионов. Наиболее экономичные и простые проекты привлекают молодежь, переселяющихся работников, пенсионеров, местных состоятельных жителей. «Малоэтажное жилье интересно и покупателям с ограниченным бюджетом покупки, чаще всего это молодые семьи, для которых это первое собственное жилье. Для покупки квартиры в многоэтажном доме в городах-спутниках Москвы у этой категории покупателей бюджет недостаточен, поэтому они рассматривают более удаленные, часто малоэтажные проекты», — подчеркнула Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

"Малоэтажка" Новой Москвы

На сегодняшний день в Новой Москве также представлено значительное количество малоэтажных проектов. И это не только многоквартирные дома, но и мультиформатные проекты. Как рассказала Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», сегодня можно говорить, что около 25% проектов на территории Новой Москвы имеют в своем составе или полностью состоят из малоэтажных домов, и это без учета таунхаусов и коттеджей. «Минимальная цена квадратного метра квартиры в малоэтажном доме в Новомосковском округе сегодня составляет 50 тыс. руб., минимальная цена квартиры — чуть более 1, 7 млн. руб. На территории Новой Москвы нет ни одного малоэтажного проекта в сегменте бизнес. Из всего объема предложения малоэтажных проектов Новой Москвы порядка 60% представлены в сегменте комфорт-класса и 40% в сегменте эконом», — отметила она. По словам Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки», в основном малоэтажные жилые комплексы в Новой Москве сосредоточены на территории Троицкого автономного округа — здесь на долю подобных проектов приходится 67%.

Что привлекает?

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», малоэтажные районы спокойно могут конкурировать с многоквартирными домами хотя бы за счет более доступной цены квадратного метра. «Однако они не заменят высотные районы в полном объеме. Возможность получения наибольшей финансовой отдачи от земельных участков посредством создания большего объема площадей, стимулирует застройщиков к строительству многоэтажных многоквартирных корпусов», — отметила она. А, по мнению Александра Зубца, все зависит от финансовой модели, которую выбирает застройщик. «Конечно, девелоперу выгоднее возводить многоэтажные жилые комплексы. Но, с другой стороны, в Подмосковье еще достаточно участков, на которых строительство многоэтажных комплексов рискованно или невозможно в силу ряда причин», — подчеркнул он.

Кроме того, малоэтажные комплексы привлекательны для девелоперов более короткими сроками строительства, а значит быстрый инвестиционный цикл и меньшие риски. «Помимо этого есть возможность существенного упрощения согласования малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным, а значит сокращения сроков „бумажных“ стадий проектов и затрат на согласования, — рассказал Александр Пыпин. — Кроме того, за счет минимизации затрат на инженерные системы (лифты, мусоропровод, напорные насосы, система отопления — можно ставить в малоэтажных квартирах индивидуальные газовые котлы) можно оптимизировать себестоимость строительства. А, в силу меньших нагрузок не нужно делать мощные фундаменты, также можно более гибко применять различные строительные материалы. Подобные проекты интересны небольшим девелоперам, так как объем инвестиций в малоэтажный комплекс может быть совсем небольшим».

Покупателей в таких поселках, помимо цены за квадратный метр, как правило, привлекает окружающая среда, близость к природе, благоприятная экологическая обстановка, зеленая территория, меньшая плотность населения и отсутствие городского шума. Всё это дает больше возможностей для создания в будущем дружеской клубной атмосферы, отмечают эксперты. Пожалуй, единственными недостатками такого жилья для покупателей является удаленность от Москвы, транспортная загруженность трасс и низкий уровень развития инфраструктуры.

Есть ли перспективы?

Эксперты компании «Миэль-Новостройки» прогнозируют, что в будущем можно ожидать увеличение доли малоэтажных проектов до 30% от числа всех объектов в области. Но также эксперты подчеркивают, что при этом существует ряд непростых проблем. Например, последние законодательные инициативы администрации Московской области в части снижения разрешенной этажности строений, а также ужесточения требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой могут привести к значительному повышению экономической нагрузки проектов многоквартирного строительства, снижению показателей рентабельности от их реализации. По словам Марии Литинецкой, в этом свете перспективность малоэтажной застройки для девелоперов возрастает, поэтому доля подобных комплексов будет только увеличиваться. Однако при реализации подобных проектов будут возникать определенные трудности, что и замедлит развитие данного сегмента. Прежде всего, из-за низкой плотности застройки существует риск более высокой инвестиционной себестоимости. И, конечно, одна из основных проблем — это слаба поддержка государства, отметил Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate. «В этом основная проблема „освоения“ загородных пространств: нет помощи по проекту в вопросах строительства дорог и инфраструктуры. Не хватает недорогих участков с подведенными коммуникациями, чтобы осуществлялось государственно-частное партнерство. Например, государство в лице муниципальных или областных властей подводит коммуникации и обустраивает дороги, строит какое-то количество инфраструктурных объектов. Пока все эти задачи, к сожалению, реализуются исключительно по инициативе девелоперов», — рассказал он.

А как отметил Александр Пыпин, если абстрагироваться от вопросов государственной поддержки и регулирования, то проекты малоэтажной застройки перспективны в первую очередь в зоне 20−40 километров от Москвы. На тех участках, где уже есть или планируется развитая сеть автомобильных дорог, а также возможен оперативный доступ на личном или общественном транспорте к станциям железной дороги.

Фото: Алексей Даничев/ РИА Новости