Как столичные застройщики наживают миллионы

Апартаменты. В последнее время среди риэлторов и застройщиков пиар подобных объектов обрел практически формы массовой истерии. Тот девелопер, который не занимается возведением недвижимости такого класса — человек «не в тренде». Аналитик, не расписывающий их достоинств, — непросвещенная темень. На какие только ухищрения не идут продавцы недвижимости, чтобы привлечь покупателя к апартаментам. Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», даже делала акцент на то, что их можно приобрести с дисконтом в целых 20%. С чем это связано?

«Свободная Пресса» предлагает собственную интерпретацию состояния дел в этом сегменте рынка в настоящий момент. Но для начала совсем не лишним будет ознакомиться с некоторыми статистическими выкладками.

По данным аналитиков «Метриум Групп», по состоянию на конец марта в реализации находилось 57 комплексов, из которых в шести были представлены единичные предложения (от 1 до 3 апартаментов). Общий объем такой недвижимости в продаже оценивается экспертами в среднем на уровне 6 500 единиц. Таким образом, с учетом выхода новых объемов, а также изменений в структуре предложения реализуемых комплексов, число апартаментов, выставленных на продажу в столице, увеличилось только с конца прошлого года уже на 27,6%.

В структуре предложения по числу апартаментов в наибольшей степени изменилась доля Центрального и Южного округов. В ЦАО она уменьшилась с 23,3% до 18,1%. В ЮАО, наоборот, выросла с 19,1% до 24,1%. По итогам первых трех месяцев наибольшая часть предложения по-прежнему приходится на Северный округ (43%), а между ЦАО и ЮАО произошла рокировка. Теперь Южный округ занимает второе место, а Центральный — третье. По числу проектов, несмотря на уменьшение доли с 49% до 45,6%, безоговорочно лидирует ЦАО, на который приходится почти половина всех апарт-комплексов.

Также эксперты «Метриум Групп» отмечают, что относительно конца прошлого года произошли существенные и изменения в структуре предложения апартаментов по классу. Доля объектов в проектах бизнес-класса превысила половину от общего объема и по состоянию на конец марта составила 54,2%. Также выросла доля сегмента эконом-класса — с 18% до 21,6%. Наименьший объем предложения приходится на апартаменты в элитных проектах (13,2%) и комплексах комфорт-класса (11%). Их доли в настоящее время уменьшились на 2,5% и 7% соответственно.

Средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах увеличилась на 4,3% и составила 234 875 рублей. Рост был отмечен во всех округах (от 1,2% до 7,9%), за исключением СВАО, где средневзвешенная цена «квадрат» понизилась на 12,2%. В марте стоимость даже самого бюджетного апартамента повысилась на 0,6% и составила от 2,461 до 4,5 миллиона рублей за 21,7 и 27,7 квадратного метра соответственно. Ценовой диапазон наиболее дорогих апартаментов колебался в пределах от 317,016 до 677,4 миллиона рублей за 273 и 372 квадратных метра.

«Учитывая все округа, повышение средневзвешенной цены „квадрата“ незначительно (0,7%), что обусловлено изменениями в структуре предложения, — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга „Метриум Групп“. — Тем не менее, в целом можно отметить, что по итогам квартала рост цен во многих проектах был выше среднерыночного. Так, в наиболее успешных проектах он достиг 10−20%».

При этом эксперт считает, что главные тенденции, отмеченные на рынке апартаментов в первом квартале 2014 г., обусловлены событиями, произошедшими за эти три месяца на мировой политической арене и их последствиями. Как и любая другая отрасль, связанная с экономикой, рынок недвижимости, и, в частности, апартаментов, незамедлительно отреагировал на обострение политической ситуации. Реакция проявилась всплеском покупательской активности и ростом цен. Высокий спрос был отмечен даже в январе — месяце, который традиционно отличается относительным затишьем на рынке жилья в связи с продолжительными отпусками. В среднем, спрос по итогам первого квартала увеличился на 20−30%, рост цен в некоторых проектах достиг 10−20%.

Такая любовь застройщиков и риэлторов к данному формату вполне объяснима — строить такие комплексы гораздо легче. Во-первых, для этого подойдет земля практически любой категории, не надо долго изыскивать участки с целевым назначением «для жилищного строительства» или тратить средства на перемену категорий. Во-вторых, не нужно заморачиваться на предмет устройства детских площадок, парковок и т. д. Никто не обязывает этого делать, все сугубо по собственному желанию. Отчего бы не ставить бетонные коробочки, продавая метры втридорога?

И в марте этого года на рынок апартаментов вдруг не вышел ни один новый проект! Плюс с рынка в первом квартале ушел проект Bernikov (в феврале здание выставили на продажу целиком). Только завершилась реализация клубного дома Tivoli (Sminex) и возобновились приостановленные в прошлом месяце продажи в комплексе Sky Parks.

Отчего же? Скорее всего оттого, что застройщики стремятся, как и заведено в России, с помощью активной рекламы, нагнетания ажиотажа и «долгоиграющей отмазки» в виде политического кризиса и скачка курса валют заработать на несведущих как можно больше, покуда лавочку не прикрыли.

Ведь покупатели, наконец-то прозрев, стали все чаще задаваться вопросом «а где объекты инфраструктуры»? Действительно, не так давно на наших же страницах на этой архинасущной проблеме акцентировала внимание один из представителей ГРМО, генеральный директор агентства «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС» Ирина Порхунова.

Большинство граждан также резко повысило свою юридическую грамотность и прекрасно понимает, чем обременены комплексы апартаментов, в отличие от нормальных жилых многоквартирных домов. А это, на минуточку, невозможность регистрации в таких апарт-комплексах. Кроме того, это и более высокая «коммуналка», и ощутимый налог при покупке без возможности получения в дальнейшем положенного налогового вычета.

К тому же среди событий, произошедших на рынке апартаментов в первом квартале, следует в первую очередь отметить выступление главного архитектора столицы в рамках проведения круглого стола на тему «Большая московская эпидемия апартаментов». В ходе своей речи Сергей Кузнецов еще раз выразил жесткую позицию властей по поводу завоевавшего Москву нового формата недвижимости, впервые озвученную еще в прошлом году. Она заключается, прежде всего, в необходимости введения законодательной базы для апартаментов и норм по социальной инфраструктуре. Чиновник отметил, что апартаменты в том виде, в котором они появлялись до сих пор, больше строиться не будут, кроме тех проектов, по которым уже выданы разрешения. Вопрос с обеспеченностью социальной инфраструктурой строящихся объектов поможет решить город.

«Подобные заявления властей в последние полгода появляются в СМИ все чаще и чаще, т.к. вопрос, действительно, является очень актуальным в свете невероятного роста объема предложения этого формата в течение последних двух лет, — заключает Анна Соколова. — По данным „Метриум Групп“, за этот период продажи открылись в 47 новых проектах, а доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась до 29%. Выступление главного архитектора во время круглого стола еще раз подтвердило серьезность намерений столичных властей, поэтому можно сказать, что рынок апартаментов в настоящее время находится в ожидании „санкций“ московского правительства».

На это хочется добавить — похоже, власти всерьез задумались о том, как в стране, испытывающей острую нехватку нормального, а главное — доступного жилья, не отдать землю на откуп любителям «быстрых денег», а предложить что-то действительно стоящее и нужное. Если чиновники и дальше будут последовательны в своих заявлениях и делах, вполне возможно, весеннее подорожание апартаментов станет и их лебединой песней и на рынке появится что-то более адекватное.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Алпаткин